Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wycofanie się ze sprzedaży nieruchomości z powodu zapłaty po terminie

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 09.01.2020

Wraz z mężem zawarliśmy u notariusza umowę przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości dwóm osobom. Wpłacono nam zadatek, reszta kwoty miała być zapłacona w terminie do końca listopada. Nabywcy nie dotrzymali terminu zapłaty za nieruchomość, zapłacili 5 grudnia. Akurat tego dnia wysłałam im pismo o niedotrzymaniu warunków umowy i chęci wycofania się ze sprzedaży. Nabywcy twierdzą, że nie mogę tego zrobić, bo nie mamy tego w umowie. Podpisanie właściwego aktu miało nastąpić w marcu, a oni domagają się wydania nieruchomości. Czy możemy się jakoś wycofać z tej transakcji? Czy może pomóc sytuacja, że mąż w momencie podpisywania umowy był na L4 i silnych lekach?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wycofanie się ze sprzedaży nieruchomości z powodu zapłaty po terminie

Fot. Fotolia

Rozwiązanie umowy z powodu braku terminowej zapłaty

W pierwszej kolejności odniosę się do kwestii złożonego przez Państwa oświadczenia o rozwiązaniu umowy w związku z brakiem terminowej płatności części ceny. Otóż, co do zasady istnieje obowiązek wywiązywania się z zawartych umów. Możliwość wypowiedzenia warunków zawartej umowy jest ściśle ograniczona do przypadków wskazanych w takiej umowie oraz przypadków określonych przepisami prawa.

 

Zawarta przez Państwa umowa przedwstępna nie przewidywała możliwości jej wypowiedzenia na skutek braku terminowej płatności, należy więc sięgnąć po przepisy Kodeksu cywilnego. Możliwość taką przewiduje, przy spełnieniu dodatkowych warunków, przepis art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki”.

 

Cytowany przepis nie dopuszcza możliwości natychmiastowego wypowiedzenia umowy w razie uchybienia obowiązkom umownym przez drugą stronę, lecz koniczne jest najpierw jej wezwanie do wykonania zobowiązania. Innymi słowy, konieczne byłoby przesłanie w pierwszej kolejności wezwania do zapłaty, a dopiero wówczas wypowiedzenie umowy.

Umowa przedwstępna jako szczególny typ umowy

Tym niemniej cytowany przepis mówi o wypowiedzeniu umowy wzajemnej, a więc umowy obustronnie zobowiązującej. Powszechnie przyjmuje się zaś w orzecznictwie, że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, a jedynie umową „przygotowawczą”, czyli pewnym specjalnym rodzajem umowy, mającym umożliwić dopiero zawarcie umowy wzajemnej. W ten sposób wypowiedział się m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2013 r. (sygn. akt V CSK 80/12).

 

Umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, gdyż stanowiąc tylko instrument prawny prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje interesy stron na przedpolu zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka konstrukcja natomiast oznacza, że umowa przedwstępna nie ma własnej, rozbudowanej charakterystyki prawnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą. Tym samym, jeśli umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy wzajemnej, to zwykle już na etapie umowy przedwstępnej występują interesy i potrzeby charakterystyczne dla umowy wzajemnej.

 

Z wąsko zakreślonym podstawowym celem, jakiemu służy i ma służyć umowa przedwstępna wiąże się tzw. instrumentarium prawne przewidziane przez ustawodawcę dla umowy przedwstępnej, mające dość ograniczony charakter. Taka decyzja ustawodawcza umożliwia pełniejsze dostosowanie treści tej umowy do konkretnych potrzeb, determinowanych charakterem prawnym umowy przyrzeczonej. To jednak nie oznacza dowolności, gdyż zgodnie z art. 3531 k.c. treść lub cel umowy przedwstępnej nie może sprzeciwiać się ustawie, właściwości (naturze) stosunku ani zasadom współżycia społecznego”.

Możliwość kształtowania treści umowy

Jak wynika z cytowanego wyroku, choć do umowy przedwstępnej nie mają zastosowania zasady dotyczące umów wzajemnych, możliwa jest bardzo szeroka ingerencja w treść samej umowy przedwstępnej i dostosowanie jej do indywidualnych potrzeb osób ją zawierających. Możliwe jest m.in. dodanie postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Niestety, nie stało się tak w przypadku zawartej przez Państwa umowy i obawiam się, że w tym zakresie racje ma druga strona twierdząca, że umowa przedwstępna pozostała w mocy pomimo uchybienia terminowi płatności określonemu w umowie przedwstępnej.

Oświadczenie woli osoby będącej w złym stanie zdrowia

Przechodząc do kwestii stanu zdrowia Pani męża, tu możemy znaleźć pewien punkt zaczepienia w kwestii rozwiązania umowy związanej z brakiem terminowej zapłaty za nieruchomość, choć od razu ostrzegę, że kwestia nie jest prosta do udowodnienia i zawsze wiele zależy od sądu rozstrzygającego daną indywidualną sprawę. Otóż, jak wynika z art. 82 Kodeksu cywilnego, „nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych”.

 

Jeśli więc Pani mąż w chwili podpisywania umowy przedwstępnej znajdował się w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli, to umowa przedwstępna przez niego podpisana jest z mocy prawa nieważna. Umowa taka pozostaje ważna jednak w zakresie w jakim stanowi Pani oświadczenie woli. Tym niemniej, w takim przypadku przychodzi nam w ratunek przepis art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym:

 

„Art. 37. 

§ 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna”.

 

Zgodnie z tym przepisem nie mogła Pani zawrzeć umowy prowadzącej do zbycia nieruchomości. W przepisie tym chodzi w szczególności o umowę sprzedaży nieruchomości, jednak w mojej ocenie możliwa jest interpretacja przyjmująca, że dotyczy on także umowy przedwstępnej zobowiązującej do zbycia nieruchomości. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego uprawnia bowiem drugą stronę do wystąpienia do sądu z wnioskiem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wówczas orzeczenie sądu w tym zakresie, zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Dlatego biorąc pod uwagę cel zapisu art. 37 § 1 pkt 1, należy przyjąć, że powinien dotyczyć on także przypadku umowy przedwstępnej, choć w tym przypadku dużo zależeć będzie od sądu.

 

Reasumując, możliwe jest w chwili obecnej przesłanie przez Państwa pisma, w którym, powołując się na cytowane przepisy, poinformujecie Państwo drugą stronę, że umowa przedwstępna jest nieważna ze względu na stan zdrowia Pani męża. Należy mieć jednak na uwadze, iż udowodnienie tej okoliczności, w razie sporu sądowego, należeć będzie do Państwa.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 minus 2 =

»Podobne materiały

Oświadczenie pozorne a prawo do działki

Kilkanaście lat temu zakupiłem część działki, która miała należeć (w czterech równych częściach) do czterech osób. Podczas podpisywania aktu notarialnego nie posiadałem ważnego dowodu tożsamości, dlatego wraz z kolegą ustaliłem, że to on kupi moją część ziemi. Formalnie więc jedynym jej właścic

 

Niewykonanie projektu przez wykonawcę

We wrześniu 2008 r. zleciłam pewnej firmie wykonanie projektu. Według umowy projekt miał zostać ukończony 20.04.2009 r., a ja miałam wpłacić na początek 30% ceny. Firma prosiła jednak o wcześniejszą wpłatę całości kwoty, co stopniowo czyniłam (przelewy bankowe). Od początku jednak byłam zwodzona i&n

 

Korzystna forma przeniesienia części praw własności

W październiku 2008 r. wraz z byłą dziewczyną zakupiliśmy mieszkanie. Aktem notarialnym otrzymaliśmy po 1/2 praw własności do lokalu. Zakup sfinansowaliśmy ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, który zaciągnęliśmy po połowie. Obecnie nie jesteśmy już razem, dlatego chciałbym zrzec się

 

Zmiana powierzchni mieszkania

Postanowiłem kupić mieszkanie w Krakowie. W 2010 r. podpisałem umowę przedwstępną z deweloperem. W umowie jest napisane, że na ostateczną cenę mieszkania będzie miała wpływ m.in. zmiana powierzchni mieszkania wynikająca z różnic obmiarowych (z zastrzeżeniem, iż w wypadku powierzchni m

 

Nieuczciwa firma remontowa

Zatrudniłem do remontu łazienki firmę. Umowa była ustna. Umówiliśmy się, że oni będą kupowali materiały i brali faktury na moje nazwisko, a ja będę wypłacał na to zaliczki. Przekazałem na zaliczki ok. 8000 zł, na co mam dowód w postaci pisemnych potwierdzeń właściciela firmy. Okazało się, że na częś

 

Pokwitowanie przekazania pieniędzy na spłatę majątku

Rodzice męża chcą przepisać na niego dom w drodze darowizny, w zamian za to chcą przekazania określonej sumy pieniędzy jego siostrze. W jaki sposób możemy przekazać jej te pieniądze, żeby nie zostać oszukanym po czasie? Czy możliwe jest wystawienie jakiegoś pokwitowania lub spisanie umowy między nam

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »