.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wykup mieszkania zakładowego a pomieszczenie przynależne

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 01.04.2015

Otrzymałem ofertę wykupu mieszkania zakładowego. Projekt notarialny zakłada, że przedmiotem wykupu jest wyłącznie lokal użytkowy. Piwnica stanowić ma część wspólną. W posiadanej umowie najmu na wymieniony lokal mam zawarte sformułowanie, że wynajem obejmuje lokal z przynależnym pomieszczeniem – piwnicą o tym samym numerze. Czy lokal powinien być sprzedany z pomieszczeniem przynależnym, czy też sprzedający ma tutaj pełną dowolność i może przy sprzedaży zaliczyć użytkowaną piwnicę do części wspólnej niezależnie od zapisu w umowie najmu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Brakuje jednej, poprawnej odpowiedzi na Pańskie pytanie. Zdaję sobie sprawę z tego, że taka odpowiedź może być mało satysfakcjonująca, a ponadto zbyt ogólna. Dlatego wymaga doprecyzowania, co czynię niżej.

 

Samo liberalne ujęcie zagadnienia mogłoby nas skierować (co w wielu przypadkach jest słuszne) do oparcia się na treści artykułu 3531 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Szczególnie z uwagi na ten przepis należy bardzo uważnie czytać każde postanowienie umowne (aktualnie chodzi przecież o projekt umowy) – strony umowy (formalnie sobie równe) mają prawo zawierać w umowach postanowienia szczegółowe, nawet bardzo precyzyjne. Jeżeli zajdzie potrzeba zaprojektowania umowy bardziej precyzyjnej od typowych rozwiązań, proszę liczyć się z dodatkowymi kosztami – również notariusz ma prawo żądać dodatkowego wynagrodzenia za większy nakład pracy (poza tym, co jest od niego prawnie wymagane).

 

Mieszkania zakładowe zazwyczaj stanowią funkcjonalnie wyodrębnione lokale mieszkalne – lokale użytkowe to inne zagadnienie (w każdym rodzaju lokalu jest coś takiego, jak „powierzchnia użytkowa”). Rzadkością są mieszkania zakładowe, stanowiące nieruchomości lokalowe. Często są to wyodrębnione części budynków – mogących być nieruchomościami budynkowymi (na gruntach w użytkowaniu wieczystym) lub częściami składowymi nieruchomości (art. 46 i nast. K.c.).

 

Praktyka pokazuje, że nieruchomości lokalowe w budynkach zakładowych lub komunalnych często są ustanawiane w związku ze sprzedawaniem lokali (w tym mieszkalnych) przez ich dotychczasowych właścicieli – do ustanowienia nieruchomości dochodzi w formie aktu notarialnego (wymóg z ustawy o własności lokali) przed zbyciem lokalu (potem zazwyczaj następuje zbycie nieruchomości lokalowej) albo w treści aktu notarialnego, w której zawarta jest umowa o skutku przenoszącym własność (art. 155 K.c.).

 

Jeżeli dotycząca zajmowanego przez Pana mieszkania umowa najmu (art. 659 i następne K.c. oraz ustawa o ochronie praw lokatorów...) dotyczy wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, to Pańskie oczekiwanie nabycia określonych pomieszczeń (jako pomieszczeń przynależnych) może być szczególnie uzasadnione. Jeśli zaś chodzi o część budynku, którego zapewne dotyczą jakieś czynności poprzedzające wyodrębnienie nieruchomości lokalowych (a niekiedy coś takiego ma postać swoistych akcji, dostrzegalnych zwłaszcza dla mieszkańców), to trudno byłoby mówić o braku takowej szansy, ale sytuacja może być szczególnie złożona.

 

Proszę zwrócić uwagę na możliwość zdalnego zapoznawania się z treścią ksiąg wieczystych. Jeżeli w danym budynku do tej pory wyodrębniono nieruchomości lokalowe (zwłaszcza mieszkalne), to proponuję przyjrzeć się treści odnośnych (właściwych budynkowi oraz nieruchomościom lokalowym) ksiąg wieczystych. Z księgami wieczystymi można zapoznawać się również w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych oraz przez lekturę wypisów z ksiąg wieczystych (niekiedy jeden człowiek pokazuje drugiemu taki dokument). Być może właściciel danego mieszkania zakładowego (np. reprezentowany przez administrację budynku) udzieli Panu wyczerpujących informacji w tej sprawie. Celem „czynności sprawdzających” jest ustalenie czegoś w rodzaju „stanu wyjściowego” dla rozważanego przez Pana nabycia piwnicy (jako pomieszczenia przynależnego).

 

Jeżeli wcześniej sprzedawano mieszkania – z czym wiązało się ustanowienie nieruchomości lokalowych – wraz z pomieszczeniami przynależnymi (zwłaszcza tak scharakteryzowanymi piwnicami), to „reguła konsekwencji” powinna przemawiać za takim samym traktowaniem piwnic, powiązanych funkcjonalnie z innymi lokalami (zwłaszcza mieszkalnymi). Zwykły porządek oraz relacje między właścicielami mieszkań w (przyszłej) wspólnocie mieszkaniowej przemawiają za stosowaniem „jednakiej miary” w ramach jednej nieruchomości wspólnej (z poszczególnymi mieszkaniami są powiązane określone pomieszczenia przynależne albo nie).

 

Szczególnie należy unikać sytuacji, w której z częścią mieszkań byłyby „powiązane” określone pomieszczenia przynależne – zwłaszcza nadmiarowe (szczególnie z uwagi na wcześniejszy sposób korzystania z określonych powierzchni piwnicznych lub podobnych). Takie dysproporcje mogłyby powodować chęć zysku u mających „nadwyżki” i presję na tych, którzy potrzebują określonej powierzchni (np. piwnicznej) w danym budynku.

 

Mniej ryzykowne wydaje się takie rozwiązanie, że pomieszczenia piwniczne będą stanowiły część nieruchomości wspólnej (czyli przedmiotu współwłasności właścicieli wszystkich nieruchomości lokalowych „pod danym adresem”), o ile poprawnie (zwłaszcza w formie aktu notarialnego) określi się korzystanie z określonych fragmentów nieruchomości wspólnej (np. w piwnicy budynku) przez właścicieli poszczególnych nieruchomości lokalowych. Braki postanowień umownych w tym zakresie lub błędy (np. mylne wskazanie piwnic) może wiązać się później z problemami – w tym ze sporami w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

 

Moim zdanie należy dążyć do wyjaśnienia przyczyn oferty, której treść skłoniła Pana do zasięgnięcia opinii prawnej. Być może uda się uzyskać informacje ustnie, ale proszę pamiętać o dużym znaczeniu dowodowym formy pisemnej zwłaszcza: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Pan – decydując się na formę pisemną (w sprawie starań o informacje) – powinien składać pismo (pisma) za pokwitowaniem przyjęcia lub korzystać z listów poleconych (np. z często przydatną opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Być może rozmowy z najemcami innych lokali (zwłaszcza mieszkalnych) lub właścicielami lokali (jeśli już doszło „w danej lokalizacji” do zbycia nieruchomości lokalowych) przyczynią się do uzyskania przez Pana całościowej i zarazem rzetelnej wiedzy na temat sytuacji.

 

Daleki jestem od wyrażania niepokoju z powodu przyczyn stanu rzeczy, który Pan uważa za niewłaściwy. Mogło dojść do nieporozumienia lub nawet do zwykłej omyłki pisarskiej, a takie zdarzają się również w dokumentach oficjalnych (w tym aktach notarialnych). Być może część potencjalnych nabywców, np. kierując się ceną (z mniejszą powierzchnią zazwyczaj wiąże się niższa cena), zaproponowała aktualnemu właścicielowi mieszkań rozwiązanie, którego Pan wolałby uniknąć. Jeżeli taka jest przyczyna, to wyjaśnienie innym potencjalnym nabywcom (zapewne z sąsiedztwa) znaczenia prawa własności powinno przyczynić się do refleksji. Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, czyli na brzmienie artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Jeśli nabywca lokalu (jako jego nowy właściciel) stanie się również właścicielem określonych pomieszczeń przynależnych (np. piwnicznych), to będzie miał do nich szczególnie duże uprawnienia. W przypadku korzystania z pomieszczeń będących przedmiotem własności wspólnoty mieszkaniowej zapewne trzeba będzie wnosić opłaty (czynsz, prawdopodobnie z uwzględnieniem również pokrywania części podatków lokalnych związanych z używaniem przez siebie pomieszczeń przynależnych). Podkreślę jeszcze raz, że duże znaczenie ma zasada swobody umów. Właściciel nieruchomości może proponować określone rozwiązania, ale druga strona ma możliwość aktywnego ustosunkowania się do nich.

 

Gdy Pan stanie się właścicielem nieruchomości lokalowej, to dużego znaczenia praktycznego nabierze ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zachęcam do jej lektury. Być może w projekcie umowy (przedstawianej do Pańskiej aprobaty) znajdą się postanowienia o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną lub korzystania – zakres i warunki (w tym finansowe) – z nieruchomości wspólnej, w tym z pomieszczeń piwnicznych (gdyby miały być składnikami nieruchomości wspólnej). Proszę dokładnie rozważyć treść całej umowy, nie tylko postanowień bezpośrednio dotyczących zajmowanego przez Pana mieszkania (powierzchnia, cena, liczba pomieszczeń, standard...). We wspólnotach mieszkaniowych niekiedy dzieją się mirabilia (czyli cudeńka) – odpowiednie postanowienia umowne mogą przyczynić się do określonego (dobrego albo złego) funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej).

 

Gdyby piwnice (lub ewentualnie inne pomieszczenia) miały być składnikami nieruchomości wspólnej, to w samych aktach notarialnych (dotyczących poszczególnych zbywanych mieszkań) mogłyby znaleźć się postanowienia umowne o charakterze umowy o podziale rzeczy wspólnej do korzystania – tak zwanej umowy o podział rzeczy quoad usum. Proszę szczególną uwagę zwrócić na treść artykułu 206 K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Zawarcie odpowiednich postanowień umownych (co do korzystania z nieruchomości wspólnej) w aktach notarialnych dotyczących poszczególnych nieruchomości lokalowych najprawdopodobniej ułatwiałoby dalsze czynności. Forma aktu notarialnego pozwalałaby na wpisanie (ujawnienie) takowych postanowień w księgach wieczystych; wypadałoby odpowiednio precyzyjnie sformułować w treści aktu notarialnego wniosek do sądowego wydziału ksiąg wieczystych (aby nie było trzeba odrębnie wnioskować o ujawnienie w księdze wieczystej podziału rzeczy wspólnej do korzystania; o dokonanie zmian w zakresie prawa własności standardowo wnioskuje się w treści aktu notarialnego; notariusz przekazuje dokumenty do sądowego wydziału ksiąg wieczystych).

 

Zachęcam do zapoznania się z ustawą o własności lokali. Nawet pobieżne przejrzenie stron internetowych (nie tylko forów) dotyczących wspólnot mieszkaniowych może być dobrą motywacją do przyjrzenia się proponowanym postanowieniom umownym, również odnoszącym się do spraw wspólnoty mieszkaniowej. Deweloperzy proponuję (nawet dość często) wskazywanie w aktach notarialnych, że oni sami lub powiązane z nimi podmioty będą po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej administrowały nieruchomością wspólną, a nawet będą zarządcami wspólnoty (status formalnie mocniejszy). Właściciele mieszkań zakładowych zazwyczaj nie proponują czegoś takiego, ale w administracjach pracują różni ludzie (również z różnymi powiązaniami), zwłaszcza dlatego zachęcam do zwracania uwagi na całość tekstu proponowanej umowy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 - III =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl