.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez właściciela z miesięcznym terminem wypowiedzenia

Autor: Katarzyna Bereda • Opublikowane: 10.06.2022 • Zaktualizowane: 10.06.2022

Niespełna rok temu razem z przyszłym mężem podpisaliśmy umowę najmu okazjonalnego na 5 lat. W umowie jest zapis o miesięcznym terminie wypowiedzenia. Wczoraj dowiedzieliśmy się, że właściciele nieruchomości chcą wypowiedzieć nam najem, żeby moc z powrotem zamieszkać w tym mieszkaniu. Czy faktycznie termin wypowiedzenia może być miesięczny, czy może zastosowanie ma tu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i termin wypowiedzenia powinien wynosić 6 miesięcy? Proszę o analizę umowy i doradzenie nam, jak w tej sytuacji mamy postąpić. Właściciel mieszkania powołuje się na rozwiązanie umowy z ważnych. Dla mnie jest to termin kompletnie nie do przyjęcia. Nie wspominając o tym, że przeprowadzka to koszty dodatkowe, a obecnie ceny najmu na rynku nieruchomości wzrosły i za kwotę, którą tutaj płacę, nie wynajmę niczego w podobnym standardzie.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez właściciela z miesięcznym terminem wypowiedzenia

Rozwiązanie najmu przed oznaczonym w umowie terminem

Na podstawie art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”. Zgodnie natomiast z § 3 K.c.: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

 

Jeżeli, tak jak w Państwa przypadku, czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§ 3). Wynika z tego, że brak stosownych uzgodnień między stronami, z których wynika możliwość rozwiązania go przez wypowiedzenie, prowadzi do petryfikacji takiego stosunku i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie (por. też szeroko J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 56-61). Stąd w aktualnym stanie prawnym istnieje możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie (z zachowaniem wymogów z § 3), oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują. W tej drugiej sytuacji podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 3531 K.c.) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672 K.c. Zob. też wyr. SA w Warszawie z 17.05.2017 r. (I ACa 336/16, Legalis).

 

Mając powyższe na uwadze podnoszę, iż Państwo wskazali w umowie możliwość oraz termin wypowiedzenia zawartej umowy. Niniejsze wynika bowiem z § 3 ust. 1 umowy oraz § 9 ust. 1. Jak wynika także z powyższej regulacji, możliwe jest dowolne ukształtowanie możliwości wypowiedzenia umowy, a także czasu wypowiedzenia, co Państwo zgodnie uczyniliście, zawierając umowę.

 

Brak przyczyn wypowiedzenia przed terminem w umowie najmu

Co prawda, w Państwa przypadku nie ma wskazanych przyczyn wypowiedzenia, co zostało szeroko opisane w orzecznictwie, iż brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (zob. wyr. SA w Poznaniu z 19.01.2006 r., I ACa 833/05, niepubl.). Jeśli w umowie zamieszczono zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia, wówczas z tych jedynie powodów może dojść do wypowiedzenia (zob. wyr. SN z 19.06.2009 r., V CSK 487/08, Legalis). Nie jest konieczne określenie w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu (poza wypowiedzeniem najmu lokalu mieszkalnego) przyczyny wypowiedzenia. Przyczyna, oznaczona w umowie, musi jednak rzeczywiście istnieć (zob. wyr. SA w Warszawie z 17.05.2017 r., I ACa 336/16, Legalis).

 

Podnieść mimo to należy, iż istnieje w orzecznictwie drugi nurt, który mówi o możliwości wypowiedzenia takiej umowy mimo tego – jeżeli ponadto uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu (budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem, a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe „z ważnych przyczyn”, ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy (wyr. SN z 21.01.2015 r., IV CSK 208/14, Legalis).

 

Porozumienie z wynajmującym co do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu

Z uwagi na powyższe jest to w tym momencie kwestia sporna, albowiem skoro można określić najpóźniejszą chwilę wygaśnięcia umowy, tzn. że jest ona zawarta na czas oznaczony i nic nie daje badanie tego, jakie znaczenie strony chciały nadać terminowi końcowemu. Jakie bowiem inne znaczenie mogły nadać poza wskazaniem chwili, kiedy umowa ma wygasnąć? Skoro tak, wobec brzmienia art. 673 § 3 K.c., klauzulę swobodnego wypowiedzenia należy uznać za sprzeczną z ustawą i tym samym nieważną (art. 58 § 3 K.c.), co nie wyklucza nieważności całej umowy [tak też słusznie powołana wyżej uchw. SN (7) z 21.12.2007 r., III CZP 74/07; wyr. TK z 29.4.2003 r., SK 24/02, OTK-A 2003, Nr 4, poz. 33; por. też H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 673 KC, Nb 10, s. 417; R. Golat, Problematyczność, s. 10].

 

Z uwagi na to, wynajmujący broniąc się przed nieważnością klauzuli wypowiedzenia, podniesie nieważność całej umowy, co uniemożliwi Państwu dalsze zamieszkiwanie. Z uwagi więc na powyższe sprzeczności – proponuję porozumieć się z wynajmującym i ewentualnie poprosić o dłuższy okres wypowiedzenia lub rekompensatę w zakresie konieczności organizowania i ponoszenia kosztów przeprowadzki.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 minus pięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl