Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wartość rynkowa rzeczy i praw majątkowych w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych

Autor: Artur Nowak • Opublikowane: 20.09.2009

Autor omawia problematykę ceny wolnorynkowej rzeczy i praw majątkowych w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych.



Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez obliczania długów i ciężarów (art. 6 ust 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Warto zwrócić uwagę, iż ustawa zawiera ściśle określone regulacje w zakresie sposobu i trybu określania wartości rynkowej. Istotne jednak przy określaniu wartości wolnorynkowej rzeczy i praw majątkowych może okazać się dość bogate w swej treści orzecznictwo sądowe.

 

Najogólniej rzecz biorąc, ceną rynkową jest przeciętna cena, jaką na danym terenie można uzyskać w przypadku sprzedaży rzeczy lub praw tego rodzaju (wyrok NSA z 17 czerwca 1998 r. I SA/Gd 1859/96). Cena przeciętna stanowi zaś wypadkową między cenami najwyższymi i najniższymi (wyrok NSA z 24 listopada 1993 r. III SA 626/93).

 

Jedną z podstawowych zasad określania cen wolnorynkowych jest jej wyznaczanie na dzień dokonania czynności cywilnoprawnej. Jak podkreślił NSA we Wrocławiu w wyroku z 1995 r. (1017 SA/Wr 241/95), dla określenia wartości rynkowej nie mają znaczenia te zaszłości, które zaistniały po zawarciu czynności, istotny jest taki skład i wymiar rzeczy, jaki istniał w dniu dokonania czynności. Jeżeli nabywcy z jakichkolwiek względów rozebrali część nabytych budynków, to nie mogą domagać się ograniczenia wartości nieruchomości o wartość rozebranych obiektów. Określenie „z dnia dokonania czynności” oznacza przy tym, że biegły czy też organ, ustalając wartość rynkową rzeczy, za materiał porównawczy winien brać ceny transakcji, które w czasie były najbardziej zbliżone do dnia czynności, której wartość przedmiotu jest ustalana (wyrok NSA z 21 marca 2001 r. SA/Sz 2328/99).

 

Bardzo często organy podatkowe stosują różnego rodzaju cenniki przygotowane przez rzeczoznawców majątkowych i bez względu na argumenty stron postępowania przyjmują niejako „w ciemno” wartości określone przez rzeczoznawców. Takie postępowanie jest nie tylko nieuzasadnione, ale również narusza zasady postępowania podatkowego. Jak określił bowiem NSA w wyroku z 17 lutego 1995 r. (SA/Bk 307/94), cenniki sporządzane przez organy podatkowe itp., dotyczące wartości rynkowej nieruchomości i lokali, są materiałem pomocniczym, jedną z przesłanek do wyceny wartości rynkowej i nie mogą być one środkiem nacisku, czy też ograniczać wprost swobodę biegłych przy wycenie wartości nieruchomości.

 

Orzecznictwo sądowe odróżnia również wartość rynkową od wartości kosztorysowej, stąd wycena biegłego nie zawsze może być wzięta pod uwagę, gdyż dotyczy ona wartości kosztorysowej (cen kosztorysowych) nieruchomości, a nie jej wartości rynkowej (wyrok NSA z 15 marca 1996 r. U III SA 280/85).

 

Inną grupą błędów (naruszeń) przy ustalaniu cen rynkowych jest naruszenie norm proceduralnych. Zarówno z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jak i z zasady czynnego udziału stron wynika, że w postępowaniu w sprawie określenia wartości rynkowej powinny brać udział wszystkie strony czynności cywilnoprawnej. Stąd zaniedbanie organu podatkowego polegające na niepodaniu w wezwaniu skierowanym do stron wartości rynkowej według własnej oceny stanowi oczywiste naruszenie przepisów ustawy, gdyż może mieć wpływ na wynik sprawy. NSA w Gdańsku (wyrok z 9 stycznia 1998 r. I SA/Gd 708/96) wyraził pogląd, że organ podatkowy powinien umożliwiać stronom zapoznanie się z informacjami o cenach rynkowych oraz z urzędową analizą tych informacji, z której wynikałaby wartość proponowana przez urząd.

 

W innym z kolei orzeczeniu podkreśla się, iż określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje skutki prawne, toteż winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich przewidzianych w ustawie elementów składających się na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Obok cen stosowanych w danej miejscowości na wartość tę składa się jej stan – zarówno stan prawny (np. ilość współwłaścicieli), jak i stan faktyczny (wyrok NSA w Lublinie z 27 maja 1998 r. I SA/Lu 527/97).

 

Istotna w kontekście stanu prawnego nieruchomości jest również wycena wartości rynkowej udziału w nieruchomości. Pojęcia udziału w nieruchomości nie można bowiem utożsamiać z pojęciem części rzeczy odpowiadającej wielkości udziału. Ze swej istoty uprawnienia współwłaściciela w częściach ułamkowych ulegają istotnym ograniczeniom przewidzianym w przepisach Kodeksu cywilnego, co sprawia, że nie można porównać wartości udziału w nieruchomości z wartością nieruchomości o podobnych cechach i powierzchni (wyrok NSA w Lublinie z 19 listopada 19997 r. II SA/Lu 1106/96). Ponadto fakt pokrewieństwa stron umowy sprzedaży wprawdzie może mieć znaczenie przy ustalaniu ceny sprzedaży, nie może mieć natomiast znaczenia przy ustalaniu wartości przedmiotu umowy sprzedaży dla celów podatkowych (wyrok NSA w Warszawie z 29 sierpnia 1997 r. III SA 118/96).

 

Pojawia się jednak pytanie, w jaki sposób wycenić wartość rynkową rzeczy lub praw, w przypadku braku porównywalnych transakcji na danym terenie. Do takiego problemu odniósł się również NSA we Wrocławiu (SA/Wr 2091/95), który w wyroku z 29 kwietnia 1996 r., stwierdził, iż skoro na danym terenie nie było podobnych transakcji sprzedaży, to można przyjąć, że cena sprzedaży określona w umowie jest zarazem wartością rynkową. Jeżeli natomiast organ podatkowy nie godzi się z taką wielkością, to winien wszcząć procedurę określoną w ustawie.

 

Jak więc widać, problem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych jest dość złożony, stąd warto znać orzecznictwo sądowe w przypadku brania udziału w postępowaniu podatkowym.


Stan prawny obowiązujący na dzień 20.09.2009


Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »