Wpuszczenie współwłaściciela do wynajmowanego domu

Wpuszczenie urzędników do domu

Jeśli gminni urzędnicy będą chcieli ustalić powierzchnię użytkową domu – tylko do celów wymiaru podatku od nieruchomości, bowiem do innych ceków nie mogą, to w postanowieniu o przeprowadzeniu oględzin wójt pouczy podatnika, że jeśli nie udostępni domu w wyznaczonym terminie, to grozi mu za to kara porządkowa na podstawie art. 262 § 1 Ordynacji podatkowej. Musicie wpuścić urzędników.

Żaden przepis nie reguluje kwestii obecności wszystkich współwłaścicieli – ale skoro ciocia jest współwłaścicielką, to w trakcie postępowania powinna być obecna, szczególnie jeśli jest to oficjalne postępowanie. Co więcej jako współwłaścicielka ma prawo domagać się dopuszczenia do własnej własności, nawet przed sądem. Zakazywanie jej wejścia jest absurdem i nie jest możliwe do wyegzekwowania.

Zniesienie współwłasności wynajmowanego domu

Natomiast mama może złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności i spłacić ciotkę. To nie zależy od jej zgody, tylko od wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego.

Zgodnie z treścią art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Powyższy przepis wprowadza zasadę, w myśl której każdy ze współwłaścicieli – bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli – może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Może to nastąpić w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Sposoby zniesienia współwłasności

Istniejące ustawowe ograniczenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności są nieliczne; dotyczą szczególnej postaci współwłasności ułamkowej, tak zwanej współwłasności przymusowej (np. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali, Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903, wynika zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali). Gdy między współwłaścicielami istnieje zgoda co do zniesienia współwłasności, a także zgoda co do sposobu, w jaki to ma nastąpić, dochodzi do zniesienia współwłasności w drodze umowy. Umowa znosząca współwłasność może zostać zawarta w dowolnej formie, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, wtedy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego; do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

W braku porozumienia między współwłaścicielami, na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu sądowym.

Znosząc współwłasność, sąd rozstrzyga także o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów poczynionych na wspólną rzecz i z tytułu korzystania przez nich z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z ich udziałów (por. uchwała Izby Cywilnej SN z dnia 22 marca 1991 r., sygn. akt III CZP 17/91).

W obu trybach (umownym i sądowym) zniesienie współwłasności może nastąpić z zastosowaniem różnorodnych „sposobów" technicznych likwidacji stosunku współwłasności. W samym Kodeksie cywilnym, w art. 211–212, oraz w Kodeksie postępowania cywilnego, w art. 621–625, wyróżniono i uregulowano – na użytek postępowania sądowego – trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej. Wskazane uszeregowanie sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy. Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób podział rzeczy wspólnej (art. 211). W dalszej kolejności aprobuje przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli za spłata pozostałych. Ostatecznością jest zaś sprzedaż rzeczy wspólnej.

Z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli podział fizyczny rzeczy wspólnej jest najbardziej sprawiedliwy, gdyż każdy z nich ma możliwość otrzymania części rzeczy wspólnej w naturze. Podziału fizycznego rzeczy może więc żądać każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ograniczenia wyłączające dokonanie podziału rzeczy wspólnej zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, dlatego też rozszerzenie ich na inne sytuacje w drodze wykładni nie jest możliwe. Odejście od zasady wyrażonej w art. 211 nie uzasadnia w szczególności niebezpieczeństwo przekształcenia się istniejącego między współwłaścicielami konfliktu osobistego w konflikt pomiędzy nimi jako przyszłymi właścicielami sąsiadujących, przydzielonych im w wyniku podziału działek gruntu.

W tej sytuacji o wyborze jednego z trzech ustawowo określonych sposobów zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, stosując je w kolejności określonej przez ustawodawcę.

Sąd powoła biegłego, ustali wartość, jeśli mama będzie zainteresowana zatrzymaniem nieruchomości, sąd określi kwotę do spłaty.