Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa

Autor: Jakub Bonowicz • Opublikowane: 20.12.2015

Po śmierci głównego najemcy chciałabym wstąpić w stosunek najmu mieszkania komunalnego. W latach 50-tych najemcą tego mieszkania został mój dziadek i był nim aż do śmierci w 2006 r. Mieszkała z nim nieprzerwanie moja mama i ja również od urodzenia. Mama niedawno zmarła, niestety nie postarała się wcześniej o uzyskanie tytułu prawnego do lokalu. Nadal mieszkam w tym mieszkaniu, obecnie wraz z założoną przeze mnie rodziną (mąż i dziecko). Pięć lat temu zaciągnęliśmy z mężem kredyt hipoteczny na zakup małego mieszkania, jednak ze względów finansowych nigdy w nim nie zamieszkaliśmy, z powodu narastających długów zmuszeni byliśmy je sprzedać bez zysku. Czy fakt zbycia prawa własności przed upływem 5 lat oznacza odmowę wstąpienia w stosunek najmu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Istotne jest w niniejszej sprawie to, że zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.) osobami, które wstępują w stosunek najmu po śmierci najemcy, są: małżonek najemcy niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu z mocy ustawy, jeżeli stale zamieszkiwały w tym lokalu najemcą, do chwili jego śmierci. W sytuacji, gdy nie ma takich osób, stosunek najmu wygasa.

 

Prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzą do spadku po najemcy, gdyż, jak wspomniałem wcześniej, stosunek ów wygasa. Wyjątkowo w sytuacji, gdy najemca wystąpił wcześniej z żądaniem przeniesienia własności lokalu, określonym w art. 39 i 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, i brak jest osób wymienionych w art. 691 K.c., które wstępują w stosunek najmu, spadkobiercy najemcy (zarówno ustawowi, jak i testamentowi, mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. W takim wypadku uznaje się, że wniosek o przeniesienie własności został złożony z dniem, w którym najemca wystąpił z pierwszym żądaniem.

 

Instytucja opisana w art. 691 K.c. ma zastosowanie także w sytuacji śmierci współnajemcy, jeżeli pozostał po nim stale zamieszkujący z nim syn wraz ze swoim małoletnim dzieckiem. Wówczas w stosunek najmu wstępuje tylko syn współnajemcy.

 

Pani z kolei, jako wnuczka po najemcy, nie jest, zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego osobą uprawnioną do wstąpienia na podstawie tegoż artykułu w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 21.05.2002 r. III CZP 26/02 – wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.

 

Instytucja ma na celu ochronę osób bliskich, stale zamieszkujących z najemcą, oraz zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa obrotu cywilnoprawnego w sytuacji, gdy najemca umiera, a prawa i obowiązki z tytułu najmu lokalu nie są przedmiotem spadkobrania.

 

Osoby, które wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy, wymienione w § 1 art. 691, mogą wypowiedzieć stosunek najmu, nawet jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, z zachowanie terminów ustawowych (na 3 miesiące naprzód na koniec każdego miesiąca kalendarzowego). Umowa wygasa względem osób, które ją wypowiedziały (§ 4 ww. artykułu).

 

Wprawdzie w sytuacji, gdy brak jest podmiotów wymienionych w art. 691 § 1, zgodnie z § 3 tegoż artykułu stosunek najmu wygasa ,ale w przypadku gdy pomimo wygaśnięcia stosunku najmu najemca używa przedmiotu najmu za zgodą wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na czas nieoznaczony.

 

W Pani przypadku, jeżeli Pani nadal – pomimo wygaśnięcia stosunku najmu lokalu – zamieszkuje w nim, płaci czynsz, dokonuje nakładów niezbędnych do utrzymania lokalu w należytym stanie, a wynajmujący się temu nie sprzeciwia – nie wzywa Pani do opróżnienia lokalu i ten stan rzeczy utrzymuje się od dłuższego czasu (9 lat), to wówczas można podnieść argument, że doszło do zawarcia umowy najmu w sposób dorozumiany.

 

Można tutaj przez analogię zastosować art. 674 K.c., który stanowi, iż „jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony”.

 

Wspomniany przeze mnie art. 674 Kodeksu cywilnego ma zastosowanie także do najmu lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu (por. Adam Doliwa, Prawo Mieszkaniowe, komentarz, wyd. C.H Beck. Warszawa 2006, s. 51, akpt. 6).

 

Co prawda przepis ten dotyczy sytuacji, gdy umowa najmu została już zawarta, zakończyła swój byt i faktycznie stosunek najmu trwa dalej między tymi samymi stronami (tym samym najemcą i tym samym wynajmującym), ale analogicznie można rozważyć stosowanie go do sytuacji, gdy dotychczasowy najemca umarł, a osoba, która mieszkała razem z nim, nienależąca do kręgu osób wymienionych w art. 691, dalej faktycznie używa lokalu za zgodą wynajmującego. W takim wypadku doszłoby do zawarcia poprzez same fakty (per facta concludentia) nowej umowy najmu na czas nieoznaczony.

 

Jednakże art. 674 K.c. nie ma zastosowania w sytuacji, gdy zachowanie się wynajmującego lub najemcy świadczy o tym, że dalsze używanie rzeczy jest chwilowe i nie zmierza do przedłużenia umowy. Przepis stosuje się tylko wtedy, gdy najemca nadal używa rzeczy, a wynajmujący zgadza się na to, choćby w sposób dorozumiany (por. wyrok Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 6 czerwca 1959 III CR 832/58). W związku z powyższym nie musi istnieć wyraźne oświadczenie woli o przedłużeniu najmu lokalu – wystarczy, że wynajmujący nie podjął żadnych działań zmierzających do opróżnienia lokalu przez osobę w nim zamieszkującą, nie kieruje sprawy o opróżnienie lokalu na drogę sądową, nie wzywa osoby zamieszkującej do opróżnienia lokalu, wówczas mamy do czynienia ze zgoda dorozumianą na przedłużenie stosunku najmu.

 

W takiej sytuacji jest Pani wraz z mężem i dzieckiem – lokatorem w rozumieniu art. 2, ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym i o zmianie Kodeksu cywilnego. W związku z powyższym mają zastosowanie przepisy ochronne z owej ustawy, a ograniczające np. możliwości eksmisji lokatorów (w art. 16 wymienionej ustawy jest wskazany okres, w którym nie można wykonywać wyroków sądu orzekających o eksmisji lokatorów – jest to okres od 1 listopada do 31 marca, jeżeli niewskazany został lokal, do którego ma zostać przeniesiony lokator.)

 

Fakt zbycia przez Panią mieszkania, na które wzięliście Państwo kredyt, nie ma znaczenia z punktu widzenia wstąpienia (niewstąpienia) przez Panią w stosunek najmu lokalu.

 

Podsumowując:

 

  1. Nie wstępuje Pani z mocy prawa w stosunek najmu lokalu po zmarłym dziadku, gdyż zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego nie zalicza się Pani do osób bliskich, które w razie śmierci najemcy wstępują w stosunek najmu.
  2. Może Pani podnieść argument, że poprzez fakt długotrwałego zamieszkiwania przez Panią w lokalu za zgodą gminy, w sytuacji kiedy płacone są wszystkie opłaty, doszło do zawiązania się poprzez „fakty konkludentne” umowy najmu na czas nieoznaczony.
  3. W przypadku gdyby tak było, przysługują Pani prawa z ustawy o ochronie praw lokatorów, o gminnym zasobie mieszkaniowym i o zmianie Kodeksu cywilnego (okres ochronny, ograniczenia dot. eksmisji, możliwość orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji).
  4. Fakt zbycia lokalu, na który Państwo wzięliście kredyt, nie ma żadnego znaczenia przy wstąpieniu w stosunek najmu.

 

Warto tutaj przywołać wydany w zbliżonym stanie faktycznym wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku Wydział I Cywilny z 11 września 2013 r. I C 297/13.

 

Z uzasadnienia:

 

„Powodowa Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział we W. wniosła o nakazanie pozwanym D. B., A. K. i J. B., aby opuścili, opróżnili i wydali jej lokal mieszkalny położony w S. G. (...) oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Uzasadniając żądanie powódka wskazała, że przedmiotowy lokal najmowała babcia pozwanego D. B., S. B.. Po jej śmierci mieszkanie pozostaje w posiadaniu pozwanych, którzy nie legitymują się żadnym tytułem prawnym do lokalu. Wezwani do wydania lokalu pozwani nie spełnili swojego obowiązku.

Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa zarzucili, że przysługuje im tytuł prawny do lokalu, jaki stanowi konkludentnie zawarta po śmierci S. B. umowa najmu. Potwierdzeniem tej okoliczności jest wpisanie na listę najemców w miejsce S. D. oraz przyjmowanie od niego przez szereg lat opłat czynszowych, bez wskazania na odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Nadto S. B. zobowiązana była względem D. B. do świadczeń alimentacyjnych, mimo braku orzeczenia sądu, co kwalifikuje go na wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, w świetle regulacji art. 691 K.c.

(…)

W ocenie Sądu powództwo nie jest zasadne, bowiem pozwany posiada tytuł prawny do zajmowania lokalu w postaci umowy najmu, w kształcie jaki poprzednio przysługiwał jego babce S. B., choć nie w oparciu o regulację art. 691 K.c. Pozwany nie jest w kręgu osób kwalifikowanych wspomnianym przepisem do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, ani też osobą uprawnioną do alimentów; skoro jak sam powołał, utrzymywał się samodzielnie z wynagrodzenia za pracę, pomagając finansowo S. B.. Brak możliwości wstąpienia w stosunek najmu na zasadzie art. 691 K.c. nie wyklucza jednak zawiązania umowy w sposób konkludentny. Nie stoją temu na przeszkodzie regulacje powołanej przez stronę powodową ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, które w odniesieniu do stosunku najmu odsyłają do unormowań ogólnych, zawartych w Kodeksie cywilnym.

Jako, że dla umowy najmu nie jest zastrzeżona pod rygorem nieważności szczególna forma prawna, możne ona zostać zawarta nawet w sposób dorozumiany. Sytuacja taka zdaniem Sądu miała miejsce w okolicznościach sporu. Świadczy o tym zachowanie pozwanego D. B. oraz powódki, za którą do 2012 r. działała E. B.. Nie ma powodów, aby odmówić pozwanemu wiary kiedy wskazuje, na podjęcie po śmierci S. B. rozmów z osobą odpowiedzialną w powodowej Agencji za najem lokali oraz na oświadczenie z jej strony, że sprawa jest pomyślnie załatwiona i należy jedynie podpisać dokumenty. Poza zeznaniami pozwanego świadczą o tym naliczenia czynszowe przez dziesięcioletni okres, w którym status D. B. jako najemcy nie był kwestionowany, oraz odręczna adnotacja (jej pochodzenie potwierdziła świadek W. T.) E. B. o zmianie osoby najemcy. Przez cały ten okres, tj. od śmierci babki w (...)r. do chwili interwencji M. M. strona powodowa pobierała od pozwanego czynsz. Również, zatrudniona na stanowisku administratora w 2012 r. świadek W. T. dopiero po analizie dokumentacji i wizycie na miejscu, odmówiła pozwanemu cechy najemcy lokalu, co znalazło formalny wyraz w żądaniu zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu i w późniejszym czasie jego wydania. O przekonaniu o istnieniu stosunku najmu po stronie pozwanego świadczy również fakt poniesienia nakładów na lokal przez D. B.. W ten sposób zachowuje się zazwyczaj osoba uprawniona do rzeczy.

Mając to wszystko na uwadze Sąd uznał, że pozwanego D. B. łączy z powodową Agencją stosunek najmu przedmiotowego lokalu; stąd powództwo o nakazanie jego wydania należało oddalić”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery - IV =

»Podobne materiały

Wypowiedzenie najmu lokalu komunalnego z powodu otrzymania w spadku części mieszkania

Mój lokal się we wrześniu spalił, administracja postanowiła go wyremontować na własny koszt. Jest to lokal komunalny. Przyczyną pożaru było zwarcie w instalacji elektrycznej. Mieszkałem w nim z niepełnosprawna żoną, oboje byliśmy głównymi lokatorami. Niestety żona zmarła w międzyczasie, a ja dostałe

 

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego a zaległości w czynszu

Jestem zameldowany w mieszkaniu, z którego groziła mi eksmisja z powodu zaległości w opłatach. Długi zostały spłacone, obecnie nie mieszkam w tym lokalu, ale jest on zajmowany bez tytułu prawnego przez moich rodziców. Czy wymeldowanie się z mieszkania wystarczy, by uniknąć odpowiedzialności za zaleg

 

Sprzedaż mieszkania zakupionego z bonifikatą a zakończenie budowy domu

Niebawem wykupuję z bonifikatą lokal w budynku komunalnym. Czy jeśli sprzedam go przed upływem pięciu lat od dnia zakupu, uzyskane pieniądze będę mógł przeznaczyć na zakończenie budowy domu, nie musząc zwracać bonifikaty? Jeśli nie, na co innego mogę przeznaczyć te środki, nie tracąc prawa

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »