.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wycena nieruchomości na prawach wieczystego użytkowania

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 24.11.2015

Jestem użytkownikiem nieruchomości na prawach wieczystego użytkowania. Na działce tej znajdują linie przesyłowe (ustanowiona jest służebność), które utrudniają zabudowę. Obecnie chcę tę działkę wykupić. Czy rzeczoznawca powinien w wycenie uwzględnić § 38 rozporządzenia z 21 września 2004 r.? Jeżeli na własny koszt doprowadziłem prąd i gaz do nieruchomości, to czy rzeczoznawca powinien to brać po uwagę jako czynniki zwiększające wartość nieruchomości?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Postaram się wszystko Panu wyjaśnić. Otóż, o ile dobrze rozumiem Pana sytuację, stara się Pan przekształcić użytkowanie wieczyste we własności na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

 

Przepis art. 4 ust 1 i 2 tejże ustawy mówi, że „osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5. W decyzji właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami”.

 

Dla Pana ważne jest brzmienie art. 67 ust 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to przepis stanowi, że „jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości”.

 

Choć przepisy ustawy nie odsyłają wprost do innych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, to i tak należy je stosować, mają one zastosowanie bezpośrednie, w tym dział IV zatytułowany „wycena nieruchomości”. Już pierwszy przepis w tym dziale (art. 149) stanowi, że „przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów”.

 

Skoro nieruchomość, o której Pan pisze, jest obecnie wykorzystywana, to winna zostać wyceniona tzw. metodą rynkową, tj. w odniesieniu do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości (ceny transakcyjne to ceny sprzedaży innych bardzo podobnych nieruchomości na lokalnym rynku).

 

Co więcej przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie mówi, że „wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

 

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

 

Dla mnie oczywiste jest, że najbardziej prawdopodobna do osiągnięcia cena to taka, która uwzględnia tak ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, prawa rzeczowe ją obciążające typu służebność, jak i doprowadzenie mediów do nieruchomości, bo to stanowi odpowiednio o zmniejszeniu lub zwiększeniu jej wartości.

 

Ale odpowiadając na Pana pytania, konkretnie, czy służebność przesyłu utrudniająca zabudowę winna być wzięta pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego na podstawie rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uważam, że tak, bo przecież jest to ewidentne ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości, które winno stanowić in minus o korekcie wartości tej nieruchomości w porównaniu z innymi porównywanymi nieruchomościami.

 

Służebność jest też ograniczonym prawem rzeczowym kwalifikowanym jako służebność gruntowa.

 

Pomocniczo powołam się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 14 października 2010 r., który został wydany w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 354/10, i w którym sąd stwierdził, że „zawarta w § 38 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) reguła uwzględniania istniejących obciążeń nieruchomości wywłaszczonej wprowadza wyłącznie obowiązek uwzględniania tych obciążeń w celu zmniejszenia wartości nieruchomości, a nie jej zwiększenia. Regulacja ta w zakresie obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi zbieżna jest zarówno z treścią art. 18 ust. 1a ustawy z 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, jak i art. 128 ust. 2 u.g.n.”

 

Pana drugie pytanie brzmi: Jeżeli na własny koszt doprowadziłem prąd i gaz do nieruchomości, to czy rzeczoznawca powinien to brać po uwagę jako czynniki zwiększające wartość nieruchomości?

 

Również uważam, że tak, bo przecież uzbrojenie terenu w media zwiększa jej wartość w stosunku do nieruchomości bez dostępu do mediów. Wyłączenie, jakie widzę w treści rozporządzenia ,dotyczy bowiem opłat adiacenckich, a nie wartości nieruchomości (§ 40 ust. 1: „przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości”).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI + V =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »