Wykup mieszkania zakładowego

W pierwszym rzędzie należałoby wskazać, że biorąc pod uwagę brzmienie umowy, z chwilą zakończenia stosunku pracy również umowa o najem lokalu uległa rozwiązaniu. W chwili obecnej, jeżeli opierać się wyłącznie na treści tej umowy, zajmuje Pani lokal bez tytułu prawnego. Od wejścia w życie (12 listopada 1994 r.) ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (j.t.: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) umowy najmu mieszkań zakładowych związane ze stosunkiem pracy stały się bowiem umowami najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony.

Art. 58 ust. 1 tej ustawy mówi, że umowy najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nieoznaczony, chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony.

Jednak po wygaśnięciu stosunku pracy i stosunku najmu w 2000 r. nikt od Pani nie żądał opuszczenia lokalu, w związku z tym należałoby się tu odnieść do zasad określonych przepisami Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.).

Przepis art. 661 pkt 1 K.c. wskazuje, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Ze względu na to, że od czasu zawarcia przez Panią umowy najmu lokalu w 1987 r. (jest to umowa na czas oznaczony) upłynęło już ponad 10 lat, z chwilą upływu tego terminu umowa najmu stałaby się z mocy prawa umową najmu na czas nieokreślony, co z kolei powodowałoby, że z chwilą ustania stosunku pracy w 2001 r. umowa by nie wygasła. Jednakże Pani w 1996 r. zmieniła lokal mieszkalny na inny, w tym samym budynku, zasadnicze zagadnienie sprowadza się zatem do tego, czy można uznać w tym przypadku ciągłość umowy zawartej na czas oznaczony (czas trwania stosunku pracy) w 1987 r. przy zmianie lokalu. Ma to spore znaczenie, ponieważ zgodnie z przepisu art. 2 pkt 2 lit. a) ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (w skrócie: u.z.z.m.) spośród uprawnionych do nabycia mieszkań pracowniczych z prawem pierwokupu oraz po preferencyjnych cenach wyłącza się osoby, które zawarły umowę najmu mieszkania po 12 listopada 1994 r. na czas określony, związany ze stosunkiem pracy.

Wspomniana wyżej zasada wynikająca z art. 661 K.c. nie rozciąga się jednak na następne stosunki najmu. To oznacza, że od nowej umowy najmu zawartej w 1996 r. należy liczyć kolejne 10 lat. W tym zakresie ciągłości umowy z 1987 r. tu więc nie ma.

Cztery lata po zawarciu nowej umowy najmu w 1996 r. rozwiązała Pani stosunek pracy, zatem z tą chwilą umowa najmu wygasła. Ponieważ jednak nikt Pani nie wzywał do opuszczenia zajmowanego lokalu, a Pani nadal regulowała czynsz, to można tu zastosować tzw. regułę milczącego przedłużenia umowy wynikającą z art. 674 K.c., która stanowi, że „jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”. Tę zasadę stosuje się również do najmu lokali mieszkalnych. Skoro bowiem wynajmujący przyjmuje nadal czynsz i nie wykonał żadnego działania w celu odzyskania mieszkania, to należy przyjąć, że obecnie przebywa Pani w tym lokalu mieszkalnym na zasadzie umowy najmu na czas nieokreślony.

Niewątpliwie w świetle przywołanej wyżej ustawy pierwszeństwo wykupu mieszkania zakładowego ma jego najemca. Co więcej, uprawnienie to nie jest bezwzględnie związane ze stosunkiem pracy. Zgodnie z art. 2 pkt 2 prawo wykupu mieszkania zakładowego przysługuje:

• pracownikowi lub byłemu pracownikowi legitymującemu się w chwili sprzedaży mieszkań przez przedsiębiorstwo umową najmu zawartą na czas nieoznaczony lub administracyjną decyzją o przydziale;
• pracownikowi legitymującemu się umową najmu na czas oznaczony, zawartą jednakże przed 12 listopada 1994 r.;
• w przypadku śmierci pracownika lub byłego pracownika, zamieszkującym z nim w chwili śmierci małżonkowi, zstępnemu, wstępnemu, pełnoletniemu rodzeństwu, osobie go przysposabiającej lub przez niego przysposobionej, a także osobie pozostającej z nim we wspólnym gospodarstwie domowym;
• niebędącemu pracownikiem najemcy legitymującemu się umową najmu zawartą na czas nieoznaczony.

Pani spełnia warunki niezbędne, aby zostać osobą uprawnioną, ponieważ jest Pani byłą pracownicą zakładu i zajmuje Pani mieszkanie na zasadzie umowy na czas nieokreślony (zgodnie z regułą wyrażoną w przepisie art.674 K.c.).

Wobec tego w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, Pani jako osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania zakładowego w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6.

Zgodnie z tym przepisem sprzedaży mieszkania dokonuje się po cenie ustalonej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie pomniejszonej o:

1. 6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej;
2. 3% za każdy rok najmu tego mieszkania.

Łączna obniżka nie może przy tym przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania.

Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa po nim, cena nabycia mieszkania ustalania jest na wysokości 5% jego wartości.

Trzeba pamiętać, że mieszkania pracownicze mogą być sprzedawane tylko zgodnie z regułami zapisanymi w ustawie. Taki zapis musi się znaleźć w akcie notarialnym. Jeżeli zasady ustawowe nie zostaną dopełnione, transakcja będzie nieważna. Ponadto należy pamiętać, że w ustawie nie ma żadnych przepisów o rozłożeniu należności na raty. Dlatego warto spytać zbywcę, czy istnieje możliwość spłaty w ratach.

Jeżeli byłaby Pani zainteresowana zakupieniem lokalu, to należy w terminie wskazanym w zawiadomieniu złożyć stosowne dokumenty, a więc:

• umowę najmu zawartą na czas nieokreślony – może to być też umowa najmu na czas określony związana ze stosunkiem pracy, którą Pani jako pracownica firmy zawarła zarówno przed, jak i po 12 listopada 1994 roku, a która przekształciła się w umowę na czas nieokreślony zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 674 K.c.;
• kserokopię dowodu osobistego;
• zaświadczenie o zameldowaniu.

Zbywca po otrzymaniu dokumentów wyznaczy rzeczoznawcę majątkowego, aby ten ustalił wartość rynkową mieszkania pracowniczego, ponieważ od tej wartości naliczane będą bonifikaty.