Wyodrębnienie mieszkania ze strychu we wspólnej kamienicy

Wspólna kamienica i decydowanie o współwłasności

Niestety, w niniejszej sprawie, a więc rozporządzania rzeczą wspólną, jest konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli, a więc spadkobierczyni powinna dokonać formalnego nabycia spadku i stać się właścicielką nieruchomości, aby wyrazić zgodę na rozporządzanie przez Pana nieruchomością wspólną.

Zgodnie z treścią art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Mając natomiast na uwadze art. 199, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu Kodeks cywilny zalicza expressis verbis jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa). Zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy i innych okoliczności, np. wpływu czynności na całokształt stosunków związanych z rzeczą. Dlatego ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności, w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie. Przykładowo wydzierżawienie nieruchomości jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale jeżeli np. wydzierżawienie nieruchomości jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do tej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli (por. wyrok SN z 3.2.1964 r., sygn. akt III CR 192/62).

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Orzecznictwo zaliczyło do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną m.in.:

• zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego (uchwała SN z 23.4.1993 r., sygn. akt III CZP 36/93);
• będącej przedmiotem współwłasności (np. wyrok SN z 11.10.1990 r., sygn. akt III ARN 15/90);
• nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności (wyrok NSA z 29.3.1990 r., sygn. akt IV SA 33/90);
• przebudowę obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością (wyrok WSA w Krakowie z 20.5.2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1188/08).

Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi przebudowa czy inne rozporządzenie rzeczą wspólną, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Z uwagi na to, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli sytuacja prawna sąsiadki nie jest unormowana, konieczne jest unormowanie tej kwestii, a więc sąsiadka musi przeprowadzić postępowanie spadkowe i nabyć spadek, aby dowolnie rozporządzać swoim udziałem.