Wypowiedzenie umowy najmu

Terminy wypowiedzenia umowy najmu

Zgodnie z art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego¹, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

1. gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
2. gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
3. gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
4. gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Natomiast gdy czas najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, a więc, o ile umowa tego nie przewiduje, nie ma możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony (jednak taka umowa zawsze może zostać rozwiązana wcześniej na mocy porozumienia stron).

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia

Kodeks cywilny przewiduje również możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Z prawa tego w określonych przypadkach może korzystać zarówno najemca, jak i wynajmujący.

Zgodnie z art. 664 K.c. najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

Natomiast zgodnie z art. 672 K.c. jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (zasada ta jest zmodyfikowana w stosunku do umów najmu lokali, o czym w dalszej części artykułu).

Ponadto, na mocy art. 667 § 2 K.c., wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Regulacje dotyczące dokonywania wypowiedzeń umów najmu lokali

W odniesieniu do umów najmu lokali Kodeks cywilny ustanawia szczególne regulacje dotyczące dokonywania wypowiedzeń. Mają tu zastosowanie następujące zasady:

1. jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia;
2. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach;
3. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu;
4. jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ograniczenia w prawie do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego

Zaznaczyć należy, że prawo do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego ulega pewnym ograniczeniom na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów². W szczególności zgodnie z art. 11 ust. 2 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, tylko jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

_________________________

¹ Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121)

² Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150, z późn. zm.)

Poprzedni materiał

Następny materiał