Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajem mieszkania z krótkim, miesięcznym okresem wypowiedzenia

Autor: Michał Berliński • Opublikowane: 17.04.2020

Chcę wynająć mieszkanie matce z dwójką dzieci, kobieta jest po rozwodzie. Zależy mi na umowie, którą mogę wypowiedzieć z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie chcę żadnej długiej eksmisji ani innych problemów. Czy to jest możliwe? Chcę po prostu mieć swobodę w dostępie do mieszkania w razie potrzeby.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wynajem mieszkania z krótkim, miesięcznym okresem wypowiedzenia

Jeśli chodzi o kwestie najmu jest to aktualnie temat bardzo popularny z uwagi na fakt, iż wiele osób traktuje najem jako swego rodzaju rodzaj inwestycji, która gwarantuje całkiem ciekawy zysk, dużo lepszy niż na wszelkich lokatach i produktach bankowych, jednakże wiąże on się z pewnym ryzykiem. Można powiedzieć, że niewiele jest interesów bezpiecznych, bez żadnych problemów, a najem również do takich nie należy. Wszystko zależy od lokatorów, których spotkamy na swojej drodze. Nie ma jednak jednej drogi do szybkiego rozwiązania takiej umowy.

Zwykła umowa najmu i przepisy ją regulujące

Może Pani podpisać z lokatorami zwykłą umowę najmu, nie zaś umowę np. najmu okazjonalnego. Zwykłe umowy najmu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego i wyróżniamy wśród nich umowę najmu na czas określony oraz na czas nieokreślony. Zgodnie bowiem z treścią art. 673:

 

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

 

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić jednoznacznie, że dopuszczalne jest rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony w wypadkach wskazanych w tej umowie. Prawo to dopuszczalne jest zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. W umowie najmu na czas określony koniecznie należy zawrzeć możliwość jej wcześniejszego rozwiązania. W umowie najmu na czas nieokreślony należy wskazać, że rozwiązanie takiej umowy jest zawsze dopuszczalne. W przypadku nie wskazania w umowie przypadków, w których rozwiązanie najmu jest możliwe, późniejsze rozwiązanie umowy okazuje się wręcz niemożliwe. Należy pamiętać, że okres wypowiedzenia musi być pełnym miesiącem. Wobec tego jeśli chce Pani rozwiązać umowę już np. jutro, to wypowiedzenie umowy skutek odniesie z dniem 30 maja 2020 roku, bowiem okres pełnego miesiąca upłynie przez cały miesiąc kwiecień. Forma wypowiedzenia ma charakter oświadczenia jednostronnego, powodującego wygaśnięcie umowy. Dopuszczalna jest każda forma wypowiedzenia, w przypadkach spornych także czynność procesowa poprzez pozew o eksmisję. Prawidłowo skonstruowane wypowiedzenie umowy najmu musi jednoznacznie określać przyczynę, zachowywać terminy ustawowe bądź umowne. Jednak wypowiedzenie powinno zacząć się od złożenia formalnego oświadczenia złożonego stronie w taki sposób, aby mogła się z nim zapoznać.

Umowa najmu okazjonalnego a możliwość szybkiego rozwiązania umowy

W tym przypadku, gdy obawia się Pani tego wynajmu i tego, co może wydarzyć się w sytuacji, gdy najemcy nie będą płacić, polecam umowę najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu na czas określony, a więc należy zawrzeć w niej klauzulę dotyczącą możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Proszę jednak pamiętać, że w tym zakresie istnieją pewne ograniczenia. Umowa najmu okazjonalnego pozwala wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji gdy Pani najemcy nie będą płacić dopiero po upływie 3 pełnych okresów płatności. Zgodnie z przepisami wypowiedzieć taką umowę z uwagi na zaległości płatnicze można dopiero po upływie trzech pełnych okresów płatności.

 

„2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

1) (…)

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.

 

Dlatego też w przypadku umowy najmu na czas określony, z uwagi na jej charakter, tzn. trwałość jej postanowień, można ją wypowiedzieć z tej przyczyny dopiero po pełnych 3 okresach płatności, tj. 3 miesiącach, więc 90 dniach.

Postępowanie eksmisyjne nielegalnego lokatora

I już co do samej eksmisji. Należy pamiętać, że eksmisja nieuczciwego lokatora nie będzie taka prosta. Wszystkiemu winne są właśnie zapisy ochronie praw lokatorów, które zabraniają eksmisji w wielu przypadkach. Szczególnej ochronie podlegają osoby starsze, niepełnosprawne, ale także samotne matki z dziećmi czy bezrobotni. W takich sytuacjach gmina powinna eksmitowanym zapewnić lokal socjalny, a to nie będzie takie proste. Niektórzy uciekają się do innych sposobów. Bardzo modnym rozwiązaniem aktualnie – choć takim, które nie opiera się wcale na prawie, zaś wiele na ten temat można znaleźć w internecie – jest wynajęcie tego samego lokalu innym osobom. Często w takim przypadku ci pierwsi lokatorzy bardzo szybko się wyprowadzają, gdyż nie chcą dzielić mieszkania i pomieszczeń z osobami obcymi.

 

Jeżeli mimo rozwiązania umowy lokatorzy dalej zajmują Pani mieszkanie i nie mają zamiaru się wyprowadzić, to należy wszcząć postępowanie eksmisyjne. Eksmitować można tylko te osoby, które zajmują lokal bezprawnie. Po upłynięciu okresu, na który umowa została zawarta lub jej skutecznym wypowiedzeniu, lokator traci prawo do korzystania z mieszkania, gdyż nie będzie już posiadał tytułu prawnego do zajmowania mieszkania.

 

Aby wszcząć postępowanie eksmisyjne, należy wnieść pozew do właściwego sądu rejonowego. Pozew należy odpowiednio uzasadnić i wykazać, że lokator nie ma już prawa przebywać w mieszkaniu. Obok eksmisji może się Pani domagać odszkodowania od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, który powinna Pani otrzymać. W tym miejscu ponownie dobrym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, bowiem do tej umowy najemca obowiązany jest dołączyć oświadczenie zawarte w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji opróżnienia lokalu mieszkalnego i wskazuje, że w przypadku gdy nie będzie chciał się wyprowadzić można go eksmitować pod wskazany adres. Daje to Pani tyle, że w przypadku gdy najemca nie będzie chciał opróżnić lokalu z tą umową i oświadczeniem idzie Pani do sądu, składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności i po maksymalnie dwóch tygodniach otrzymuje Pani gotowy nakaz, z którym może się Pani udać do komornika celem przeprowadzenia eksmisji. Jest to rozwiązanie o wiele szybsze, zamiast np. dwóch lat, potrwa 2 miesiące (w zależności od sprawności komornika).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 - X =

»Podobne materiały

Remont domu jako forma czynszu

Jestem właścicielem domu, który wymaga wielu prac remontowych (obecnie nikt tam nie mieszka). Moi znajomi zaproponowali, że wynajmą ten dom. Chcą go wyremontować w zamian za czynsz. Czy remont może być formą czynszu? Jak sporządzić umowę?

 

Sprzedaż lokalu użytkowego z najemcą

Miesiąc temu podpisałem umowę najmu na lokal użytkowy (jako osoba prawna), z dniem przekazania mi lokalu od 1 kwietnia 2011 r. Dziś (29 marca) właściciel lokalu poinformował mnie, iż lokal w ciągu 3 miesięcy sprzeda innemu właścicielowi i ten prawdopodobnie nie będzie chciał kontynuować ze mną

 

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żadnej wyższej st

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »