Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wniesienie do spółki cywilnej działki w użytkowaniu wieczystym

Autor: Marek Kowalski • Opublikowane: 19.11.2017

Mam działkę w użytkowaniu wieczystym, którą nabyłem w 2014 roku na siebie – osoba fizyczna. Od 2006 r. z bratem prowadzę spółkę cywilną. Na zakupionej działce planowałem się budować (dom jednorodzinny), ale plany uległy zmianie i teraz nie chcę stawiać tam domu. Plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę domów lub lokali usługowych. Dodatkowo burmistrz wyznaczył mi czas zabudowy gruntu do końca przyszłego roku. Pomyślałem, że nie byłoby złym pomysłem, gdyby udało się wybudować tam lokal w formie biura dla naszej spółki cywilnej + ewentualnie dodatkowy lokal (całość na działce jako budynek dwulokalowy) z przeznaczeniem pod inny biznes / wynajem / sprzedaż. Jakie są teraz możliwości budowy czegoś na tym gruncie na spółkę, gdy grunt jest tylko moją własnością? Czy pod ten cel byłoby lepsze stworzenie spółki z o.o., czy mam sprzedać 1/2 udziału w gruncie bratu, jak można wnieść do spółki cywilnej ten grunt, aby budować coś wspólnie z bratem i wnosić to w koszty działalności naszej spółki? Jak rozliczyć takie transakcje?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

UWAGA! Poniższy tekst stanowi jedynie fragment dłuższej odpowiedzi.

 

Zacznę może od spółki z o.o. Spółka z o.o. jest osoba prawną. Zysk, jaki wypracowuje, jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych. Pan jako wspólnik miałby prawo do dywidendy, która byłaby opodatkowana podatkiem dochodowym.

 

Nieruchomość mogłaby by być wniesiona aportem do spółki  właścicielem nieruchomości stałaby się spółka (nie Pan z bratem – jak w przypadku spółki cywilnej). Aport nieruchomości byłby opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych; ale dochód byłby zwolniony z tego podatku. Aport byłby opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Aport powinien iść na kapitał zakładowy lub zakładowy i zapasowy.

 

Budowa finansowana przez spółkę z o.o. nie byłaby kosztem uzyskania przychodu. Stałaby się kosztem poprzez amortyzacje budynku po jego oddaniu do użytkowania. W trakcie budowy – będzie to środek trwały w budowie. Jeśli budynek spełniałby wszystkie kryteria pozwalające zaliczyć go do środków trwałych, spółka, w dniu przyjęcia do użytkowania, powinna rozliczyć wszystkie koszty zaksięgowane na koncie „Środki trwałe w budowie”, przenosząc je na konto „Środki trwałe”.

 

(…)

 

VAT jest istotny niezależnie od tego, czy buduje spółka z o.o. lub cywilna oraz czy na własnym gruncie, czy należącym do Pana (lub do Pana i brata).

 

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2001 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 86 ust. 1 w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

 

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy o VAT obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7 (przypadek ten nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie).

 

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

 

(…)

 

W zasadzie nie posiada Pan działki, a jedynie prawo wieczystego jej użytkowania. To jest coś innego niż prawo własności. Jest Pan obecnie jej jedynym „właścicielem”. A zatem posiada Pan prawo do rozporządzania prawem wieczystego użytkowania oraz prawem własności tego co jest posadzone lub pobudowane na działce. Takie prawo daje Panu możliwość sprzedania udziału w działce dla brata lub darowania mu tego udziału.

 

W sytuacji, gdy grunt należy do Pana, budowę na nim może prowadzić Pan lub osoba (podmiot) trzecia. Wystarczy wtedy, że podmiot ten uzyska Pana zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane. Powstałaby sytuacja, w jakiej spółka cywilna dokonuje nakładów na gruncie stanowiącym cudzą własność. Spółka wytworzyłaby środek trwały w postaci np. domu z lokalami użytkowymi. Wytworzyłaby środek trwały formalnie należący do osoby trzeciej.

 

A ponieważ byłaby to budowla lub budynek na cudzym gruncie – spółka miałaby prawo do jego amortyzacji. Amortyzacji nie podlegałaby ani grunt, ani prawo użytkowania wieczystego.

 

Według ustawy bo podatku dochodowym od osób fizycznych:

 

„Art. 22a.

1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością (…)

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

 

2. Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania:

1) przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej »inwestycjami w obcych środkach trwałych«,

2) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,

 

Art. 22c.

Amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów”.

 

Takie reguły gry oznaczają, że ma Pan rację co do tego, iż:

 

  • kosztem nie będzie dla spółki zakup działka lub prawa użytkowania wieczystego, ani budowa,
  • koszty budowy będą mogły być rozliczone formalnie po zakończeniu budowy w formie amortyzacji.

 

(…)

 

Grunt może pan wnieść jako aport do spółki. Właścicielem stanie się Pan i brat.

Może go Pan spółce sprzedać. Może Pan darować bratu udział w spółce lub sprzedać mu udział. Byliby Panowie współwłaścicielami i mogliby budować jako spółka na swoim prywatnym gruncie lub wnieść go do spółki i budować na gruncie spółki.

 

O pozwolenie na budowę w zależności od sytuacji występowałby Pan i brat jako wspólnicy spółki cywilnej lub spółka z o.o., niezależnie od tego, czy byłyby one właścicielami gruntu.

 

Gdyby pozwolenie było na Pana – konieczna byłaby zmiana inwestora z Pana na Pana i brata jako wspólników spółki cywilnej. Według Prawa budowlanego:

 

„Art. 40. 1. Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane)”.

 

Nie musiałby Pan przekazywać bratu udziału w gruncie, aby móc jako spółka cywilna na nim budować. Nie musiałby Pan wnosić gruntu do spółki cywilnej (lub z o.o.) w formie aportu. Jednakże w przypadku rozwiązania spółki cywilnej musiałby Pan dokonać rozliczenia z bratem, albowiem polowa wartości budynku należałaby do niego. W praktyce w rachubę wchodziłoby spłacenie brata lub przekazanie mu połowy nieruchomości z budynkiem.

 

Informujemy, że świadczymy pomoc prawną z zakresu przedstawionej tematyki.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 minus cztery =

»Podobne materiały

Umowa pomiędzy spółką a jej udziałowcem

Jestem udziałowcem w spółce z o.o. oraz jej prezesem. Spółka zajmuje się wynajmowaniem lokali użytkowych i mieszkalnych. Czy ja jako osoba fizyczna mogę wynająć spółce lokal mieszkalny z prawem podnajmu osobom trzecim? Mieszkanie jest w stanie deweloperskim, spółka musi je wykończyć i wyposażyć

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »