Mamy 10 708 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajem lokali mieszkalnych do krótkotrwałego zamieszkania

Autor: Wioleta Biel • Opublikowane: 11.03.2017

Spółka cywilna, czynny podatnik VAT od 1996 r., prowadzi działalność w zakresie wynajmu własnych lokali mieszkalnych krótkotrwałego zamieszkania, lokali usługowych oraz własnych działek budowlanych. Po wycofaniu z działalności nieruchomości (oraz z ewidencji środków trwałych) na potrzeby osobiste wspólników zakupioną od syndyka upadłego przedsiębiorstwa w 1998 r., bez prawa odliczenia VAT, jeden ze wspólników sprzeda swój udział 1/3 tej nieruchomości drugiemu. Na nieruchomości posadowiony jest budynek hotelowy, mieszkalny, magazynowy, basen. Jak będzie wyglądało opodatkowanie PDOF sprzedającego?

Wioleta Biel

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8a ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

 

Ustęp 2 pkt 3 ww. artykułu stanowi wyjątek, do którego nie stosuje się art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

 

Zgodnie z nim przepisów ust. 1 pkt. 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT (czyli m. in. do przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

 

Za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

 

Zgodnie z art. 14 ust. 2 do przychodów z działalności gospodarczej ustawodawca zalicza m.in. przychody ze sprzedaży wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej składników majątku będących środkami trwałymi oraz wartościami niematerialnymi i prawnymi. Przepis ten ma zastosowanie nawet w sytuacji, gdy przed sprzedażą dany składnik majątku został przez podatnika wycofany z działalności gospodarczej, a w momencie sprzedaży nie upłynął jeszcze okres sześciu lat.

 

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

 

Analiza

 

Sprzedaż przed upływem 5 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie) nieruchomości, przesuniętej uprzednio do majątku prywatnego wspólnika, na której usytuowany jest budynek mieszkalny, stanowi przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, czyli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

 

W takim przypadku, zgodnie z dyspozycją art. 30e ustawy o PIT, podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a kosztami jego uzyskania (czyli udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania) powiększonymi o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości.

 

Przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości, koszty uzyskania tego przychodu, dochód i należny podatek należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39.

 

Sprzedaż przed upływem 6 lat nieruchomości (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej), na której nie znajdują się budynki mieszkalne, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

 

Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie wtedy wykazana w ewidencji środków trwałych wartość początkowa nieruchomości pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych (art. 23 ust. 1 ustawy o PIT).

 

Przychód ze sprzedaży nieruchomości rozliczany w ramach działalności gospodarczej należy uwzględnić w zeznaniu podatkowym 36-L.

 

Mając na uwadze powyższe, w zaprezentowanym stanie faktycznym istnieją dwie możliwości opodatkowania. W celu prawidłowego opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości wycofanej ze spółki, należy więc prawidłowo zakwalifikować sprzedawane budynki.

 

W tym celu należy odnieść się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Zgodnie z tą klasyfikacją:

 

  1. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.
  2. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

 

Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany (np. budynek, drogę, linie przesyłowe itp.). W niektórych przypadkach jednostkę klasyfikacyjną stanowi nieruchomość rozpatrywana jako kompleks obiektów budowlanych.

 

W przypadku kompleksowych obiektów budowlanych, składających się z kilku budynków, każdy budynek powinien być klasyfikowany jako samodzielna jednostka. W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów (np. budynek mieszkalny będący jednocześnie hotelem i biurem) klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem. Główne użytkowanie powinno być określane następująco:

 

  • należy określić, jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczony jest na różne cele, zgodnie z grupowaniami klasyfikacji – na najbardziej szczegółowym poziomie,
  • następnie obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z metodą „gór–dół” [najpierw określa się sekcję – 1 cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), następnie dział na poziomie 2 znaków (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu, itp.) najbardziej znaczący w ramach sekcji, następnie grupę (3 cyfry) najważniejszą w ramach działu, klasę (4 cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy].

 

W związku z powyższym musi Pan wpierw dokonać klasyfikacji budynków, które będą następnie sprzedane dla wspólnika. Proszę przy tym mieć na uwadze, że zgodnie z niniejszą klasyfikacją budynek hotelowy stanowi budynek niemieszkalny (sekcja 1, dział 12, grupa 121).

 

Jeżeli po dokonanej przez Pana analizie odnośnie prawidłowej kwalifikacji budynków okaże się, że żaden nie został ostatnie zaliczony jako budynek mieszkalny, cały przychód ze sprzedaży kompleksu przed upływem 6 lat (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej) powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Mianowicie spółka cywilna jest osobową spółką prawa cywilnego i tym samym nie posiada zdolności prawnej, a z punktu widzenia prawa podatkowego podatnikami są poszczególni wspólnicy tej spółki, czyli osoby fizyczne, które są zobowiązane do prowadzenia spraw spółki.

 

Jeżeli okazałoby się, że niektóre z budynków zostałyby zakwalifikowane przez Pana na podstawie PKOB jako budynki mieszkalne, to zgodnie z informacjami pozyskanymi z Krajowej Informacji Podatkowej należałoby sprzedaż budynków mieszkalnych przed upływem 5 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie) opodatkować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast przychód z pozostałych części sprzedawanej nieruchomości jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

 

Jednakże w takiej sytuacji, w naszej opinii, Pana rozliczenie podatkowe nabrałoby niestandardowego charakteru i byłoby także skomplikowane pod względem logistycznym. W związku z tym w takiej sytuacji rekomendowalibyśmy wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w Pana sprawie podatkowej.

 

Wniosek o wydanie interpretacji byłby wtedy szczególnie zasadny, bo sprawę może komplikować fakt, że spółka cywilna prowadzi działalność z zakresu obrotu nieruchomościami. Implikuje to ryzyko, że urząd skarbowy potraktuje transakcje sprzedaży udziału w nieruchomości jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej nawet w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym.

 

Podsumowując:

 

  1. W sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość nie zostanie zakwalifikowana jako budynek mieszkalny, przychód ze sprzedaży należy opodatkować w całości jako przychód z działalności gospodarczej.
  2. W sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość będzie miała charakter mieszany, to rekomendujemy wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w Pana sprawie podatkowej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 + sześć =

»Podobne materiały

Wystąpienie ze spółki cywilnej z powodu nieuczciwości wspólnika

„Jak mówią jaskółki najgorsze są spółki” – w moim przypadku się sprawdziło. Wspólnik zdefraudował z konta firmy pokaźną kwotę, a co więcej zabrał wszystkie dokumenty, pozbawiając mnie możliwości ruchu. Wypowiedziałem mu w liście poleconym upoważnienie do repre

Opodatkowanie spłaty wspólnika, który chce wystąpić ze spółki

W skład spółki cywilnej wchodzi czterech wspólników, którzy mają po 25% udziałów. Każdy z nich ma  indywidualny wpis gospodarczy. Jeden ze wspólników chce za spłatą wystąpić ze spółki. Czy kwota tej spłaty może być wliczona w koszty spółki i czy wspólnik zapłaci od

Wejście do spółki spadkobierców zmarłych wspólników

Czy dwuosobowa spółka może dalej prowadzić działalność jeśli nastąpi śmierć obydwu wspólników, a umowa spółki miała zapis, że spadkobiercy mogą wejść w miejsce zmarłych wspólników? Czy w dwuosobowej spółce cywilnej, której wspólnicy są małżonkami, będzie można prowadz
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »