.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykup użytkowania wieczystego

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 04.11.2014

Planuję wykup użytkowania wieczystego, chciałbym się zorientować, jak się go wylicza. Chodzi o grunt o pow. około 0.70 ha z przeznaczeniem pod rzemiosło uciążliwe, który gmina wyceniła na 150 000 zł. Prawo użytkowania wieczystego nabyłem w 1999 r.

Poza tym gmina bardzo wysoko wyceniła roczną opłatę stałą za użytkowanie, wzrosła ona do 4500 zł. Jeśli nie zdecyduję się teraz na wykup i nadal będę płacił stałą opłatę, czy te wpłaty dla gminy w przyszłości zmniejszą wartość wykupu?

I ostatnie pytanie: jeśli w tej gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, czy mogę zmienić przeznaczenie gruntu bądź adoptować jeden z budynków na cele mieszkaniowe i płacić wtedy 1% a nie 3%?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak określono w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność i art. 4:

 

„1. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5.

2. W decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm. 2)).

3. Opłatę, o której mowa w ust. 1, rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.

4. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty zgodnie z ust. 3, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

5. Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie, innej niż określona w ust. 4, stopy procentowej.

6. Wierzytelność z tytułu opłaty, o której mowa w ust. 1, podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja, o której mowa w art. 3 ust. 1”.

 

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603; dalej jako – u.g.n.), za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się, oprócz pierwszej opłaty, także opłaty roczne.

 

Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego, co jest uzasadnione tym, że użytkownik wieczysty uiszcza opłatę (pierwszą) przy ustanawianiu użytkowania wieczystego.

 

Opłaty roczne płatne są przez cały pozostały okres użytkowania wieczystego. Okres ten określony jest w umowie i, zgodnie z art. 236 § 1 Kodeksu cywilnego, wynosi od 40 do 99 lat.

 

Aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wprowadzona została w ustawie z dnia 21 października 1994 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. 1994 r. Nr 123 poz. 601). Wprowadzono w niej tryb przewidujący postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym.

 

Przesłanką aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości gruntowej oddanej wcześniej w użytkowanie wieczyste. Zmiana ta polegać może na wzroście wartości lub jej obniżeniu, jeżeli jednak w przypadku obniżenia wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż cena ustalona w drodze przetargu w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, to aktualizacji się nie dokonuje. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 77 ust. 2 u.g.n.). Zasadniczo aktualizacja opłaty rocznej jest możliwa, gdy wartość nieruchomości gruntowej przekroczy cenę nieruchomości ustaloną w drodze przetargu, jednakże w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, okres w którym nie dokonuje się aktualizacji ze względu na obniżenie wartości nieruchomości wynosi 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Po tym okresie aktualizacja może być dokonana, również na wniosek użytkownika wieczystego.

 

Wzrost wartości nieruchomości, poza oczywiście wynikającym z realnego wzrostu wartości rynkowej, może wynikać z dodatkowego wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury np.: wodociągi, kanalizację, drogi, linie energetyczne, telekomunikacyjne i gazowe. Wobec faktu, że realizacja poszczególnych urządzeń infrastruktury odbywa się często z udziałem środków finansowych zainteresowanego (użytkownika wieczystego), art. 77 ust. 4 u.g.n. nakazuje zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.

 

Ustalenie ceny – ze względu na zasadę swobody umów – generalnie powinno być sprawą stron umowy i następować za ich zgodą. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § 1 K.c.), wyzysku ( art. 388 K.c.) lub ukrycia innej czynności prawnej ( art. 83 § 1 K.c.). Do takich wyjątków należy także zaliczyć ustawę o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności przepisy rozdziału 8 w dziale II, dotyczące ustalania cen nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jak również ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłat z tytułu trwałego zarządu. Analizując analogiczne przepisy poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r., Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 marca 1994 r. ( III AZP 22/93 , OSNCP 1994, nr 6, poz. 118) stwierdził, że cena sprzedaży musi odpowiadać przede wszystkim wartości nieruchomości. Szacunek sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest tylko sposobem wyliczenia tej wartości i ceny. Przesłanki tego szacunku, zawarte w art. 151 , wskazują, że chodzi o rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1, wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

 

  1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
  2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

 

Art. 67 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n. określają zasady ustalania ceny od strony podmiotowej i przedmiotowej. Jeśli chodzi o stronę podmiotową, to określenie wartości nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego, tj. do osoby fizycznej mającej uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy. Jeżeli chodzi zaś o stronę przedmiotową, to w ustawie o gospodarce nieruchomościami przesądzono ogólną zasadę – wyznacznikiem wartości gruntu jest aktualnie kształtująca się cena w wolnym obrocie.

 

Wartość rynkowa nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie żmudnego i wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż dokonana w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym), lecz opinią o wartości. Wartość rynkowa jest rozumiana w tym wypadku jako najbardziej prawdopodobna cena, jaką nieruchomość uzyskałaby na konkurencyjnym, otwartym rynku, przy zachowaniu określonych warunków sprzedaży. Natomiast cena uzyskana w czasie przeprowadzonej transakcji weryfikuje wycenę (opinię) o wartości nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości zależy przede wszystkim od możliwości jej wykorzystania i lokalizacji. Im bardziej nieruchomość jest atrakcyjna, tym wyższa staje się wartość rzeczywista nieruchomości i potencjalna cena, jaką może uzyskać na wolnym rynku. Równie istotnym wyznacznikiem wartości nieruchomości jest relacja popytu i podaży (które równoważą się na poziomie ceny), przy czym powinien być uwzględniany popyt rzeczywisty, a nie potencjalny, oceniany na podstawie studiów sytuacji rynkowej, analizy cen i koniunktury, rozpatrywanych w określonym przedziale czasowym na wyznaczonych częściach rynku lub rynków. Należy pamiętać, że na cenę transakcyjną nieruchomości ma również wpływ forma sprzedaży (np. charakter i przebieg negocjacji, przetargi pisemne ograniczone i nieograniczone, przetargi ustne). Por. A. Pawlikowska-Piechotka: Model działania i czynniki kształtujące wolny rynek nieruchomości w Polsce, „Wycena” 1996, nr 4, s. 7-11.

 

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustawodawca jako regułę przyjął, iż cena powinna odpowiadać wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, pod warunkiem że operat szacunkowy został prawidłowo i rzetelnie sporządzony, gdyż wyznacznikiem wartości nieruchomości jest wartość rynkowa na normalnie kształtującym się rynku, tzn. na rynku funkcjonującym w czasie ustabilizowanego obrotu nieruchomościami. Określenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę nie jest ceną absolutnie wiążącą dla stron zamierzonej sprzedaży. Osoba uprawniona do nabycia nieruchomości ma prawo wglądu do treści sporządzonego operatu i może zgłaszać uwagi. Tego wymaga zasada równości stron, która obowiązuje w stosunkach cywilnoprawnych, do których zalicza się umowę sprzedaży. Odmowa nabywcy wglądu do treści operatu szacunkowego jest zachowaniem wysoce nagannym i naruszającym zasadę równości stron. Jeśli uprawniony do nabycia nieruchomości zgłosi zasadne zarzuty podważające treść operatu w odniesieniu co do sposobów i zasad wyceny z pominięciem dokonanych transakcji na podobne nieruchomości, konieczne staje się powołanie drugiego rzeczoznawcy dla sporządzenia operatu szacunkowego. Wówczas, gdy pomiędzy operatami wystąpią daleko idące rozbieżności, uzasadnione jest dokonanie wyceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Z punktu widzenia zasad ustalania ceny sprzedaży – bez znaczenia jest, czy chodzi o sprzedaż w drodze przetargu (wówczas jest to cena wywoławcza), czy też bez przetargu (wówczas jest to cena, za którą następuje sprzedaż).

 

Przypadki sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej określa art. 37 ust. 2 i 3. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

 

  1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo na podstawie art. 34 (m.in. poprzedniemu właścicielowi lub jego następcy prawnemu; najemcy lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy najem został nawiązany przed dniem 12 listopada 1994 r. na podstawie decyzji administracyjnej),
  2. zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego (zgodnie z art. 14 ust. 1 – nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa mogą być sprzedawane jednostkom samorządowym za cenę obniżoną lub oddawane jej nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste, i odwrotnie – nieruchomości stanowiące własność samorządu mogą być sprzedawane Skarbowi Państwa za cenę obniżoną albo oddawane mu nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste),
  3. jest zbywana osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą lub sportowo-turystyczną (art. 68 ust. 1 pkt 2),
  4. zbycie następuje w drodze zamiany (w przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości; obowiązek dokonywania dopłat nie dotyczy zamiany nieruchomości dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu – art. 14 ust. 3),
  5. zbycie następuje w drodze darowizny (nieruchomość może być przedmiotem darowizny na cele publiczne; darowizny dokonuje starosta za zgodą wojewody albo – w odniesieniu do gruntów stanowiących własność jednostki samorządowej – organu tej jednostki za zgodą odpowiedniej rady lub sejmiku – art. 13 ust. 2; dokonać darowizny może również Minister Skarbu Państwa na rzecz fundacji prowadzącej działalność charytatywną – art. 59 ust. 1),
  6. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego (nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu – art. 32 ust. 1),
  7. przedmiotem zbycia są części nieruchomości, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę część nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości,
  8. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji.

 

Generalnie wartość rynkowa będzie więc różna od ceny. Wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę majątkowego ustala poziom wyjściowy dla ustalenia ceny (art. 67 ust. 1 u.g.n.), np. co do sprzedaży bezprzetargowej, w przypadku której, zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n., cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (w praktyce równej wartości). Ponadto art. 67 ust. 2 u.g.n. reguluje kwestię ustalania ceny wywoławczej w przetargu:

 

  1. cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości,
  2. cenę wywoławczą w drugim przetargu ustala się w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości,
  3. cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu,
  4. jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.

 

Warto wspomnieć, że często są stosowane bonifikaty, które mają wpływ na cenę nieruchomości (np. bonifikaty przy wykupie mieszkań komunalnych przez ich najemców od gmin udzielane przez poszczególne gminy), ale rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno ich uwzględniać przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości. Ponadto transakcje zawarte przy udzieleniu bonifikat nie mogą oczywiście stanowić źródeł informacji dla potrzeb wyceny (§ 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109).

 

Jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty, o której mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.

 

Wartość będzie odpowiadać więc wartości wskazanej w ostatniej aktualizacji.

 

Im bliżej do końca okresu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, tym niższa jest wartość tego prawa i o tym mniejszą kwotę zostanie obniżona wartość rynkowa nieruchomości.

 

Nie jest tak, że wpłacona kwota 4500 zł obniży o tyle wartość wykupu. Ale im później zostanie złożony wniosek, tym opłata za wykup będzie niższa, bowiem stanowi różnicę pomiędzy ceną rynkową gruntu a wartością użytkowania wieczystego.

 

Odpowiadając na Pana ostatnie pytanie, zacznę od tego że zgodnie z ust. 1, 2 i 2a art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się przy tym tryb postępowania określony w art. 78-81. Decydujący dla ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej jest trwały sposób korzystania z nieruchomości.

 

Istotna będzie jedynie przesłanka z pkt 1 ust. 2a: „ustanowienie odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”. Konsekwencją byłoby więc przyjęcie, że ust. 2a art. 73 u.g.n. w sposób wyczerpujący określa przesłanki zmiany wysokości stawki, natomiast odesłanie do ust. 2 obejmuje jedynie samą możliwość zmiany stawki. Za taką wykładnią przemawia fakt, że w rozumieniu ust. 2 można mówić o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości. Może Pan więc wnioskować o zmianę sposobu korzystania z budynku. W wyniku zmiany może zmienić się stawka procentowa opłaty za użytkowanie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć plus 4 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl