.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 05.08.2013

Jestem właścicielem działki rolnej, która według studium uwarunkowań jest położona na terenie gruntów do produkcji rolnej. Chciałbym zbudować na niej obiekt gospodarczy nieprzekraczający powierzchni 35 m2 (np. altanę) albo obiekt – także nie większy niż 35 m2 – niezwiązany na stałe z gruntem (konstrukcja oparta na palach wbitych w ziemię). Czy muszę mieć projekt? Czy taka budowa wymaga zgłoszenia? Czy konieczne będzie wcześniejsze wyłączenie działki z produkcji rolnej? Dodam, że nie jestem rolnikiem.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Aby przeprowadzić czynności, o które Pan pyta, nie trzeba być rolnikiem.

 

Najpierw należy wyłączyć działkę z produkcji rolnej. O takie wyłączenie w formie decyzji występuje się do lokalnego starosty, jeżeli gleba jest w klasie I-III (wytworzona z gleb pochodzenia mineralnego) albo w klasie IV-VI (wytworzona z gleb pochodzenia organicznego). Wyłączenie dotyczy rzeczywistych powierzchni działki wykorzystanych pod zabudowę.

 

Zwykle wyłączenie wiąże się z opłatą, ale nie dotyczy to przypadku, gdy działka, która zostaje wyłączona spod produkcji rolnej, jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i ma powierzchnię mniejszą lub równą 0,05 ha dla budynku jednorodzinnego oraz po 0,02 ha dla każdego mieszkania w budynku wielorodzinnym.

 

Jeśli działka jest duża – warto wydzielić interesujący nas kawałek.

 

Nie ma planu zagospodarowania, a studium nie jest aktem prawa, na podstawie którego zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

 

W art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717; w skrócie: u.p.z.) zostały zawarte dodatkowe warunki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Spełnienie tych warunków jest badane poprzez wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, którego granice wyznacza się na kopii mapy dołączonej do wniosku, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (jest to część działki przylegająca do drogi publicznej, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę), nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588).

 

Warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z., określany jako „zasada dobrego sąsiedztwa”, umożliwia wydanie decyzji w przypadku, gdy co najmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana. W takim przypadku organ ustalając warunki zabudowy, powinien przeanalizować dotychczasową zabudowę i w decyzji o warunkach zabudowy nawiązać do niej w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. W szczególności linię zabudowy wyznacza się jako: przedłużenie linii istniejącej zabudowy na sąsiednich działkach, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokość elewacji frontowej również ma nawiązywać do średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy, z tolerancją do 20%, podobnie jest z górną krawędzią elewacji frontowej oraz z geometrią dachu (§ 4-8 przywołanego powyżej rozporządzenia).

 

Pojęcie „działka sąsiednia” nie będzie tożsame z rozumieniem terminu „nieruchomości sąsiednie” w przypadku ustalania stron postępowania, a więc działki posiadającej przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza przepisu art. 61 ust. 1 u.z.p. oraz przepisów przywoływanego wyżej rozporządzenia uprawnia do stwierdzenia, że dla potrzeb ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z., „działką sąsiednią” dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w tzw. obszarze analizowanym, tj. terenie określonym i wyznaczonym granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania (tzn. sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z odrębnymi przepisami) oraz cechy zabudowy i zagospodarowania (tzn. gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu) analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (tak: Grażyna Zalas, Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Nowe rozwiązania w zakresie realizacji inwestycji, „Casus” 2004 r., nr 31, s. 44).

 

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. oraz przepisy cytowanego powyżej rozporządzenia wykluczają w zasadzie możliwość ustalenia warunków dla działki, w której sąsiedztwie również znajdują się działki niezabudowane. Ma to przeciwdziałać zabudowie rozproszonej, a tym samym zmniejszać koszty budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Problemem może być sytuacja, gdy działki sąsiednie w stosunku do działki, na której planowana jest inwestycja, zabudowane są budynkami o różnych funkcjach, np. z jednej strony działki jest zakład produkcyjny, a z drugiej dom jednorodzinny. W takiej sytuacji konieczne jest ustalenie dominującej funkcji, którą pełnią budynki zlokalizowane na danych terenie, i ustalenie warunków zabudowy na inwestycję, która będzie zgodna z tą dominującą funkcją.

 

Od zasady określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. przewidziane są wyjątki, które dotyczą:

 

  1. inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego obowiązujących do 31 grudnia 2002 r.;
  2. zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
  3. lokalizacji linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

 

Następnym warunkiem jest ustalenie, że działka ma dostęp do drogi publicznej, przez co należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg (krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami (art. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; j.t.: Dz. U. z 2007 r. Nr 19 poz. 115).

 

Następnie ustalenia wymaga, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (droga, przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne) jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (art. 61 ust. 5 u.p.z.).

 

Konieczne jest również, aby teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych lub był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc 31 grudnia 2002 r. 

 

Zasady przeznaczania gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne określone są w rozdziale 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121 poz. 1266; dalej jako u.o.g.r.l.). Nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia grunty rolne stanowiące użytki klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia nie przekracza 0,5 ha, użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia nie przekracza 1 ha oraz użytki rolne klas V i VI, jeżeli nie są wytworzone z gleb pochodzenia organicznego oraz torfowisk i oczek wodnych.

 

Tutaj należy zaznaczyć, że na tle tego sformułowania (nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia), występują kontrowersje w związku z brzmieniem art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. Przepis ten, w związku z art. 7 ust. 2, stanowi, że przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w 7 ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem, a contrario (łac. przeciwnie), w sytuacji, gdy zmiana przeznaczenia nie wymaga zgody, o której mowa w art. 7 ust. 2, to nie stosuje się trybu zmiany przeznaczenia dokonywanej przy uchwalaniu miejscowego planu. Takie jednakże rozumienie przepisu całkowicie niweczyłoby sens ochrony gruntów rolnych, ponieważ jeżeli obszar inwestycji nie obejmowałby co najmniej 0,5 ha, wówczas nie byłaby konieczna zgoda na zmianę przeznaczenia i teren mógłby być traktowany jako niewymagający uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.

 

Przepis ten należy zatem rozumieć w ten sposób, że nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia wówczas, gdy teren objęty uchwałą o sporządzeniu miejscowego planu nie przekracza powierzchni z art. 7 ust. 2 u.o.g.r.l. Przypadki, w których nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia, obejmują sytuacje zabudowy gruntów, które nie są użytkami rolnymi, albo też – mimo zmiany ich zagospodarowania – nadal traktowane są jak grunty rolne (por. art. 2 ust. 2-10 u.o.g.r.l.).

 

Zmianę przeznaczenia należy odróżnić od wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej art. 11 i art. 12 oraz co do zwolnień od obowiązku ponoszenia należności i opłat – art. 12a u.o.g.r.l.

 

Ponadto decyzja powinna być zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.), co jest wymogiem oczywistym, ponieważ w zasadzie każda decyzja administracyjna powinna być zgodna przepisami prawa.

 

Dla ustalenia warunków zabudowy jest konieczne, identycznie jak dla decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, złożenie wniosku i uzyskanie wymaganych uzgodnień (art. 52 i art. 53 ust. 4 u.p.z.), a sama decyzja powinna odpowiadać wymaganiom zawartym w art. 54 u.p.z.

 

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t.: Dz. U. 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.; w skrócie: P.b.) nie zawiera definicji użytych w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. a pojęć „zabudowa zagrodowa” i „działka siedliskowa”, należy je zatem rozumieć zgodnie z ich znaczeniem leksykalnym. Budynek mieszkalny stanowi element zabudowy zagrodowej. Nie można jednak mówić o uzupełnieniu zabudowy zagrodowej, w sytuacji gdy na działce znajduje się wyłącznie budynek mieszkalny, który samodzielnie nie stanowi zabudowy zagrodowej.

 

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 30 ust. 1 pkt 1 P.b. forma zgłoszenia wymagana jest przy budowie parterowego budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy do 35 m2 przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej.

 

Należy podzielić stanowisko organów administracji, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie jest spełniona jedna z przesłanek powołanego wyżej przepisu art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. a P.b.

 

Należy przyjąć, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa budynku gospodarczego o cechach określonych w przytoczonym powyżej art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. a P.b., jeżeli obiekt ten ma stanowić uzupełnienie zabudowy zagrodowej w ramach istniejącej działki siedliskowej – tzn. istniejącej uprzednio zabudowy mieszkalno-produkcyjnej w gospodarstwie rolnym, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą.

 

Jeśli nie mamy do czynienia z uzupełnieniem zabudowy zagrodowej, konieczne będzie pozwolenie na budowę.

 

Budynek niezwiązany trwale z gruntem to budynek tymczasowy. Po okresie wskazanym przepisami konieczna jest jego rozbiórka. Taki budynek nie może stać na działce dłużej.

 

Obiekt budowlany trwale połączony z gruntem to taki obiekt, którego obciążenia przenoszone są na grunt (podłoże) przez konstrukcję techniczną, tzn. fundamenty, w postaci ław fundamentowych, stop fundamentowych lub pali. Spodnia część takiej konstrukcji musi znajdować się poniżej poziomu terenu. Tylko taki obiekt jest budynkiem.

 

Stosownie do art. 3 pkt 5 P.b. jako tymczasowy obiekt budowlany określa się obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Budowa takich obiektów nie wymaga pozwolenia na budowę, jeżeli są one niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 P.b., ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.

 

Taki obiekt będzie budowlą, nie budynkiem. Jego postawienie wymaga tylko zgłoszenia, gdy zostanie rozebrany po maksymalnie 120 dniach. Jeśli miałby stać dłużej, wymagane jest pozwolenie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 + 4 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl