Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wyodrębnienie piętra domu i prawo własności

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 14.06.2010

W latach 80. dwaj bracia na działce rodziców wybudowali dwupiętrowy dom. W 1990 r. rodzice przepisali całe gospodarstwo rolne tylko jednemu z synów, ale dom wpisali do księgi wieczystej jako parterowy. Później notariusz przepisał go jako piętrowy. Czy drugi brat może stać się właścicielem piętra, skoro obaj wspólnym nakładem sił budowali dom, a potem przeprowadzali remonty, ale dom formalnie należy tylko do właściciela działki? Czy wchodzi w grę zasiedzenie piętra?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z pytania wynika, że nieruchomość w postaci domu znajduje się na działce należącej do jednego z braci. W związku z powyższym należy stwierdzić, że w świetle prawa właścicielem zarówno domu, jak i działki jest właśnie brat będący właścicielem działki. Wynika to z rzymskiej zasady prawnej superficies solo cedit (z łac. to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi). W myśl powyższej zasady własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się jej częścią składową (a nie współwłasnością).

 

W polskim porządku prawnym zasada uregulowana jest w art. 48 i 191 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Zgodnie z art. 48 K.c. „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

 

Zgodnie natomiast z art. 47 § 1 K.c. „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”. Całości wywodu dopełnia art. 191 K.c., który wprost rozstrzyga, iż „własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”.

 

Z powołanych przepisów wynika jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego, a mianowicie, że wszystko, co zostało w sposób trwały połączone z nieruchomością w postaci gruntu, dzieli los prawny tegoż gruntu, i to niezależnie od tego, czy do takiego połączenia doszło siłami samej natury, czy też wskutek twórczej ingerencji człowieka, np. zbudowania jakiegoś obiektu.

 

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że rodzice, darując jednemu z synów gospodarstwo rolne, przekazali mu jednocześnie własność znajdujących się na działce budynków, a także drzew, murów i innych urządzeń trwale z gruntem połączonych.

 

Przypomnę, iż zgodnie z art. 553 K.c. „za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”.

 

Reasumując powyższe, w chwili obecnej z punktu widzenia przepisów prawnych właścicielem całego domu jest tylko brat będący właścicielem działki, na której znajduje się ten dom. Fakt, że opis nieruchomości nie został zaktualizowany w księdze wieczystej, nie ma zasadniczo wpływu na tę kwestię.

 

Oczywiście (zgodnie z tym, co Pani sama zauważyła), drugi brat, który poczynił określone nakłady na nieruchomość, może domagać się ich zwrotu.

 

Pytanie jednak, czy może stać się prawowitym właścicielem jednego piętra domu. Wspomina Pani o instytucji zasiedzenia. Pragnę Panią poinformować, że zasiedzenia piętra domu jako jego części może się okazać niemożliwe.

 

W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej.

 

Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość bez względu na osobę właściciela i rodzaj nieruchomości. Nieruchomościami, w rozumieniu art. 46 K.c., „są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności [tj. wszystkie grunty należące do jednego właściciela], jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

 

Budynek stanowiący część składowa gruntu nie może być (zgodnie z art. 47 § 1 K.c.) odrębnym przedmiotem własności, co w konsekwencji wyklucza możliwość jego zasiedzenia. Nie jest również możliwe nabycie przez zasiedzenie wydzielonych fizycznie części nieruchomości budynkowych (np. jednej kondygnacji czy jednego skrzydła budynku), ponieważ część budynku nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności.

 

Ponadto jednym z podstawowych warunków zasiedzenia jest posiadanie samoistne, tzn. aby doszło do zasiedzenia, posiadacz musi posiadać nieruchomość jako posiadacz samoistny (tzn. władać rzeczą jak właściciel i traktować ją jako swoją własność, innymi słowy: faktycznie ją posiadać i wyrażać zamiar wykonywania w stosunku do niej uprawnień właściciela).

 

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19.01.1988 r., sygn. akt III CRN 459/87, wyjaśnił, że „część budynku może być przedmiotem samoistnego posiadania tylko wówczas, gdy stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Zdaniem Sądu Najwyższego część budynku może być przedmiotem samoistnego posiadania (art. 336 zd. 1 K.c.) tylko wówczas, gdy stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 47 § 1 K.c.). Nie można więc nabyć w drodze zasiedzenia piwnicy, usytuowanej pod domem mieszkalnym, zajmowanym przez właściciela zabudowanego nim gruntu (art. 172 K.c.). Nie mogąc być przedmiotem odrębnej własności, podpiwniczony budynek dzieli losy całości, a zatem – w danej sprawie – losy nieruchomości”.

 

W związku z powyższym uważam, że zasiedzenie piętra domu w przedmiotowej sprawie jest wysoce wątpliwie.

 

Dodam jeszcze, że brat, który poczynił nakłady na budowę domu, może nakłonić brata (właściciela nieruchomości), aby ten uczynił go współwłaścicielem nieruchomości, np. w drodze darowizny udziału w prawie własności w zamian za rezygnację z dochodzenia zwrotu nakładów poczynionych na budowę domu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IX + trzy =

»Podobne materiały

Zmiana miejsca zamieszkania a rozwiązanie umowy na usługę

Mam problem ze zmianą lokalizacji usługi, to znaczy przesyłania sygnału TV przez dostawcę. Musieliśmy zmienić adres zamieszkania i zgłosiliśmy to do operatora z prośbą o przeniesienie usługi pod nowy adres. Niestety odpowiedziano nam, że nie mają możliwości technicznych, aby tego dokonać i zapropono

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »