Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykreślenie lokalu spod zabezpieczenia hipotecznego

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 22.01.2014

Kupiłam od dewelopera lokal, który został wyodrębniony z większej całości budynku obciążonej hipoteką łączną kaucyjną. Przed zakupem zawarłam z bankiem sprzedającego umowę rachunku escrow, w której zobowiązałam się przelać pieniądze na podane konto, a bank zobowiązał się wydać mi zezwolenie na zwolnienie tego lokalu spod zabezpieczenia hipotecznego. Podpisałam akt notarialny ze sprzedającym i został wysłany wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla tego lokalu. Sąd błyskawicznie założył księgę i przepisał hipotekę sprzedającego. Po przelewie środków na konto escrow bank przysłał „zezwolenie na wyłączenie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość spod zabezpieczenia hipotecznego”, w którym opisał szczegółowo, że chodzi o lokal z nowo założoną księgą wieczystą. Uradowana złożyłam w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki. Niestety sąd wieczystoksięgowy odmówił wykreślenia, ponieważ stwierdził, że powinno to być „zezwolenie na wykreślenie hipoteki”. Treść dokumentu jest właściwa, podano numer księgi wieczystej, z którego ma zostać wykreślona hipoteka, nieodpowiedni jest tylko nagłówek. Bank upiera się, że dokument był prawidłowy, i odmawia wydania takiego samego pisma z innym nagłówkiem. Co robić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zwana dalej ustawą, Kodeks cywilny, zwany dalej K.c., oraz Kodeks postępowania cywilnego, zwany dalej K.p.c.

 

W opisanym przez Panią stanie faktycznym wydaje się, że sąd nie zrozumiał treści skierowanego przez Panią pisma, którego autorem jest bank. Jakkolwiek tytuł owego dokumentu jest nie do końca prawidłowy, to jednak z treści tego pisma wynika, jaka jest wola banku jako wierzyciela hipotecznego.

 

Dlatego jeżeli jeszcze nie upłynął termin wskazany przez sąd, proszę skierować do sądu pismo, w którym wskaże Pani, że zgodnie z art. 100 ustawy w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

 

Nadto należy wskazać na treść art. 65 K.c., który stanowi, że:

 

§ 1 Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

 

Sąd nie może się zatem opierać wyłącznie na tytule dokumentu, lecz powinien zbadać jego treść i na tej podstawie wyciągnąć dopiero wniosek, który po lekturze dokumentu nasuwa się sam: bank zezwolił na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej dotyczącej Pani lokalu.

 

Natomiast co do banku, który powinien wydać Pani odpowiednie zaświadczenie – zgodę na wykreślenie hipoteki – to z ostrożności procesowej proszę do banku skierować ostateczne przedsądowe wezwanie do złożenia oświadczenia o wydaniu zgody na wykreślenie hipoteki.

 

W takim piśmie należy określić termin, do którego będzie Pani oczekiwała na odpowiedź banku, jednocześnie należy wskazać, że w sytuacji nieuwzględnienia żądania skieruje Pani sprawę na drogę postępowania sądowego.

 

Jeśli chodzi o postępowanie sądowe, to najwłaściwszą drogą będzie skierowanie do sądu – wydziału cywilnego sądu rejonowego powództwo o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości wpisanej w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z działu IV tej księgi hipoteki obciążającej nieruchomość.

 

Podstawę takiego powództwa stanowi art. 10 ustawy, który ma następującą treść:

 

„1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia”.

 

Powództwo takie należy złożyć do miejscowo właściwego sądu rejonowego, co wynika z treści art. 38 § 1 K.p.c.: „Powództwo o własność lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. Jeżeli przedmiotem sporu jest służebność gruntowa, właściwość oznacza się według położenia nieruchomości obciążonej”.

 

Powództwo o uzgodnienie jest, jak wynika z opisanego przez Panią stanu faktycznego, najbardziej właściwe, należy je skierować – jak już wskazałem – do sądu miejscowo właściwego dla położenia nieruchomości – lokalu.

 

W powyższej kwestii wypowiedział się również Sąd Najwyższy, który wskazał w wyroku z dnia 16 listopada 1998 r. (I CKN 885/97): „Po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki dłużnik może domagać się wykreślenia wpisu w drodze powództwa (art. 10 w zw. z art. 100 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.)”.

 

Pani jako właścicielka będzie tutaj powodem, natomiast pozwanym będzie bank.

 

Istotną kwestią jest również konieczność wniesienia opłaty sądowej od pozwu. Będzie ona wynosić 5% od wartości przedmiotu sporu, co do zasady wartość tego przedmiotu w tego typu sprawach odpowiada wartości rynkowej nieruchomości.

 

Mając na uwadze, że opłata sądowa może stanowić znaczny ciężar finansowy, może Pani również starać się o zwolnienie z obowiązku wniesienia opłaty sądowej, w tym celu razem z wnoszonym pozwem należy złożyć wniosek o zwolnienie powoda z kosztów, wskazując na niemożność utrzymania siebie (ewentualnie także rodziny) i poniesienia tak znacznej opłaty sądowej. Ponadto proszę również wskazać, że nie mogła się Pani na taką okoliczność przygotować ze względu na odmowe banku – wierzyciela hipotecznego – wydania odpowiedniego zaświadczenia. Oczywiście w chwili uwzględnienia Pani powództwa sąd zobowiąże pozwany bank do zwrotu Pani opłaty sądowej, jeżeli ją Pani wniesie.

 

Proszę również mieć na uwadze, że zgodnie z art. 6 K.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne, więc to na powodzie będzie spoczywał ciężar wykazania w toku postepowania okoliczności faktycznych wskazujących na zasadność pozwu.

 

Z ostrożności winien jestem Pani wskazać również na treść art. 207 § 6 K.p.c.: „Sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności”.

 

Przepis ten obliguje powoda do wskazania wszelkich dowodów, twierdzeń i zarzutów w pozwie, późniejsze zgłaszanie np. dowodów może być uznane przez sąd za spóźnione i w efekcie pominięte.

 

W pierwszej kolejności proponuję Pani skierowanie do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego pisma ze wymienionymi powyżej uwagami; może Pani również wskazać, że bank odmówił Pani wydania zaświadczenia o innej treści.

 

Jednocześnie proszę skierować kolejne pismo do banku – ostateczne przedsądowe wezwanie do złożenia stosownego oświadczenia – zgody na wykreślenie hipoteki. Żądanie to należy opatrzeć rygorem skierowania pozwu o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

 

Natomiast gdyby mimo to sąd dokonał zwrotu Pani wniosku, uważam, że powinna Pani złożyć zażalenie na takie orzeczenie, gdyż jeżeli sąd dokona zwrotu wniosku, nie będzie Pani przysługiwała apelacja, ale zażalenie w terminie tygodnia.

 

Uważam również, że dopiero w razie nieskuteczności wskazanych powyżej środków powinna Pani skierować powództwo oparte o treść art. 10 ustawy.

 

Pragnę jednocześnie poinformować, że serwis ePorady24.pl świadczy także usługi w zakresie sporządzania pism, w tym pism procesowych, reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII minus 0 =

»Podobne materiały

Zwolnienie lekarskie w okresie wypowiedzenia umowy o pracę

31 stycznia otrzymałam wypowiedzenie umowy o pracę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. W związku z tym przysługuje mi 9 dni urlopu, który mam wykorzystać w marcu. Później nie mam obowiązku świadczenia pracy. Jeżeli w czasie urlopu pójdę na zwolnienie lekarskie, które będzie trwać dłużej niż okr

 

Wniosek o przywrócenie pełnej władzy rodzicielskiej

Mam troje dzieci w wieku od 5 do 11 lat. W zeszłym roku ograniczono mi prawa rodzicielskie (mojemu partnerowi również). Dzieci trafiły do rodziny zastępczej, tj. do mojej cioci. Aby odzyskać władzę rodzicielską, mieliśmy znaleźć pracę i odpowiednie mieszkanie. Obecnie przebywam za granicą. Mam już p

 

Kiedy można rozwiązać umowę użyczenia

Rodzice są właścicielami pewnego budynku. Oboje są użytkownikami wieczystymi nieruchomości (wpisanymi do księgi wieczystej). Mają wspólnotę majątkową. Ja, jako syn podpisałem umowę użyczenia na 15 lat na część nieruchomości, na której prowadzę działalność. Umowa została podpisana z tatą, który obecn

 

Pomówienia o romans - co zrobić?

Pewna kobieta, która nawet mnie nie zna, rozpowiada na mój temat niestworzone historie, co bardzo źle wpływa na moją reputację i dobre imię. Ta kobieta oskarża mnie o romans z jej mężem, z którym pracuję. Żadnego romansu nie było, ani nawet flirtu, a rzucanie takich oskarżeń źle wpływa na moje zdrow

 

Mój pies pogryzł psa sąsiada

Byłam dzisiaj przesłuchana na komendzie – rzekomo mój pies pogryzł psa sąsiada z art. 77. Sprawę policjant przekierował do sądu. Wezwanie dostał mąż. Powiedziałam, że do niczego się nie przyznaję, bo ja tego nie widziałam. Co mam robić dalej?

 

Zniesienie hipoteki z udziału w nieruchomości

Ratując się przed upadłością dewelopera, nabyłem ułamkową część gruntu obciążoną hipoteką przymusową (na rzecz wykonawcy robót budowlanych). W chwili obecnej deweloper jest w upadłości, ale w zasadzie nie ma możliwości zaspokoić roszczeń wykonawcy, więc przystąpił on do próby wyegzekwowania nal

 

Uzyskanie świadczenia kompensacyjnego dla nauczycieli

Pracuję ponad 35 lat, w tym 29 lat jako nauczyciel + 1 rok urlopu dla poratowania zdrowia. Jestem nauczycielem dyplomowanym. W grudniu kończę 55 lat. Po 3-letniej przerwie w zawodzie zostałam zatrudniona na zastępstwo od tego roku. Wyczytałam, że aby uzyskać świadczenie kompensacyjne dla nauczycieli

 

Ochrona praw autorskich za granicą

Mam takie pytanie: czy zarejestrowanie utworu za granicą, np. w Writers Guild of America (ochrona praw autorskich na 10 lat), czy odpowiedniej instytucji niemieckiej może mieć znaczenie dowodowe w ewentualnej sprawie i chroni moje prawa także w Polsce, zważywszy, że tekst utworu zarejestrowany jest

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »