.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wynajmowanie apartamentu przez 8 miesięcy w roku a podatki

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 31.01.2020

Zamierzamy odkupić od siostry mieszkanie w stolicy i wynajmować go przez około 8 miesięcy w roku. W pozostałe miesiące, tj. latem, będziemy sami w nim mieszkać (na stałe żyjemy w USA). W jaki sposób najłatwiej i najprościej możemy odprowadzać podatki od najmu apartamentu przez 8 miesięcy w roku?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wynajmowanie apartamentu przez 8 miesięcy w roku a podatki

Fot. Fotolia

Najem nieruchomości jako odrębne źródło przychodów

W zakresie podatku dochodowego dochód z tytułu wynajmu nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodów. Konsekwencją tego jest brak konieczności rejestrowania działalności gospodarczej w przypadku wynajmowania nieruchomości stanowiącej majątek prywatny.

 

Podatnicy mają do wyboru dwie możliwości opodatkowania najmu: zasady ogólne lub ryczałt.

Opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych

Najem prywatny może być opodatkowany na zasadach ogólnych podatkiem według skali podatkowej, czyli 18% lub 32% [stan prawny z 2019 r.], jeżeli dochód przekroczy kwotę 85 528 zł. W tym przypadku podatek płatny jest od dochodu, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem (tj. czynszem) a kosztami uzyskania przychodu. Katalog kosztów jest bardzo obszerny, może on m.in. obejmować odpisy amortyzacyjne od lokalu, opłaty za media (o ile to wynajmujący zgodnie z umową jest obowiązany do ich ponoszenia), koszty remontu, koszty wyposażenia, odsetki od kredytu itp. W ciągu roku podatnicy są zobowiązani do wpłaty zaliczek na podatek do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku w terminie do 30 kwietnia roku następnego podatnicy składają zeznanie PIT-36 w którym wykazują dochody z najmu prywatnego. W zakresie podatku na zasadach ogólnych nie ma konieczności zawiadamiać naczelnika urzędu skarbowego o wyborze tej formy.

Podatek ryczałtowy – stawka i zasady

Drugą formą jest podatek ryczałtowy. Stawka podatku wynosi tu 8,5% (a po przekroczeniu 100 000 zł przychodu 12,5%) jednakże płatny jest on wyłącznie od przychodu  (kwoty czynszu). W rezultacie nie ma zatem możliwości uwzględnienia żadnych kosztów podatkowych. Również w tym przypadku należy wpłacać zaliczki na podatek do 20. dnia miesiąca następnego w ciągu roku. Natomiast po zakończonym roku w terminie do 31 stycznia należy złożyć zeznanie PIT-28.

 

Jednakże o wyborze tej formy należy dodatkowo poinformować naczelnika US w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu składając mu stosowne oświadczenie.

 

W konsekwencji wybór formy opodatkowania zależy od tego, czy będą powstawały koszty podatkowe. Jeżeli takich kosztów nie będzie, zdecydowanie lepszą opcją jest forma ryczałtowa.

Możliwość odprowadzania podatku od najmu przez jednego małżonka (współwłaściciela)

Z opisu sprawy wnioskuję, że nabycia nieruchomości dokonają małżonkowie, którzy następnie będą ową nieruchomość wynajmować. Zgodnie z przepisami w takim przypadku podatnikami podatku dochodowego z tytułu najmu prywatnego jest każdy z współmałżonków będący współwłaścicielem nieruchomości. Istnieje jednak możliwość rozliczania podatku wyłącznie przez jednego z nich od całej kwoty czynszu. W tym celu należy złożyć oświadczenie do US o opodatkowaniu całego przychodu z najmu przez jednego z małżonków. Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymaniu pierwszego przychodu. Zasada obowiązuje zarówno w przypadku zasad ogólnych, jak i zasad ryczałtowych.

 

Z uwagi na fakt, że aktualnie mieszkają Państwo w USA, natomiast najem będzie miał miejsce w Polsce, sięgnąć należy do polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zgodnie z art. 7 tej umowy „dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone”. Przepis ten stosuje się do dochodu osiąganego z bezpośrednio użytkowania, dzierżawy, jak również każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego oraz do dochodu z przeniesienia tytułu własności takiego majątku.

Opodatkowanie w Polsce niezależnie od zamieszkiwania na stałe w USA

Oznacza to, że nawet pomimo zamieszkiwania na stałe w USA podatek z tytułu wynajmowania nieruchomości położonej w Polsce jest opodatkowany wyłącznie w Polsce (na zasadach opisanych powyżej). Z tytułu wynajmu nieruchomości położonej w Polsce nie powinny Państwo płacić podatku w USA.

 

Z uwagi na fakt, że na stałe zamieszkuje w USA, to na gruncie prawa podatkowego posiadacie Państwo status nierezydenta. Jest to o tyle istotne, o ile nierezydenci zobowiązani są wpłacać podatek oraz składać zeznania podatkowe do wyspecjalizowanych urzędów skarbowych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie właściwości organów podatkowych w przypadku osiągania dochodu z nieruchomości położonej w województwie mazowieckim właściwym jest Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście.

Podatek VAT przy najmie prywatnym

Ustawa VAT za działalność gospodarczą uznaje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowychOstatnie zdanie wskazuje, że na gruncie podatku VAT, aby stać się podatnikiem, nie jest konieczne rejestrowanie działalności gospodarczej. Już samo wykorzystywanie składnika majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

 

W rezultacie generalnie wynajmowanie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Ustawa jednak przewiduje zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 113 ustawy VAT. Wspomniany przepis stanowi, że „zwalnia się od podatku:

 

1) sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł,

2) sprzedaż dokonywaną przez podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży nie przekracza, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, 200.000 zł”.

 

Wspomniany limit odnosi się do wartości netto. W rezultacie mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia, ponieważ jeżeli miesięczny czynsz będzie wynosił w granicach od 3000 do 6000 zł, to roczny limit 200 000 zł nie zostanie przekroczony. W celu skorzystania ze zwolnienia nie ma obowiązku składania żadnych dokumentów do US (dobrowolnie można złożyć druk VAT-R, na którym zaznacza się status podatnika VAT zwolnionego). Dodatkowo podatnik nie musi składać żadnych miesięcznych deklaracji podatkowych do US. Jedynym obowiązkiem jest prowadzenie ewidencji sprzedaży w celu monitorowania, czy roczny próg 200 000 zł nie został przekroczony.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 minus II =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl