Mamy 11 794 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wspólny zakup domu za pieniądze męża

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 14.02.2016

Trzy lata temu mój mąż dostał w darowiźnie mieszkanie. Obecnie chce je sprzedać, byśmy kupili wspólny dom. Przeznaczymy na to środki za mieszkanie i moje oszczędności. Czy spowoduje to konieczność zapłaty przez męża podatku? Jak możemy tego uniknąć? Dodam, że brany jest pod uwagę tylko wspólny zakup nieruchomości.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Porusza Pani bardzo ciekawy temat. Nim przejdę do spraw podatkowych, przypomnę, że przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

 

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

 

Zatem mieszkanie znajduje się obecnie w majątku odrębnym męża, ale i środki z jego sprzedaży znajdą się w majątku odrębnym męża oraz jeśli za te środki „coś” kupi, to to również stanie się jego majątkiem odrębnym.

 

Zaś co do spraw podatkowych, rzeczywiście sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatek płaci się tu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości rozumianym jako „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (powiększoną niekiedy o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). By podatku nie zapłacić, można skorzystać ze zwolnienia dotyczącego celów mieszkaniowych bowiem do sprzedaży nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 roku zastosowanie ma obecnie obowiązujące zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowi, że „wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

 

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki wskazane w ust. 25 art. 21, tj. m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

 

Gdyby zatem mąż kupił mieszkanie/dom z majątku odrębnego, zakup ten finansując tylko dla siebie, czyli do majątku odrębnego, wydając 100% przychodu ze sprzedaży mieszkania na zakup nieruchomości mieszkalnej, w ogóle nie zapłaci podatku. Sprawa nie jest tak oczywista, gdy dochodzi do nabycia mieszkania do majątku wspólnego. Jak już wskazałem, przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego należą do majątku osobistego. Gdyby uznać, że nabyte mieszkanie weszłoby do Państwa majątku wspólnego, to organy podatkowe na ogół nie chcą uznać, że całość kwoty jest wydatkowana zgodnie ze zwolnieniem.

 

W doktrynie również nie ma tu pełnej zgody. Przykładowo E. Zaniewicz wskazuje, że „(…) bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego męża zostały wydatkowane na nabycie do majątku wspólnego małżonków lokalu mieszkalnego. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 30 sierpnia 2010 r., ITPB2/415-527/10/ENB” (E. Zaniewicz, Vademecum Doradcy Podatkowego, 140957). Podobnie P. Ziółkowski „Za wydatki poniesione na powyższe cele uważa się między innymi wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. (…) Zgodnie z wyrokiem WSA w Rzeszowie z dnia 19 listopada 2013 r. (I SA/Rz 949/13) z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy. Każdy z współwłaścicieli jest właścicielem całej rzeczy. Wspólność małżeńska jest bowiem wspólnością łączną, a nie ułamkową, wobec czego małżonkowie nie nabywają udziału w nieruchomości, tylko każdy z małżonków nabywa całą nieruchomość. W efekcie spełniony jest warunek przeznaczenia przychodów ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe” (P. Ziółkowski, Vademecum Doradcy Podatkowego, 514263).

 

Przeciwnie argumentuje m.in. K. Kamiński: „W analizowanym jednak przypadku istotny jest jeden szczegół. Otóż sprzedana nieruchomość (mieszkanie) stanowiła majątek odrębny podatnika (małżonka), natomiast nabyte w 2011 r. kolejne mieszkanie będzie stanowiło współwłasność podatnika i jego małżonki. W takiej sytuacji, co do zasady środki uzyskane przez małżonka ze sprzedaży będą stanowiły jego majątek odrębny (wniosek z art. 33 pkt 2 i pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Jak wynika z treści pytania przychód uzyskany ze sprzedaży odrębnej własności nie został wniesiony do majątku wspólnego podatnika i żony. W związku z tym nie będzie możliwości zastosowania ww. zwolnienia w zakresie wydatków na nabycie mieszkania przypadających proporcjonalnie na małżonkę. Aby wydatkowana kwota (150.000 zł) w pełni mogła skorzystać ze zwolnienia należałoby włączyć wolą małżonka jego środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości do majątku wspólnego małżonków (zob. postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 sierpnia 2010 r. ILPB2/415-652/10-4/ES)” (K. Kamiński, Vademecum Doradcy Podatkowego, 208526).

 

Wskazuje się niekiedy, że „(…) jeśli środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia składnika majątku odrębnego jednego z małżonków zostaną wniesione do majątku wspólnego małżonków, to całość kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia i przeznaczenie jej na cele mieszkaniowe będzie korzystać ze zwolnienia” (K. Różycki, Vademecum Doradcy Podatkowego, 235221). Jest to również niekiedy w praktyce kwestionowane.

 

Reasumując, by w ogóle nie zapłacić podatku i by nie było żadnych wątpliwości, mąż musiałby nowy dom nabyć sam do majątku odrębnego, wydając na to cały przychód ze sprzedaży w ustawowym 2-letnim terminie i składając PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym sprzedaż miała miejsce. Jeśli chcą Państwo nabyć nowy dom wspólnie, pojawiają się wątpliwości, najmniej wątpliwy scenariusz opiera się na wniesieniu do majątku wspólnego przez męża środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze darowizny (lub wniesienie tego mieszkania do majątku wspólnego i wspólna jego sprzedaż) i dopiero wydatkowanie tych środków na wspólny zakup domu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 plus VI =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki