Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wejście w najem mieszkania komunalnego po matce która wyjechała za granicę

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 02.11.2020

Zamieszkuję wraz z żoną i małymi dzieci w mieszkaniu komunalnym. Wszyscy jesteśmy tam zameldowani, jednak najemcą mieszkania jest moja matka, która od kilkunastu lat przebywa za granicą. Sprawę dodatkowo komplikuje fakt, że mama w Polsce zostawiła spore długi, których część spłaciłem (np. zaległości czynszowe), ale część nadal pozostaje niespłacona. Próbujemy znaleźć sposób, aby przejąć to mieszkanie, gdyż jesteśmy jego rzeczywistymi użytkownikami, a poza tym wykonałem przez te lata liczne remonty i nie chciałbym tracić tych inwestycji. Docelowo myślę o jego wykupieniu. Wiem, że wykup takich mieszkań jest możliwy po preferencyjnych cenach dla najemców, ale w ostateczności rozpatruję również wykup po cenie rynkowej. Ponieważ obecnie mam dobry kontakt z mamą, wiem, że mogę liczyć na jej współpracę w tym zakresie. Ona nie ma zamiaru wracać do kraju i chciałaby pomóc mi uzyskać tytułu do tego lokalu. Czy istnieje jakakolwiek możliwość stania się głównym najemcą tego mieszkania, abym to ja mógł być nabywcą, a nie mama, gdyby gmina zdecydowała się na sprzedaż? Jeżeli to niemożliwe, czy istnieje możliwość wykupu mieszkania przez moją matkę (najlepiej na preferencyjnych warunkach), a następnie przepisania go na mnie? Jakie jest ryzyko, że tak wykupione mieszkanie może zostać obciążone jej długami? Jeśli te dwie opcje są nierealne, czy jest możliwość pozbawienia mojej matki praw do tego lokalu, a następnie uzyskania prawa najmu i w przyszłości prawa pierwokupu? Oczywiście nie chciałbym ryzykować pozbawienia matki praw do mieszkania, nie mając pewności, że my będziemy mogli w nim pozostać. Proszę o radę! [sprawa dotyczy miasta X]


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wejście w najem mieszkania komunalnego po matce która wyjechała za granicę

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Obawiam się, że w opisanej sytuacji wszelkie działania, poza wnioskiem mamy o wykup mieszkania, mogą prowadzić do dużego ryzyka.

 

Kwestie związane z wynajmem lokali mieszkalnych z zasobów gminy reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Na podstawie tej ustawy rady gmin zobowiązane są do uchwalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasad i kryteriów wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. Taka uchwała została także podjęta w Pańskim mieście (zapoznałam się z jej treścią).

 

Przepisy ustawy stanowią, że zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

 

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań gminy innych.

 

Ponadto przepisy te stanowią, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:

 

1) 50 m2 – dla jednej osoby,

2) 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby

– wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

 

Obowiązek złożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego

Co więcej, na chwilę obecną osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy składa deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji oraz oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego. W deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczeniu o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego uwzględnia się osoby będące członkami gospodarstwa domowego w dniu składania tych dokumentów. Gmina odmawia zawarcia umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu w przypadku niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości lub jeżeli występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w złożonej deklaracji a wykazanym w oświadczeniu stanem majątkowym członków gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu.

 

Okresowa weryfikacja spełniania przez najemców kryterium dochodowego

To oczywiście przepisy dotyczące nowych umów, ale ich konsekwencje dotyczą także najemców już „zastanych”, bowiem gmina, nie częściej niż co 2,5 roku, weryfikuje spełnianie przez najemców, z wyłączeniem umów najmu socjalnego lokalu, kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu. Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 2, dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu, wysokość czynszu ustala się, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli miasto X tego nie robi wobec Państwa, to prawdopodobnie przez niedopatrzenie.

 

Warunki wstąpienia w stosunek najmu osób bliskich uregulowane w uchwale gminy

Przechodząc do regulacji obowiązujących w mieście X: na podstawie uchwały z roku 20XX r. należy wskazać, że dla osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony w trybie Programu Pomocy Lokatorom, o którym mowa w § 11 ust. 6-9 uchwały – średni miesięczny dochód w przeliczeniu na jednego członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać 350% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 300% najniższej emerytury w gospodarstwie dwuosobowym i 250% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym. Dla osób ubiegających się o ponowne zawarcie umowy najmu lokalu – średni miesięczny dochód w przeliczeniu na jednego członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać 250% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 225% najniższej emerytury w gospodarstwie dwuosobowym oraz 200% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym.

 

W §16 tej uchwały uregulowano zasady wstępowania w najem osób zajmujących go bez tytułu prawnego. Zgodnie z tym przepisem – w razie zajmowania lokalu przez osoby nieposiadające do tego tytułu prawnego umowa najmu tego lokalu może być zawarta na warunkach przysługujących poprzedniemu najemcy z: małżonkiem najemcy lub byłym małżonkiem niebędącym współnajemcą lokalu, zstępnymi, wstępnymi, rodzeństwem, powinowatymi w linii prostej, osobami przysposobionymi lub przysposabiającymi, osobami przyjętymi na podstawie orzeczenia sądu na wychowanie, osobami pozostającymi faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, pod warunkiem wspólnego zamieszkiwania z byłym najemcą, jeżeli:

 

1) osoby te, ich małżonkowie lub osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego lub innej nieruchomości bądź jej części mogącego stanowić podstawę do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie,

2) osoby pozostające w lokalu nie wykraczają w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,

3) nastąpiło uregulowanie zaległości, w tym całkowita spłata należności głównej z tytułu korzystania z lokalu,

4) powierzchnia użytkowa lokalu nie przekracza powierzchni określonej art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych,

5) spełnione zostało kryterium niskiego dochodu określone w § 3 ust. 1 pkt 1 niniejszej uchwały,

6) nie została orzeczona eksmisja z lokalu.

 

W przypadkach, kiedy wyłączną przyczyną odmowy zawarcia umowy najmu jest przekroczenie normy określonej w ust. 1 pkt 4, osobom uprawnionym przysługuje prawo do innego lokalu równorzędnego dla tej normy.

 

Uprawnienie, określone w ust. 1 § 16 uchwały, wygasa po upływie 12 miesięcy od rozwiązania lub wygaśnięcia stosunku najmu.

 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Muszę jeszcze dla porządku przytoczyć przepisy ustawy o wypowiedzeniu umów najmu, ponieważ mogą one mieć znaczenie. Zgodnie z tymi przepisami – nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Ponadto właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

 

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Zaległości czynszowe uniemożliwiają wykup z bonifikatą

Przytoczyłam te przepisy, ponieważ ujawnienie pewnych okoliczności przez Państwa będzie mogło wiązać się z ich zastosowaniem przez gminę. Rozumiem, że skoro wszyscy jesteście zameldowani w mieszkaniu, to korzystacie z prawa zamieszkiwania dzieci ze swoją rodziną. I na razie macie tytuł prawny do lokalu na tej zasadzie. Nie jesteście najemcami, ale macie prawo ustawowe do zamieszkiwania. Stąd przepis o podnajmie raczej nie wchodzi tu w grę. Dopóki urząd miasta nie zorientuje się, że mama nie mieszka w lokalu, nic Państwu nie grozi, a mama ma prawo do zakupu lokalu z bonifikatą, o ile spełnia warunki określone w innej uchwale gminy, dotyczącej zasad zbywania. Tam należy zwrócić uwagę, czy jest zapis o niezaleganiu z żadnymi opłatami wobec gminy. Jeśli stare długi nie zostaną spłacone przez mamę, to niestety nie będzie możliwości skorzystania z bonifikaty. Te zapisy znajdują się raczej w każdej uchwale dotyczącej sprzedaży i bonifikat.

 

Wypowiedzenie umowy przez gminę z powodu niezamieszkiwania

Gorzej, jeśli mama ujawni się, że już nie mieszka w lokalu. Gmina będzie miała prawo wypowiedzieć jej umowę. Wtedy rzeczywiście będziecie się mogli Państwo zgłosić do najmu na podstawie § 16 uchwały, o ile te pozostałe kryteria będą spełnione. Jeśli spełniacie Państwo warunki do najmu jest to furtka do stania się najemcą przed wykupem. Mama zgłasza w gminie, że nie zamierza więcej zamieszkiwać w lokalu, Państwo składają wniosek o wstąpienie w ten stosunek najmu. Tyle tylko, że mamy tu do czynienia z nową umową najmu. Zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina w drodze uchwały może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości sprzedawanej jako lokal mieszkalny. Taka uchwała także obowiązuje w mieście X. Jest to uchwała Rady Miasta z dnia XX czerwca 20XX r. Nr (…). Zgodnie z tą uchwałą wysokość udzielonych bonifikat zależna jest od czasu trwania najmu, który musi wynosić co najmniej 10 lat. Zatem wstąpienie w stosunek najmu po mamie nie uprawniałoby Pana do nabycia lokalu.

 

Zbycie mieszkania na rzecz osoby bliskiej nie powoduje zwrotu bonifikaty

Przy wykupie lokalu przez mamę nie będzie problemu z przeniesieniem własności na Pana bez utraty prawa do bonifikaty. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Jednak ustęp 2a ustala, że przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej. Długi nie przejdą na Pana ani na mieszkanie, bo ich nie będzie. Nie ma możliwości zakupu mieszkania z bonifikatą, jeśli nie zostały spłacone długi wobec gminy. Nie ma natomiast bezpiecznego zabezpieczenia Pana interesów przy przekazaniu mamie pieniędzy na zakup mieszkania. Obowiązuje tu niestety zaufanie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 plus VII =

»Podobne materiały

Przywrócenie władzy rodzicielskiej

Jestem po rozwodzie, mam córkę. Ja i moja była żona mamy ograniczone prawa rodzicielskie. Przez pewien czas byłem w więzieniu, moja eksmałżonka również. Wtedy opiekę nad dzieckiem przejęła matka mojej byłej. Ma się odbyć sprawa o pozbawienie mnie i eksmałżonki praw rodzicielskich. Na tę sprawę czeka

 

Odpowiedzialność za długi osoby chorej psychicznie – zakres odpowiedzialności poręczyciela

Moja pełnoletnia, niezamężna córka, zameldowana w domu rodzinnym, pracowała i osiągała wysokie dochody. Zaciągnęła kilka kredytów w różnych bankach, ale w pewnym momencie przestała je spłacać. Obecnie jest po leczeniu szpitalnym, ma zdiagnozowaną schizofrenię. Uzyskała czasową rentę chorobową, z któ

 

Uciążliwe sąsiedztwo boiska szkolnego

Wybudowałem dom w sąsiedztwie boiska do koszykówki, które jest integralną częścią obiektu sportowego miejscowej szkoły. Boisko usytuowane jest pomiędzy prywatnymi posesjami. Od lat na tym boisku młodzież gra w piłkę nożną. Prawie codziennie piłka przelatuje na moją posesję. Jestem nachodzony przez m

 

Ubieganie się o część majątku po ojcu przepisanego na dzieci

W ubiegłym roku zmarł mój teść. Pozostawił trzy córki. Kilkanaście lat temu przekazał najmłodszej córce 14-hektarowe gospodarstwo rolne w zamian za rentę z KRUS-u. Najmłodsza córka dosrała również dom mieszkalny na działce. Najstarsza córka dostała działkę budowlaną położoną obok domu najmłodszej, o

 

Fałszywe zeznania i przyznanie się do winy

Złożyłem zawiadomienie o kradzieży laptopa. Zeznałem na policji, że ukradziono mi go w autobusie. Po godzinie (czy to jakoś złagodzi karę?) wróciłem jednak na komisariat i przyznałem się, że skłamałem, bo komputer ukradziono mi na imprezie. Wyraziłem skruchę. Co mi teraz grozi? Policjant wspomi

 

Jak mogę wstrzymać wykonanie kary pozbawienia wolności?

Jak jeszcze mogę starać się o wstrzymanie wykonania kary pozbawienia wolności? Sąd odmówił wstrzymania jej, gdy złożyłem wniosek o przedterminowe warunkowe zwolnienie. Załączyłem opinię lekarską.

 

Dokumenty podatkowe po śmierci podatnika

Jestem spadkobiercą. Jaki obowiązuje okres przechowywania dokumentów podatkowych (faktur) zmarłego? Ile czasu od śmierci podatnika ma urząd skarbowy na wszelkie rozliczenia?

 

Zwrot pieniędzy za zainstalowanie pieca i okien w mieszkaniu w prywatnej kamienicy

Mieszkam w mieszkaniu w prywatnej kamienicy (od 2000 r.), co kilka lat podpisuję umowę najmu. Lokal od początku był bez ogrzewania, początkowo więc ogrzewałem go piecykiem elektrycznym, niedawno kupiłem piec i wymieniłem okna. Czy za zakup pieca i okien właściciel powinien mi oddać pieniądze (np. zm

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »