Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie najmu mieszkania komunalnego

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 10.07.2009

Otrzymałem wypowiedzenie najmu mieszkania komunalnego M-2, ponieważ rok temu dostałem w spadku (razem z długami) mieszkanie własnościowe (też M-2) w tej samej miejscowości. Mieszkanie to nie ma CO, instalacja elektryczna jest jeszcze aluminiowa i całość nadaje sie do kapitalnego remontu. Mieszkanie do dziś stoi puste, dlatego chciałbym wynająć je bratu. Nie stać mnie na remont tego mieszkania i chciałbym zachować dotychczasowe mieszkanie komunalne. Jak to zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wypowiedzenie najmu mieszkania komunalnego

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu z powodu uzyskania tytułu prawnego do innego lokalu

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje jeden przypadek, kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu z powodu uzyskania tytułu prawnego do innego lokalu.

 

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Zapewne wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego zawiera wskazanie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów jako przyczyny wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli wypowiedzenie nie zawiera wskazania podstawy prawnej, to jest nieważne.

Czym jest lokal zamienny?

Zgodnie z ustawową definicją lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

 

W Pana sytuacji, jeżeli spełnione zostały warunki z art. 11 ust. 3 pkt 2, takie wypowiedzenie jest ważne, a Pan nie ma środków prawnych, by żądać uznania tego wypowiedzenia za bezskuteczne czy nieważne.

 

Z całą pewnością w Pana przypadku zaistniały takie przesłanki, jak posiadanie tytułu prawnego do lokalu położonego w tej samej miejscowości co lokal komunalny oraz to, że odziedziczony przez Pana lokal mieszkalny może być używany. To, że lokal wymaga remontu, nie wpływa na to, by uznać go za lokal nienadający się do używania. Za taki byłby uznany, jeżeli np. stan techniczny lokalu zagrażałby bezpieczeństwu osób i z tego powodu byłby uznany za lokal nienadający się do pobytu ludzi. Nie mógłby Pan również używać lokalu, jeżeli np. zajmowaliby go lokatorzy.

 

Pozostaje jeszcze odpowiedź na pytanie, czy lokal, który Pan odziedziczył, spełnia warunki dla lokalu zamiennego.

 

Lokal zamienny to lokal wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne jak lokal dotychczasowy. Jeżeli w Pana przypadku tak nie jest, to wówczas wypowiedzenie umowy najmu może zostać uznane za bezskuteczne – nie zaistniała jedna z koniecznych przesłanek wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów.

 

Inne okoliczności przytoczone w pytaniu – długi spadkobiercy, konieczność przeprowadzenia remontu czy chęć podarowania mieszkania bratu – nie wpływają na skuteczność wypowiedzenia umowy najmu.

Odziedziczenie mieszkania i wypowiedzenie przez gminę umowy lokalu komunalnego

Jeżeli w chwili obecnej zbędzie Pan odziedziczone mieszkanie, to nie będzie to oznaczać automatycznie, że wypowiedzenie nie jest ważne. W Pana sytuacji liczyć się będzie to, że w chwili złożenia przez gminę wypowiedzenia posiadał Pan tytuł prawny do innego lokalu.

 

O tym, czy wypowiedzenie jest skuteczne i ważne, może rozstrzygnąć sąd w ewentualnym postępowaniu o eksmisję (jeżeli nie opuści Pan mieszkania i gmina złoży pozew) lub w postępowaniu o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia, które może Pan wszcząć.

 

Argumentem za uznaniem wypowiedzenia umowy najmu za bezskuteczne może być to, że lokal, który Pan odziedziczył, nie jest wyposażony w takie same urządzenia techniczne jak lokal komunalny. Jako argument może służyć to, że odziedziczony lokal nie jest wyposażony w centralne ogrzewanie. (Tu jednak muszę wskazać, że spotkałem się z taką sytuacją, kiedy sąd uznał, że to, iż lokal nie posiada CO, lecz piece węglowe, nie przesądza o tym, że nie można lokalu uznać za lokal wyposażony w takie urządzenia techniczne jak lokal dotychczasowy, który posiadał instalację CO).

 

Gdyby przed wypowiedzeniem umowy najmu wynajął Pan odziedziczone mieszkanie, np. bratu lub innej osobie, to wówczas mógłby Pan wskazywać, że nie może Pan zamieszkać w odziedziczonym lokalu, a tym samym żądać na tej podstawie uznania wypowiedzenia za bezskuteczne.

 

Również gdyby przed wypowiedzeniem umowy zbył Pan odziedziczony lokal, np. darowizną na rzecz brata, również nie zaistniałyby przesłanki (posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu) wypowiedzenia umowy najmu.

 

W Pana przypadku proponuję wystąpić na razie z pismem do gminy, w którym wskaże Pan, że wypowiedzenie nie może wywołać skutków prawnych, ponieważ co prawda posiada Pan tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości, ale lokal ten nie spełnia warunków, jakie powinien spełniać lokal zamienny – nie jest wyposażony w takie same urządzenia techniczne jak lokal dotychczasowy. Może Pan również wskazać, że stan techniczny lokalu nie pozwala na używanie go przez Pana.

 

Być może gmina przyjmie te argumenty i wycofa swoje oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu komunalnego. Jeżeli się tak nie stanie, a Pan nie opuści lokalu w terminie wskazanym w wypowiedzeniu, to gmina będzie mogła skierować sprawę o eksmisję do sądu. W pozwie będzie się powoływać na to, że wypowiedziała Panu umowę najmu, a Pan nie opuścił lokalu i w związku z tym zajmuje Pan lokal bez tytułu prawnego.

 

Odpowiadając na pozew, może Pan przytoczyć powyżej wskazane argumenty i żądać uznania wypowiedzenia za bezskuteczne.

 

Sąd w toku postępowania ustali, czy wszystkie warunki wypowiedzenia umowy zostały spełnione. Jeżeli uzna, że tak, to wyda wyrok o eksmisję. Jeżeli uzna, że warunki nie zostały spełnione, wówczas oddali powództwo.

 

Trudno ocenić, jakie ma Pan szanse na oddalenie ewentualnego powództwa. Jednak są pewne szanse – chociażby ze względu na to, że odziedziczony lokal nie posiada CO.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 - 9 =

»Podobne materiały

Jak sprawdzić zadłużenie mieszkania?

Jak mogę sprawdzić, czy mąż zadłużył nasze wspólne mieszkanie własnościowe (kredytem pod hipotekę) i czy ma komornika (chodzi o emeryturę)?

 

Darowizna zadłużonej działki

Czy można przekazać w formie darowizny część (1/3) zadłużonej działki wraz z częścią (odpowiednią do wielkości działki) długu?

 

Ogłoszenia towarzyskie – co grozi za spotykanie się z prostytutką?

Skorzystałem z ogłoszenia towarzyskiego i umówiłem się z kobietą w jej mieszkaniu. W pewnym momencie zjawiła się policja, która zatrzymała prostytutkę, a mnie spisano. Co mi grozi za korzystanie z usług seksualnych?  

 

W jakiej odległości od rzeki można wybudować dom?

Czy są jakieś przepisy jednoznacznie określające, w jakiej odległości od rzeki można budować dom?

 

Emerytura górnicza – okres ochrony przedemerytalnej górnika

Pracuję w kopalni, w sumie wraz z „dniówkami” (1.8) mam 25 lat pracy pod ziemią. Przysługuje mi więc prawo odejścia na emeryturę z ukończeniem 50 lat. Właśnie skończyłem 49 lat, czyli brakuje mi tylko roku, a tymczasem na naszej kopalni coraz głośniej mówi się o prywatyzac

 

Odrzucenie spadku a prawo do mieszkania komunalnego

Moja mama była głównym najemcą mieszkania komunalnego. Gdy zmarła, odrzuciłam spadek w imieniu swoim oraz moich niepełnoletnich wówczas sióstr (jestem dla nich rodziną zastępczą), ponieważ lokal był zadłużony na dużą kwotę. Gmina mimo to wzywa mnie do spłaty zadłużenia. Nie mieszkałam w tym lokalu d

 

Przeniesienie umowy najmu na inną osobę

Kuzynka jest najemcą mieszkania komunalnego w Częstochowie, zameldowała mnie w tym mieszkaniu z dziećmi, sama opuściła lokal. Nie posiadam tytułu prawnego do innego lokalu, mój dochód to alimenty na troje dzieci w wysokości 1650 zł miesięcznie. Kilka dni temu kuzynka została wezwana do administracji

 

Możliwości sprzedaży mieszkania komunalnego przed upływem 5 lat bez utraty bonifikaty

W ubiegłym roku zmarli nagle moi rodzice. Zajmowali oni mieszkanie komunalne wraz z upośledzonym psychicznie bratem, którym teraz – zgodnie z wolą rodziców – ja się opiekuję; brat mieszka ze mną, jestem jego pełnomocnikiem. Brat został najemcą mieszkania komunalnego i wkrótce w

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »