Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ważność umowy zabezpieczającej kredyt zawartej bez notariusza

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 06.01.2016

Mój brat w celu uzyskania kredytu potrzebował zastawu, który ja mu dałem w postaci mego mieszkania. Na tą okoliczność spisaliśmy umowę cywilnoprawną, w której umówiliśmy się, że ja poręczam swym mieszkaniem pobrany kredyt brata, a na czas jego trwania brat przekazuje mi jako zastaw swój udział (1/4) we własności innej nieruchomości. Umówiliśmy się również w tej umowie, że w przypadku bezproblemowej spłaty kredytu przez brata umowa ta traci ważność. Natomiast gdybym ja musiał spłacić jego kredyt lub bank przejął mieszkanie z tytułu niespłacania kredytu – ja staję się właścicielem udziału brata w wymienionej nieruchomości. Umowy tej nie zarejestrowaliśmy u notariusza. Sporządzona ona została w formie pisemnej podpisanej w obecności świadków. Pytanie: czy taka umowa ma moc prawną? Czy komornik może ją podważyć?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z Pana wyjaśnień wynika, że Pański brat w celu uzyskania kredytu potrzebował zabezpieczenia, którego Pan zdecydował się udzielić w formie hipoteki na Pańskim mieszkaniu (nie był to zastaw, a hipoteka, która może być ustanowiona na nieruchomości). Na tą okoliczność spisał Pan umowę z bratem, w której umówiliście się, że Pan poręcza swym mieszkaniem kredyt brata, a na czas jego trwania brat przekazuje Panu jako zastaw swój udział we własności w innej nieruchomości. Z opisu wynika, że Pan nie poręczał ani nie udzielał zastawu, a jedynie zgodził się na ustanowienie hipoteki na Pana mieszkaniu, stanowiącej zabezpieczenie kredytu zaciągniętego przez brata. Wobec tego bank posiada obecnie dwóch dłużników – jednego dłużnika osobistego (Pańskiego brata) oraz dłużnika rzeczowego (Pana jako właściciela obciążonej nieruchomości).

 

Następnie spisał Pan umowę z bratem w zwykłej formie pisemnej, że na czas trwania kredytu, brat odda Panu w zastaw udział wynoszący 1/4 w innej nieruchomości (udział we współwłasności).

 

Umówiliście się Państwo również, że w przypadku bezproblemowej spłaty kredytu przez brata umowa ta traci ważność. Natomiast gdyby to Pan musiał spłacić kredyt lub bank przejął mieszkanie z tytułu niespłacania kredytu – staje się Pan właścicielem udziału brata w wymienionej nieruchomości. Umowa ta została sporządzona w zwykłej formie pisemnej w obecności świadków. Moim zdaniem umowie tej „najbliżej” do umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

 

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przewłaszczanie nieruchomości na zabezpieczenie jest dopuszczalne. Jednak ze względu na obowiązujący w polskim prawie zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie musi zakładać bezwarunkowe przeniesienie własności nieruchomości na wierzyciela. Z takim bezwarunkowym przeniesieniem własności, w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie, powiązane jest zobowiązanie się wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności na dłużnika w razie zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej. Ponieważ przepisy prawa polskiego nie regulują zakresu uprawnień i obowiązków stron umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, konieczne jest, aby sama treść takiej umowy precyzyjnie i w sposób pełny określała prawa i obowiązki jej stron.

 

Przede wszystkim można stwierdzić, że w Pana przypadku umowa została zawarta pod warunkiem, że w razie spłaty kredytu umowa jest nieważna, a ponadto umowa była zawarta w zwykłej formie pisemnej. Przedmiotem umowy w tym przypadku był udział w nieruchomości, który wymaga dla swojej ważności formy aktu notarialnego.

 

Zasadnicza różnica między przewłaszczeniem na zabezpieczenie a hipoteką i zastawem polega na sposobie zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia.

 

W przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzyciel może dokonać sprzedaży przewłaszczonej rzeczy z pominięciem sądowego postępowania egzekucyjnego. W takim przypadku wierzyciel z uzyskanej ceny dokonuje jej zaliczenia na poczet zabezpieczonej wierzytelności. Wierzyciel ma również możliwość zaspokoić swoją wierzytelność poprzez oddanie przewłaszczonej rzeczy do odpłatnego używania osobie trzeciej i zaspokojenia się z pożytków, jakie przynosi rzecz, a także przez zachowanie rzeczy i zarachowanie jej wartości na poczet wierzytelności. Sposób zabezpieczenia wierzytelności powinien być określony na zasadzie swobody umów. To strony umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie winny w umowie określić, w jaki sposób ma być zaspokojona wierzytelność z przewłaszczonej rzeczy. Należy przyznać, że przewłaszczenie na zabezpieczenie, w odróżnieniu od hipoteki i zastawu, nie wymaga od wierzyciela uzyskania tytułu wykonawczego, ani egzekwowania wierzytelności na drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego.

 

Zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

 

„1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

2. Przedmiotem hipoteki może być także:

1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.

4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.”

 

Jak z tego wynika, hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, dlatego też mają do niej zastosowanie przepisy ogólne o ograniczonych prawach rzeczowych wynikające z Kodeksu cywilnego.

 

Zgodnie z powołanymi przepisami wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu hipoteki. Przysługuje mu przy tym pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi osoby, do której należy przedmiot hipoteki, a zaspokojenie jest dopuszczalne bez względu na to, do kogo należy przedmiot hipoteki w chwili realizacji tego prawa.

 

Charakter prawny uprawnienia do zaspokojenia się z nieruchomości jest sporny. Występujące w tej materii poglądy można w zasadzie sprowadzić do dwóch stanowisk. Według pierwszego z nich wierzyciel może z tytułu hipoteki żądać od właściciela zapłaty kwoty mieszczącej się w sumie hipoteki. Właściciel obciążonej nieruchomości, nazywany dłużnikiem rzeczowym, powinien zaś to świadczenie spełnić. Jego odpowiedzialność jednak jest ograniczona do przedmiotu hipoteki (koncepcja tzw. obligacji realnej).

 

Natomiast według drugiego stanowiska wierzyciel nie ma do właściciela nieruchomości roszczenia o zapłatę, może on bowiem jedynie zaspokoić się z przedmiotu hipoteki, a właściciel powinien znosić egzekucję skierowaną do nieruchomości.

 

Zgodnie z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

 

Tak więc do ustanowienia hipoteki umownej potrzebna jest umowa pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości oraz wpis do księgi wieczystej. Oświadczenie dłużnika o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego.

 

Wyjątkiem są hipoteki ustanawiane na rzecz banków – tu wystarczająca jest forma pisemna pod rygorem nieważności, dlatego właśnie Pan i brat nie musieliście zawierać umowy z bankiem w formie aktu notarialnego.

 

Zgodnie bowiem z art. 95 ust. 3 i 4 ustawy Prawo bankowe – dokumenty bankowe są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów. Do ustanowienia hipoteki jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności.

 

Jednak dla Pana forma aktu notarialnego i wpis jest istotny, bo hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej. Sam wpis do księgi ma moc wsteczną od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu. W przypadku oświadczeń o ustanowieniu hipoteki składanych w formie aktu notarialnego notariusz zadba o formalności związane ze złożeniem do sądu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

 

Jak więc z powyższego wynika, Pana umowa jest moim zdaniem nieważna, a na pewno bezskuteczna, gdyż na jej podstawie nie może Pan ustanowić wpisu hipoteki ani nie stał się Pan również właścicielem udziału w nieruchomości.

 

Jednak zgodnie z art. 518 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1. Osoba trzecia, która spłaca wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty:

1) jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi;

2) jeżeli przysługuje jej prawo, przed którym spłacona wierzytelność ma pierwszeństwo zaspokojenia;

3) jeżeli działa za zgodą dłużnika w celu wstąpienia w prawa wierzyciela; zgoda dłużnika powinna być pod nieważnością wyrażona na piśmie;

4) jeżeli to przewidują przepisy szczególne.

§ 2. W wypadkach powyższych wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia, które jest już wymagalne.

§ 3. Jeżeli wierzyciel został spłacony przez osobę trzecią tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzytelnością, która przeszła na osobę trzecią wskutek zapłaty częściowej.”

 

Powyższy artykuł określa sytuację, w której świadczenie może spełnić nie tylko dłużnik, lecz także osoba trzecia. Jeżeli to ona wykonała zobowiązanie, dłużnik zostaje zwolniony, a zatem odnosi korzyść z majątku osoby trzeciej.

 

Korzyść tę może usprawiedliwiać stosunek, jaki istniał między dłużnikiem a osobą trzecią. Przy nieistnieniu takiego stosunku osoba ta może żądać od dłużnika zwrotu wartości świadczenia bądź na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, bądź o bezpodstawnym wzbogaceniu. Takie podstawy regresu jednak mają tę niedogodność, że stosunek łączący płacącego z dłużnikiem jest niezależny od dawnego stosunku dłużnika do wierzyciela, skutkiem czego osoba trzecia, dochodząc od dłużnika zwrotu zapłaconej kwoty, nie może korzystać z zabezpieczeń, jakie miał dawny wierzyciel.

 

Aby poprawić sytuację osób takich jak Pan, prawo przewiduje wstąpienie płacącego na miejsce wierzyciela. W takiej sytuacji dotychczasowy stosunek zobowiązaniowy trwa nadal razem ze wszystkimi prawami ubocznymi na korzyść osoby trzeciej, która zaspokoiła wierzyciela.

 

Wstąpienie osoby trzeciej w prawa zaspokojonego wierzyciela na skutek spłacenia wierzyciela (art. 518 § 1 pkt 1) następuje tylko w zakresie, w jakim osoba trzecia spłaciła dług, który w stosunku podstawowym był wymagalny (wyrok SN z 7 kwietnia 2005 r., II CK 576/2004, LexisNexis nr 385201, OSNC 2006, nr 3, poz. 53, z omówieniem J. Jastrzębskiego, „Glosa” 2006, nr 2, s. 64).

 

Podstawienie w prawa wierzyciela w następstwie zawartej z nim umowy może nastąpić jedynie równocześnie ze spełnieniem świadczenia. Zgoda na nie dłużnika nie jest potrzebna, gdyż jego sytuacja nie ulega pogorszeniu (pozostaje bez zmian).

 

Tak więc podstawienie osoby trzeciej w prawa wierzyciela z mocy ustawy (cessio legis) ma miejsce w przypadkach przewidzianych przez prawo.

 

Spłata musi dotyczyć długu cudzego, za który osoba trzecia odpowiada osobiście, np. poręczyciel, lub rzeczowo, np. właśnie dług spłacony przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką (art. 65 i 74 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

 

Tak więc na podstawie powyższego, jeżeli spłaci Pan kredyt za swojego brata, wówczas z mocy ustawy wejdzie Pan w rolę wierzyciela co do spłaconej kwoty i będzie Pan mógł żądać zwrotu wpłaconej kwoty od brata.

 

Natomiast gdyby doszło do licytacji Pana nieruchomości, wydaje się, że będzie mógł Pan wówczas żądać od brata zwrotu kwoty, którą bank się zaspokoił jako bezpodstawnego wzbogacenia.

 

Tak więc w tym wypadku proszę o zawarcie ponownej umowy w formie aktu notarialnego z bratem – będzie to umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie albo skorzystania z uprawnień, które daje art. 518 Kodeksu cywilnego.

 

Na marginesie dodam jedynie, że Pan po spłacie banku nabywa spłaconą wierzytelność, a więc wstępuje w prawa zaspokojonego wierzyciela. Skutek ten nie oznacza jednak zmiany charakteru wcześniej ukształtowanego stosunku obligacyjnego między pierwotnym wierzycielem a dłużnikiem. Roszczenie Pana jako spłacającego przedawnia się zatem w terminie przewidzianym dla przedawnienia roszczenia pierwotnego wierzyciela wobec dłużnika, czyli w Pana przypadku 3 lat od dnia wymagalności długu, a nie 3 lat od dnia spłaty banku. Proszę o tym pamiętać (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 20 listopada 2013 r., I ACa 596/2013).

 

Zatem według mnie właśnie przewłaszczenie udziału Pana brata na zabezpieczenie spłaty zobowiązania byłoby najlepszym sposobem uzupełniającym cesję z art. 518 Kodeksu cywilnego. Umowa taka powinna być pod rygorem nieważności sporządzona u notariusza. Powinna ona określać, co będzie się działo w przypadku, gdy to Pan będzie musiał spełniać świadczenie, w praktyce powinno być tak, że wartość udziału w nieruchomości wskazywana jest w umowie i w razie spłaty przez Pana jest Pan uprawniony zaspokoić się z tego udziału w ten sposób, że pozostawia go sobie Pan na własność z powiadomieniem Pana brata. Warto też uregulować kwestię kto będzie ponosił ciężary związane z tym udziałem (np. podatki od nieruchomości). Gdy zwróci Pan na to uwagę notariuszowi, to powinien on zaproponować te rozwiązania.

 

Jeżeli udział w nieruchomości, który Pan przejmie na własność, nie zaspokaja wszystkich należności, powinno być zaznaczone, że reszty może Pan się domagać na zasadach ogólnych.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero minus II =

»Podobne materiały

Sprzedaż nieruchomości a dwóch właścicieli

Jestem właścicielem 1/3 nieruchomości (działka i dom). Czy osoba, która posiada pozostałe 2/3 nieruchomości, może sprzedać swoją część? Czy może to zrobić bez mojej zgody i akceptacji ceny?

 

Umowa użyczenia pozwalająca na wynajem mieszkania

Ja i żona mamy rozdzielność majątkową. Żona jest właścicielką kilku mieszkań, które wynajmuje w ramach prowadzonej działalności. Ja także mam jedno mieszkanie i chciałbym, by żona je wynajmowała przez swoją firmę. Czy jest możliwa w tej materii umowa np. użyczenia między mną a żoną?

 

Ustanie stosunku najmu a rzeczy najemcy pozostawione w lokalu

Podatnik podnajmował biuro, którego jest najemcą głównym, pewnemu przedsiębiorcy. Umowa między podatnikiem a przedsiębiorcą była spisywana na trzy miesiące. Po wygaśnięciu ostatniej umowy podatnik nie przedłużył jej, o czym zawiadomił przedsiębiorcę e-mailem, wyznaczając termin opróżnienia biur

 

Sprzedaż udziału w nieruchomości

Wraz z siostrą jesteśmy współwłaścicielami działki, którą przepisał nam ojciec. Każde z nas otrzymało połowę ziemi, ale nie odbył się fizyczny podział terenu. Niedawno miało dojść do tego podziału, ale wtedy okazało się, że siostra sprzedała swój udział w nieruchomości swojemu mężowi. Czy prawnie je

 

Żądanie zapłaty przez podwykonawcę od głównego inwestora

Jestem podwykonawcą podwykonawcy pewnego zlecenia. Nie otrzymałem zapłaty – czy mam szansę na odzyskanie pieniędzy, jeśli poinformuję o tej sytuacji głównego inwestora?

 

Wypowiedzenie umowy z prywatną szkołą

Jestem zmuszona do zmiany szkoły mojej córce. Dotychczas uczęszczała do prywatnej szkoły, ale natłok obowiązków i wywierana presja negatywnie odbijały się na jej zdrowiu. Umowa przewiduje jej wypowiedzenie tylko pod koniec semestru, ale ja nie mogę tyle czekać. Czy jest jakaś możliwość ominięcia teg

 

Zwolnienie z długu przyszłego

Kiedy jest możliwe zwolnienie z długu przyszłego? Osoba fizyczna nabędzie nieruchomość (lokal użytkowy) od spółki z o.o. Nieruchomość będzie wydana do dyspozycji nabywcy w dniu sporządzenia aktu notarialnego, ale zapłata będzie uiszczana ratalnie (bez dodatkowych odsetek) przez okres 5 lat. Czy w ak

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »