Wynajem mieszkania a zameldowanie

W polskim ustawodawstwie prawa lokatorów zostały szczegółowo uregulowane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 – dalej ustawa).

Niektóre prawa i obowiązki najemcy, w tym najemcy lokalu mieszkalnego, oraz wynajmującego są uregulowane w Kodeksie cywilnym (K.c.).

W tym miejscu należy wyjaśnić znaczenie meldunku. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem instytucje zameldowania oraz wymeldowania z lokalu mają charakter wyłącznie ewidencyjny i jako takie nie rodzą żadnych uprawnień do lokalu, ani też nie przesądzają o ich utracie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 8 kwietnia 2009 r., III SA/Gd 439/2008).

Zameldowanie powinno odzwierciedlać stan faktyczny. Zgodnie art. 9 ust. 2b ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993): „zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu”.

Z powyższego wynika, że zameldowanie dzieci nie rodzi żadnych praw do lokalu. Istotne jest, że została zawarta umowa najmu z małżeństwem, które ma dzieci. To oznacza, że dzieci są domownikami i mają pochodne prawo do zamieszkiwania w lokalu. Pomimo braku zameldowania osób przepisy ochronne prawa lokatorskiego mają do takich osób zastosowanie. W razie ziszczenia się przesłanek wypowiedzenia w stosunku do głównych najemców należy złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu względem nich, a żądaniem eksmisji po ustaniu stosunku najmu należy objąć także domowników.

Stosunek najmu kończy się z chwilą upływu wypowiedzenia umowy. Od tej pory osoba korzystająca z lokalu nie ma tytułu prawnego do zamieszkiwania w mieszkaniu właściciela. Domownicy dzielą los głównego lokatora – muszą po ustaniu stosunku najmu opuścić lokal.

Przepisy wskazują, że wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie.

Podstawą wypowiedzenia stosunku najmu jest art. 11 ust. 2 pkt 2 powołanej wyżej ustawy. Art. 11 ust. 1 ustawy, który reguluje instytucję wypowiedzenia najmu przez właściciela, stanowi: „Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Przykładowo w myśl art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy: „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

[...]

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności […]”.

Istotne dla wynajmującego są przepisy o nabywaniu przez byłych lokatorów prawa do lokalu socjalnego. W myśl art. 14 ust. 1 ustawy: „W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu”. W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu pozwanych osób, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
   – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Brak przyznania w wyroku lokalu socjalnego oznacza, że gmina jest zobowiązana do dostarczenia pomieszczenia tymczasowego.

Zgodnie z art. 2. ust. 1. pkt. 5a ustawy „Ilekroć w ustawie jest mowa o:

[…]

5a) tymczasowym pomieszczeniu – należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane”.

To oznacza, że w prawie polskim nie ma eksmisji na bruk. Były lokator stanowi pewien kłopot dla wynajmującego, który jest zainteresowany pozbyciem się byłego najemcy, ponieważ nie może tego uczynić bez współdziałania gminy. Często właściciele sami wskazują lokale, do których ma być wykonana eksmisja.

Podsumowując, nie ma sensu blokować meldunku dzieciom tych Państwa, gdyż i tak jako małoletni domownicy najemców mogą teraz przebywać w mieszkaniu. Zameldowanie nie kreuje żadnych praw do lokalu – ma znaczenie tylko ewidencyjne.

Do najemców ma zastosowanie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W konsekwencji wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić tylko z określonych przyczyn.

Żądanie eksmisji zawsze musi objąć wszystkie osoby, które przebywają w lokalu. Istotne jest to, że w prawie polskim nie jest dopuszczalna eksmisja na bruk. Posiadanie dzieci przez byłych najemców paradoksalnie może pomóc w „pozbyciu się lokatorów” – w razie orzeczenie eksmisji gmina prawdopodobnie przyzna rodzinie z małoletnimi dziećmi lokal socjalny.