Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajem nieruchomości mieszkalnej na biuro

Autor: Artur Nowak • Opublikowane: 21.06.2010

Półtora roku temu wraz z żoną zakupiliśmy dom mieszkalny z lokalem handlowym. Chcieliśmy założyć w nim działalność gospodarczą, ale okazało się, że warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej nieruchomości wygasły kilka lat wcześniej i muszę starać się o wydanie nowych. W kwietniu 2009 r. złożyłem o to wniosek. W urzędzie miasta poradzono mi, bym tymczasowo zgłosił całą nieruchomość jako mieszkalną, co też uczyniłem. Rok później wynająłem lokal pewnej firmie na biuro – w umowie zapisaliśmy, że jest to lokal mieszkalny, bo nie miałem jeszcze nowych warunków zabudowy. Czy fakt wynajęcia lokalu (obecnie jako mieszkalnego) firmie na biuro nakłada na mnie obowiązek zgłoszenia, że część nieruchomości jest przeznaczona na działalność gospodarczą (chodzi mi o podatek)? Jak należy rozliczać przychód? Czy mogę od przychodu z lokalu odliczać koszty związane z nieruchomością (ulepszenia, kredyt hipoteczny)? Czynsz jest płatny na mój rachunek, ale nieruchomość posiadamy wspólnie z żoną – czy rozliczanie podatku mogę załatwiać tylko w swoim urzędzie skarbowym? Czy coś zmienia fakt, że obecnie lokal jest remontowany przez wynajmującego? Jak wystawiać rachunek wynajmującemu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości, to kwestię tę regulują przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Art. 3 tejże ustawy stanowi, iż „podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

 

  1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
  2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
  3. użytkownikami wieczystymi gruntów;
  4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
    • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
    • jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2”.

 

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. W tym przypadku byliby nimi Państwo jako posiadacze samoistni (właściciele) oraz najemca lokalu jako posiadacz zależny.

 

Mówiąc o solidarnym obowiązku podatkowym, musimy odnieść tę instytucję do odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe. Wierzyciel (organ podatkowy) może żądać całości lub części świadczenia (uiszczenia należnego podatku) od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych, przy czym aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani (zob. art. 366 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 91 Ordynacji podatkowej „do odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dla zobowiązań cywilnoprawnych”. Podatnicy będący osobami fizycznymi ponoszą odpowiedzialność solidarną tylko wówczas, gdy zostanie im doręczona decyzja wymiarowa – np. jeżeli tylko dwóm z trzech współwłaścicieli (współposiadaczy) działki zostanie skutecznie doręczona decyzja, tylko ci dwaj ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości. W stosunku do trzeciego współwłaściciela (współposiadacza) nie powstało zobowiązanie podatkowe (nie doręczono decyzji), a zatem nie może on ponosić odpowiedzialności za to zobowiązanie. Dopiero doręczenie decyzji temu podatnikowi spowoduje, że powstanie wobec niego zobowiązanie, a przez to będzie on z innymi współwłaścicielami (współposiadaczami) zobowiązany solidarnie do zapłacenia podatku.

 

W tej sytuacji najkorzystniej byłoby wprowadzić zapis do umowy najmu, że najemca pokryje część podatku od nieruchomości przypadającego proporcjonalnie na część powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą.

 

Jeżeli natomiast wyodrębniono własność lokali (trudno mi ocenić, czy tak faktycznie jest, jeżeli chodzi o wynajmowaną część budynku), wówczas obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

 

Oznacza to zatem, że w tym przypadku Państwo płaciliby podatek w części mieszkaniowej, zaś najemca w części gospodarczej. Ustalić zatem należy, czy wyodrębniono własność lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą. Jeżeli nie, wówczas istnieje solidarna odpowiedzialność za zapłatę podatku od nieruchomości, o której wspomniałem wyżej.

 

Zgodnie z art. 6 ustawy „obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku”. Jeżeli zatem umowa najmu jest datowana na 1 kwietnia bieżącego roku, to obowiązek podatkowy powstaje od dnia 1 maja.

 

Co do zasady osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu jedynie informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości (zapewne kiedyś Pan taką składał).

 

Jeżeli jednak nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

 

Oznacza to, że będzie Pan zobowiązany do:

 

  1. składania w terminie do dnia 15 stycznia (organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania) deklaracji na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku oraz
  2. wpłacania obliczonego w deklaracji podatku od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15. każdego miesiąca.

 

Po doręczeniu decyzji podatkowej należy więc proporcjonalnie podzielić roczną wysokość tego podatku na równą liczbę miesięcy, w których zaistniał obowiązek podatkowy.

