Założenie wspólnoty mieszkaniowej w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej

W budynku spółdzielczym istnieje możliwość powstania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku (budynkach) na danej nieruchomości i przeniesienia własności lokalu na inną osobę niż spółdzielnia. Taka wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą specyficzną, ponieważ w zakresie praw i obowiązków właścicieli oraz zarządu nieruchomością wspólną nadal mają zastosowanie przepisy prawa spółdzielczego.

Przepisy prawa pozwalają na powstanie w budynku spółdzielczym „klasycznej” wspólnoty mieszkaniowej działającej na podstawie ustawy o własności lokali. Taka wspólnota może zerwać ze spółdzielnią i wybrać sobie do zarządzania nieruchomością kogoś innego niż spółdzielnię.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”. Jeżeli więc w danym budynku wszyscy lokatorzy wykupili mieszkania na własność „klasyczna” wspólnota mieszkaniowa działająca na podstawie przepisów ustawy o własności powstaje z mocy prawa.

Przepis art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia również zastosowanie w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną ustawy o własności lokali, w przypadku gdy w budynku nie wyodrębniono własności wszystkich lokali. Zgodnie z powyższym artykułem większość (ponad 50%) właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Uchwała w powyższej sprawie zapada na zebraniu właścicieli zwoływanym przez zarząd (spółdzielnię) z jego inicjatywy lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z powyższym, aby w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa działająca zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (a nie na podstawie prawa spółdzielczego) własność wszystkich lokali w budynku musi zostać wyodrębniona lub właściciele ponad 50% udziałów w nieruchomości muszą wyrazić taką wolę w drodze uchwały.