Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Na podstawie przedstawionych okoliczności należy potwierdzić, iż będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, dokonanego przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze umowy darowizny – pod warunkiem:

1. złożenia w urzędzie skarbowym zeznania podatkowego na formularzu PIT-39 do końca 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym uzyskano przychód, a więc do 30 kwietnia 2013 r.
2. że lokal nabyty dla rodziców także stanowi formalnie Pani wyłączną własność lub co najmniej współwłasność oraz
3. że wydatkowała Pani cały osiągnięty przychód, czyli całą uzyskaną cenę ze sprzedaży na ten cel, czyli na nabycie dwóch lokali na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dla wyjaśnienia – ulga mieszkaniowa jest pojęciem z zakresu podatku od spadków i darowizn, nie jest to instytucja prawna, której potrzeba zastosowania dotyczy Pani sytuacji, wobec całkowitego zwolnienia podatkowego darowizny uczynionej przez wstępną (babcię) na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.).

Ponieważ dokonała Pani odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2009), to co do zasady taka transakcja łączy się z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, okres „karencji” upłynąłby bowiem dopiero z dniem 31 grudnia 2014 r. Jak stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wykazanie przed upływem dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do transakcji sprzedaży (w Pani wypadku – do końca grudnia 2014 r.), iż uzyskane środki zostały przekazane w całości na własne cele mieszkaniowe. Ponieważ Pani już dokonała wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, powstaje jedynie problem, czy dotyczy to całego przychodu, jeśli nie – prawdopodobnie pojawi się obowiązek podatkowy, o ile pozostała kwota nie zostanie wykorzystana na inne dopuszczalne cele mieszkaniowe do końca 2014 r. Ustawa podatkowa definiuje bardzo szeroko pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” w art. 21 ust. 25, objętość tego przepisu nie pozwala w tym miejscu na jego pełne zacytowanie, dlatego odsyłam Panią do ustawy. Realizację celów mieszkaniowych stanowi nabycie np. prawa odrębnej własności lokalu czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Podkreślenia wymaga fakt, że orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych stoi na jednolitym stanowisku, iż podatnik może mieć już zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe, a mimo to nadal zachowuje prawo do skorzystania ze zwolnienia opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131).

Co ważne, aby skorzystać ze zwolnienia podatnik musi stać się właścicielem lub współwłaścicielem nabytej nieruchomości, ponosząc wydatki na nabycie m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Nieruchomość może być położona zarówno na terenie Polski, jak i na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (dodatkowo Norwegia, Islandia, Liechtenstein) oraz w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zwracam uwagę na treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 lutego 2012 r. (sygn. akt I SA/Łd 1639/11), w świetle którego „wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia”.

Składając PIT-39 w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do odpłatnego zbycia, należy wykazać osiągnięty dochód zwolniony od podatku w poz. 25 formularza. O tym, czy w Pani przypadku będzie to cały dochód, zadecyduje zakres wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Zeznanie można złożyć już wcześniej, nie czekając do 30 kwietnia 2013 r.; istotne, aby ewentualny podatek do zapłaty został uregulowany w tym terminie. Szczegóły związane z wypełnieniem zeznania wykraczają poza zakres porady prawnej, dlatego odsyłam Panią do sposobu ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, wedle reguł wskazanych w art. 19 i art. 22 ust. 6c-6e ustawy. Na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (www.mf.gov.pl) lub w każdym urzędzie skarbowym może Pani znaleźć broszurę informacyjną do deklaracji PIT-39, jak i do każdej innej deklaracji podatkowej.