 

Jeżeli zaś chodzi o rozliczanie podatku dochodowego z najmu nieruchomości, mogą Państwo wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych (wówczas może Pan pomniejszać wartość przychodu, czyli czynszu o wartość poniesionych wydatków związanych z utrzymaniem lokalu) i opodatkować dochód według skali podatkowej (stawka 18%) bądź też opodatkować sam przychód według stawki 8,5% (nie będzie można uwzględniać ponoszonych kosztów).

 

Generalnie, jeżeli obowiązuje między Panem a małżonką wspólność majątkowa, dochód ten zostanie opodatkowany w równych częściach po Państwa stronach, chyba że złożą Państwo pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez Pana lub małżonkę (art. 8 ust. 3 ustawy o PIT). Oświadczenie należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód (czyli do 20 maja). Jeżeli oświadczenie takie nie zostanie złożone (w obu urzędach jednakowe), wówczas Pan będzie się rozliczał w połowie dochodu w swoim urzędzie skarbowym, a Pańska małżonka w swoim.

 

Od dochodu z najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych odprowadzamy zaliczki na podatek według stawki 18% do 20. dnia następnego miesiąca (za miesiąc kwiecień do 20 maja).

 

Natomiast w przypadku gdy chcą Państwo opodatkować najem według ryczałtu 8,5%, wówczas do 20 stycznia należy zgłosić to w swoim urzędzie skarbowym.

 

Jeżeli lokal w chwili obecnej jest w remoncie, wówczas o tym, czy może stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości według stawek przewidzianych dla nieruchomości gospodarczych, decyduje to, czy nie może być wykorzystywany w celach prowadzenia działalności ze względów technicznych (art. 2 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach lokalnych). Jeżeli rzeczywiście lokal nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych, wówczas w tej części będzie opodatkowany według stawek przewidzianych dla lokali mieszkalnych. Generalnie ustawodawstwo nie określa, co należy rozumieć przez pojęcie względów technicznych. Niemniej jednak w opinii orzecznictwa sądowego remont budynku nie może stanowić przesłanki do zastosowania niższych stawek podatkowych dla nieruchomości. Zdaniem sądów administracyjnych „względy techniczne” nie mogą być utożsamiane ze stanem technicznym nieruchomości będącej w posiadaniu przedsiębiorcy, bowiem okresowe remonty stanowią element prowadzonej działalności gospodarczej i nie przesądzają o niemożności wykorzystania nieruchomości do prowadzenia działalności. W pojęciu „względów technicznych” ustawodawca zawarł przesłankę trwałości jako przeszkodę w wykorzystaniu nieruchomości do prowadzenia określonego rodzaju działalności gospodarczej, powodującą zastosowanie preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości.

 

W moim przekonaniu, jeżeli lokal jest w tym momencie dostosowywany przez przedsiębiorcę do profilu prowadzonej działalności gospodarczej, nie możemy mówić o remoncie, lecz o adaptacji. Należałoby stwierdzić, że obecny stan lokalu uniemożliwia prowadzenie działalności gospodarczej, więc powinno się zastosować niższą stawkę podatku przewidzianą dla nieruchomości mieszkalnych. Odmienne stanowisko organu podatkowego nie jest jednak wykluczone.

 

Rozliczenie przychodów z najmu odbywa się albo na zasadach ogólnych (według stawki 18%), gdzie przychody (czyli miesięczny czynsz) obniża Pan o wartość kosztów związanych z wynajmowanym lokalem, albo w formie zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 8,5%, gdzie niestety nie ma już możliwości obniżania tego przychodu.

 

Jeżeli zatem przewiduje Pan, że w bieżącym roku koszty wynajmu będą dość znaczne, najlepiej byłoby wybrać pierwszy ze sposobów opodatkowania (zasady ogólne). Koszty ulepszeń będą pomniejszały przychód. Ustawodawca nie nakłada na wynajmujących szczególnych wymogów w zakresie dokumentowania wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodów z najmu. W związku z tym za ich udokumentowanie należy przyjąć każdy dokument, z którego będzie wynikał fakt ich poniesienia i związek z uzyskanym przychodem, np. paragony, pokwitowania, dowody opłaty, faktury itp.

 

Przychód z najmu rozliczany jest miesięcznie, z tym że nie składa się jakichkolwiek deklaracji podatkowych, a jedynie wpłacane są zaliczki. W miesiącach, w których koszty będą wyższe aniżeli przychody, zaliczek płacić Pan nie będzie. W terminie do 30 kwietnia przyszłego roku, rozliczy Pan dochody z najmu w zeznaniu rocznym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 minus 4 =

»Podobne materiały

Zniszczenie wynajmowanego mieszkania

Wynająłem pewnej osobie mieszkanie (służyło ono jako lokal biurowy). Bez mojej zgody najemca okleił drzwi, tak że nie da się ich przywrócić do stanu pierwotnego (usunięcie okleiny oznaczałoby trwałe zniszczenie stolarki), ponadto bardzo zużył podłogę (pęknięte kafle, przetarte wykładziny). Najemca n

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »