.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykup lokali zakładowych przez spółkę - co z lokatorami?

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 13.03.2021 • Zaktualizowane: 13.03.2021

Babcia była najemcą mieszkania zakładowego. Niedawno umarła. Nie skorzystała z wykupu mieszkania na zasadach preferencyjnych. Babcia była dla mnie rodziną zastępczą. Jestem od zawsze zameldowany w tym lokalu i w nim mieszkam. Obecnie lokale zakładowe wykupiła prywatna spółka. Czy ma mnie prawo usunąć z mieszkania? Czy mam z nimi podpisywać umowę najmu? Czy mogę wykupić to mieszkanie i liczyć na jakąś bonifikatę? Czy też nowy właściciel nie musi sprzedać mi mieszkania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wykup lokali zakładowych przez spółkę - co z lokatorami?

Przejęcie najmu mieszkania przez wnuka

Podstawę prawną stanowi poniższy przepis:

 

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały”.

 

W art. 691 § 1 pominięto jako osoby uprawnione dalszych zstępnych zmarłego najemcy (wnuki, prawnuki itd.; w uchwale SN z 21.5.2002 r., sygn. akt III CZP, Sąd podkreślił, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa). Osoby te jednak mogą wstąpić w stosunek prawny, jeżeli stale mieszkały z najemcą do chwili jego śmierci oraz najemca był wobec nich zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych.

Osoby uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu lokalu

Jest to istotne ograniczenie uprawnień dalszych zstępnych w porównaniu z dawnym art. 8 ust. 1 ustawy. Osobą uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy jest osoba, która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu (a więc konkubent). Różnica w porównaniu z art. 8 ust. 1 polega na tym, że w art. 691 § 1 pominięto określenie, iż chodzi tu o wspólne pożycie małżeńskie. W dotychczasowym orzecznictwie i piśmiennictwie polskim przeważał pogląd, że wspomniana różnica sformułowań nie uzasadnia jednak objęcia zakresem pojęcia pozostawania faktycznie we wspólnym pożyciu związków homoseksualnych (tzw. partnerskich).

 

Stanowisko to znalazło uzasadnienie w uchwale SN z 21.5.2002 r. (sygn. akt III CZP 26/02), w której SN stwierdził m.in., że „»wspólne pożycie« jest terminem, którego w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Nawet więc gdy brak przymiotnika »małżeńskie«, nie można tego terminu używać w innym znaczeniu niż do oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie”. Stanowisko to zostało potwierdzone w uchwale SN z 20.11.2009 r. (sygn. akt III CZP 99/09), według której „faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1, oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie”. Jednakże, po wydaniu przez ETPC wyroku z 2.3.2010 r., wymagało ono weryfikacji i przyjęcia szerokiego rozumienia przesłanki pozostawania z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Osobami pozostającymi faktycznie we wspólnym pożyciu, a w konsekwencji osobami bliskimi, są zatem również partnerzy ze związku homoseksualnego (partnerskiego). W uchwale SN z 28.11.2012 r. (sygn. akt III CZP 65/12) słusznie wskazano, że „osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą – w rozumieniu art. 691 § 1 – jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, także osoba tej samej płci”. W wyroku z 26.6.2014 r. (sygn. akt I ACa 40/14) SA w Warszawie podkreślił, że „nie ma przekonujących racji jurydycznych, a także argumentów socjologicznych lub psychologicznych, przemawiających za rozróżnieniem na płaszczyźnie prawnej skutków wynikających ze wspólnego pożycia hetero- i homoseksualnego; przeciwnie, więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze powstające w ramach takiego pożycia są w obu przypadkach tożsame i mogą stworzyć równie mocną więź”.

Wykupienie lokalu przez prywatną spółkę a prawa najemcy

Wskazał Pan, że babcia była rodziną zastępczą, więc wstępuje Pan w prawa najmu ex lege. Nie ma potrzeby zawierania dodatkowej umowy najmu. Co do wykupu niestety warunki wykupu będzie już określać spółka (nabywca lokalu).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden - X =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »