Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wcześniejszego rozwiązania umowy najmu

Autor: Katarzyna Bereda • Opublikowane: 22.05.2019

W sierpniu 2017 r. podpisałem legalną umowę najmu lokalu na okres 2 lat. Nie ma w niej wzmianki na temat okresu jej ewentualnego wypowiedzenia, jedynie zapis że, wynajemca może wymówić umowę w przypadku dwumiesięcznego nie płacenia umownej kwoty najmu. Niestety z przyczyn osobistych nie jestem w stanie dłużej wynajmować lokalu. Skontaktowałem się z właścicielem na początku listopada, przedstawiłem sprawę, iż ze względów finansowych jestem zmuszony z końcem grudnia opuścić mieszkanie, gdyż nie chcę generować u niego długu z tytułu niepłacenia najmu. Usłyszałem, że generalnie go to mało obchodzi, gdyż mamy umowę do 2019 r., i po prostu skieruje sprawę do sądu o ściągnięcie długu. Czy przepisy dają mi jakąś szansę wcześniejszego rozwiązania tej umowy najmu, czy jestem bezsilny wobec arogancji właściciela?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasady rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony zostały określone w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Z uwagi więc na literalne brzmienie przepisu, jeżeli w umowie nie wskazano wypadków i okoliczności pozwalających na rozwiązanie umowy przed czasem, to jej rozwiązanie jest praktycznie niemożliwe.

 

Zgodnie z wyrokiem SA w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r. „istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w owej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły, a celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron” (sygn. akt I ACa 336/16).

 

Zgodnie także inną opinią orzecznictwa „iartykuł 673 § 3 KC oznacza, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Ustawodawca dopuszcza zatem sytuację, w której strony będą przez określony czas związane stosunkiem najmu, bez możliwości jego wypowiedzenia (poza sytuacjami szczególnymi wskazanymi w przepisach ustawy – np. art. 678 § 1 KC)” (sygn. akt I CA 433/13).

 

Jedyną więc furtką w Pana sytuacji jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10.10.2012 r.: „wynikający z art. 673§ 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC)” (sygn. akt V ACA 697/11).

 

Odnosząc się do tych przepisów pojedynczo, wskazuję, iż pierwszy dotyczy wad rzeczy najętej (art. 664), a więc rękojmi. Jeżeli mieszkanie ma wady, które powodują nieprzydatność do umówionego pożytku, to może Pan rozwiązać niniejszy stosunek. Art. 667, 672 , 685, 687 i 691 dotyczą uprawnień wynajmującego w tym zakresie.

 

Ponadto, zgodnie z art. 682, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

 

Z uwagi na powyższe wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, to w przypadku wad rzeczy najętej, ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem SN Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to - zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (sygn. akt II CR 199/74).

 

Proszę jednak pamiętać, iż powyższe stanowisko w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony to stanowisko jednostkowe. Większościowe stanowisko jest natomiast zdania, iż niniejsza umowa, gdy postanowienia umowne nie określają inaczej, jest niemożliwa do wcześniejszego rozwiązania.

 

Jedyną możliwością jest porozumienie w tym zakresie z wynajmującym. Jeżeli mieszkanie ma wady określone w art. 664 lub 682, to oczywiście przysługuje Panu uprawnienie do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.

 

Zaznaczam także, iż w przypadku wcześniejszego rozwiązania takiej umowy stronie, która poniosła z tego tytułu stratę, przysługuje roszczenie odszkodowawcze.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X - V =

»Podobne materiały

Remont domu jako forma czynszu

Jestem właścicielem domu, który wymaga wielu prac remontowych (obecnie nikt tam nie mieszka). Moi znajomi zaproponowali, że wynajmą ten dom. Chcą go wyremontować w zamian za czynsz. Czy remont może być formą czynszu? Jak sporządzić umowę?

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żadnej wyższej s

Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poinformowano m
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »