.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wydzielenie dodatkowego lokalu i ponowne przeliczenie udziałów właścicieli

Autor: Agata Alberska • Opublikowane: 05.09.2016

Dom posiada 3 wydzielone lokale na 3 kondygnacjach; każdy ma założoną księgę wieczystą. Według aktu notarialnego ustanawiającego taki podział każdy właściciel, oprócz określenia jego części, zyskiwał prawo do 1/3 części działki oraz obowiązek partycypowania w 1/3 w kosztach remontów. Wydzielone lokale mają różne powierzchnie. Mój to lokal nr 1, jest największy, składa się z parteru i zagospodarowanych suteren, lokal nr 2 – mniejszy, położony na piętrze, i na poddaszu – lokal nr 3 (najmniejszy). Zamierzam wydzielić z mojego lokalu dodatkowe lokale. Wiem, że wiąże się to z ponownym przeliczeniem udziałów i zmianą zapis aktu pierwotnego w zakresie uczestnictwa w kosztach remontów na proporcjonalny do zajmowanej powierzchni. Stąd pytanie: czy po wydzieleniu dodatkowego lokalu z lokalu nr 1 zmiany dotyczące udziału w gruncie też mogą zostać przeliczone według zajmowanej powierzchni?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zagadnienie podziału nieruchomości lokalowej zostało opisane w ustawie o lokalach*. Zgodnie z § 3 wskazanego aktu prawnego:

 

„3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.”

 

Zgodnie z ustawą o lokalach lokal może być wydzielony jako odrębna nieruchomość, jeśli jest samodzielny, a więc stanowi zamkniętą przestrzeń wydzieloną trwałymi ścianami. Nie jest istotne, ani jak jest ten lokal w budynku usytuowany, ani jaką ma powierzchnię. Może więc obejmować zarówno całą kondygnację, jak i jej część, może stanowić jedną lub zespół izb o dowolnej powierzchni. Ważne jest, gdy chodzi o lokale mieszkalne, by były one przeznaczone na stały pobyt ludzi oraz aby wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, takimi jak piwnica lub strych, służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczenia pomocnicze są częścią składową wyodrębnionego lokalu, chyba że w akcie dotyczącym ustanowienia odrębnej własności lokalu, postanowiono inaczej. To samo dotyczy tzw. lokalu użytkowego, z tym że wówczas przeznaczenie lokalu musi być inne niż mieszkalne.

 

Podsumowując – tak, zmiany dotyczące udziału w gruncie też mogą zostać przeliczone według zajmowanej powierzchni zgodnie z postanowieniem ustawy o lokalach. Każdy lokal stanowiący indywidualnie funkcjonujący obiekt, w tym sutereny, mogą stanowić lokale, od których powierzchni będzie zależeć wyznaczenie udziału w gruncie.

 

Poniżej wskazuję na orzecznictwo, które może być pomocne w zrozumieniu zagadnienia.

 

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 13 czerwca 2012 r., I ACa 503/2012:

 

„Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada zaś stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wobec takiego ustawowego uregulowania sposobu ustalania wielkości udziału nie ma zatem możliwości dokonania innego wyliczenia udziałów powodów w nieruchomości wspólnej.”

 

Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/2011:

 

„Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.).”

 

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2011 r., I ACa 181/2011:

 

„Sposób ustalenia wielkości udziału jest określony w ust. 3 art. 3 cytowanej ustawy. Udział w nieruchomości wspólnej (jak też wysokość tego udziału) jest prawem związanym nierozerwalnie z prawem własności lokalu.”

 

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, z dnia 14 stycznia 2011 r., II CSK 241/2010:

 

„Z przepisu art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali, wynika, że to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału właściciela tego lokalu w nieruchomości wspólnej.”

 

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 266/2010:

 

„Z brzmienia art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali, wynika, że to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej.”

 

 

 

* Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.)

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć minus 3 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl