Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykonanie prac remontowych za zgodą sądu

Autor: Tomasz Ciasnocha • Opublikowane: 30.09.2015

Mój sąsiad otrzymał zgodę zastępczą sądu na wykonanie remontu w kamienicy za poprzednią współwłaścicielkę od której kupiłem udziały. Mam udziały w tej nieruchomości w tej samej wysokości co sąsiad. Od ponad roku sąsiad nie wykonuje żadnych remontów, bo nie ma pieniędzy, mi nie pozwala ich dokończyć, a nieruchomość niszczeje. Co mogę zrobić w tej sytuacji?

Tomasz Ciasnocha

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Jeżeli sąsiad (współwłaściciel) sam nie wykonał remontu, i nie pozwala Panu na jego wykonanie, powinien Pan uczynić to samo co on – tj. wystąpić do sądu rejonowego o zgodę na wykonanie remontu.

 

Domyślam się, że Pana udział w prawie własności kamienicy wynosi 50 procent, więc jest Pan uprawniony do wystąpienia o zgodę bez względu na to, czy remont nie przekracza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.), czy też zwykły zarząd przekracza (art. 199 K.c.) – w tym przypadku do wystąpienia o zgodę byliby tylko legitymowani współwłaściciele z udziałami co najmniej 50%.

 

„Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”

 

„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”

 

Przepisy prawa nie wskazują jakie czynności przekraczają a jakie nie przekraczają zakres zwykłego zarządy rzeczą wspólną. Pewne zasady wypracowała doktryna i orzecznictwo.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Można najogólniej uznać, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (zob. J. Ignatowicz, Prawo…, s. 131; por. także Z. K. Nowakowski (w:) System…, s. 412; S. Rudnicki, Komentarz…, s. 239; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks…, s. 475). Zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

 

Według orzecznictwa remontami przekraczającymi zwykły zarząd będą:

– zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego (por. uchwała SN z dnia 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93, OSN 1993, nr 12, poz. 213);

– przebudowa budynku stanowiącego współwłasność (por. wyrok NSA z dnia 29 marca 1990 r., IV SA 33/90, ONSA 1990, nr 2-3, poz. 35);

– przebudowa elewacji (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 22 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1874/00);

– przebudowa i modernizacja poddasza (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 1 lutego 2002 r., II SA/Po 1876/00);

– wykorzystanie komina w celu włączenia pieca gazowego centralnego ogrzewania do przewodu spalinowego (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie z 23 sierpnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 687/99).

 

Jeżeli jednak Pana udział w nieruchomości wspólnej wynosi 50% jest Pan legitymowany do wystąpienia do sądu o zgodę zarówno do dokonania prac remontowych nie przekraczających, jak i przekraczających zwykły zarząd.

 

Gdyby Pana udział był mniejszy niż 50%, a prace remontowe przekraczałyby zakres czynności zwykłego zarządu, bez zgody sąsiada i sądu może Pan wykonać te czynności, które pozwalają zachować substancję budynku we właściwym stanie w oparciu o art. 209 K.c.

 

„Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.”

 

Tu zacytuję wyrok, część orzeczenia Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny z dnia 23.05.2013 r., sygnatura akt I C 366/11:

 

„Nie budził wątpliwości Sądu także fakt, iż w postępowaniu o sygnaturze akt (…) I. B. wystąpiła o upoważnienie jej do wykonania remontu dachu nieruchomości budynku położonego na przedmiotowej nieruchomości, a tutejszy Sąd wniosek ten oddalił wskazując na brak spełnienia niezbędnej przesłanki z art. 199 K.c., tj. na nieposiadanie przez powódkę przekraczającego 50% udziału w nieruchomości.

 

Wskazane rozstrzygnięcie nie zamykało jednak powódce drogi do wykonania remontu dachu jak i uzyskania od pozwanych stosownych kwot tytułem partycypacji w jego kosztach, a zasadność roszczenia powódki o zwrot części kosztów poniesionego przez nią remontu wynikał z treści regulacji art. 209 K.c. i 207 K.c.

 

I tak też zgodnie z art. 199 K.c. do wykonania czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody jedynie współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać stosownego rozstrzygnięcia przez sąd. Powyższa regulacja nie stanowi jednak przeszkody, aby współwłaściciel posiadający udział w częściach wspólnych budynku wynoszący mniej niż połowa, a więc tak jak powódka, nie mógł skorzystać z innego uprawnienia – tj. ze wskazanej wcześniej normy art. 209 K.c., wedle której każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Tym samym zadaniem Sądu w niniejszej sprawie pozostawało ustalenie czy w zaistniałym stanie faktycznym powódka w ramach remontu dokonała czynności niezbędnych do zachowania substancji budynku i czy w braku wykonania tegoż remontu doszłoby do negatywnych konsekwencji w postaci utraty, względnie znacznego uszczuplenia przysługujących stronom praw, a więc w istocie czy czynności podjęte w ramach remontu miały charakter czynności zachowawczych, tj. zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Zakwalifikowanie danej czynności jako zachowawczej oznacza bowiem, że każdy ze współwłaścicieli jest legitymowany do samodzielnego jej dokonania.”

 

Wykonanie prac remontowych za zgodą sądu lub na podstawie art. 209 K.c. daje Panu w stosunku do sąsiada roszczenie o zwrot połowy kosztów remontu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 minus trzy =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Moi rodzice są w 50% współwłaścicielami nieruchomości. Pozostałe udziały należą do obcych nam osób – dwóch braci. Rodzice chcieliby sądownie znieść tę współwłasność. Niestety nie ma możliwości fizycznego wydzielenia udziałów. Sytuację komplikuje fakt, że z jednym z braci brak jest jakiegokolwiek kontaktu (mieszka za granicą). Drugi brat okazał nam pełnomocnictwo (nie wiemy, czy ważne) do reprezentowania brata. Jak przeprowadzić taką sprawę w sądzie? Z jakimi kosztami należy się liczyć? Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę, aby sprawa została rozstrzygnięta po naszej myśli?

Czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu

Sprawa o zniesienie współwłasności trwa od kilkunastu lat, ja mam pół mieszkania notarialnie po babci, o drugie pół toczy się sprawa na podstawie zapisów testamentowych, które dziadek sporządził na rzecz mojej babci, a które przeciwnicy procesowi starają się obalić. Ja mieszkam w mieszkaniu nieprzerwanie i teraz po latach strona przeciwna domaga się czynszu za korzystanie z mieszkania bez ich zgody. Czy mają takie prawo i za ile lat wstecz?

Zniesienie współwłasności albo w drodze umowy między współwłaścicielami, albo przez sąd

Po rozwodzie pogodziliśmy się z mężem i żyliśmy nadal razem. Urodziło się nam drugie dziecko. W tym też czasie kupiliśmy jedną działkę (oboje jesteśmy właścicielami), a drugą (graniczącą z pierwszą) otrzymaliśmy w darowiźnie dla obojga od rodziców eksmęża. Były mąż rozpoczął budowę domu na darowanej działce. Środki na budowę uzyskaliśmy z kredytu zaciągniętego tylko na niego, ale ja wyraziłam zgodę, by na działce wybudowany został dom. Wszelkie pozwolenia na budowę były wystawiane tylko na niego.

Niestety nasz związek nie przetrwał. Od około 5 lat bezskutecznie próbuję dogadać się z eksmężem w sprawie jakiejkolwiek spłaty na moją rzecz. Wyprowadziłam się z dwójką dzieci na stancję (dom nie nadaje się jeszcze do zamieszkania). Chcę odzyskać jakiekolwiek pieniądze, by kupić mieszkanie. Czy dom, który został wybudowany po rozwodzie przez eksmęża, ale na wspólnej działce, należy także do mnie? Jeżeli tak, to jak wyegzekwować od niego spłatę? Teraz on próbuje dokończyć budowę i wprowadzić się tam ze swoją nową partnerką. Czy może ją tam zameldować bez mojej zgody? Jak pokierować tą całą sprawą, by była jak najkrótsza i najtańsza?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »