Wartość rynkowa lokalu

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy, w celu udzielenia odpowiedzi na Pani pytanie, konieczne jest sięgnięcie do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 z późn. zm.).

I tak, zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu z 2002 r., w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zwraca zgodnie z postanowieniami statutu osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 10 ust. 3. Roszczenie o wypłatę wkładu albo jego części staje się wymagalne z chwilą opróżnienia lokalu, o którym mowa w art. 7 ust. 1.

Z kolei obecne (od 2007 r.) brzmienie art. 11 wygląda następująco:

„2¹. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.

2². Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.

(…)

2⁴. Warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 2¹, jest opróżnienie lokalu”.

Jak zatem z powyższego wynika, sposób rozliczenia wniesionego wkładu różni się między tymi dwoma okresami obowiązywania omawianej ustawy, jednak tym, co łączy obie te regulacje, jest stwierdzenie, że roszczenie o wypłatę wkładu albo jego części staje się wymagalne z chwilą opróżnienia lokalu.

Na gruncie powyższych przepisów pojawił się w orzecznictwie problem interpretacyjny dokonywanych przez ustawodawcę zmian ww. ustawy, szczególnie w świetle wyrażonej w przepisie art. 3 Kodeksu cywilnego zasadzie nieretroakcji, zgodnie z którą ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu.

Kwestię tę rozstrzygnął jednak Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r. (III CSK 295/09) stwierdził, że w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego roszczenie o wypłatę wartości rynkowej lokalu powstaje z chwilą jego opróżnienia.

Z kolei w uzasadnieniu ww. wyroku sąd wyjaśnił, że „zgodnie z art. 11 ust. 2 SpMieszkU w pierwotnym brzmieniu, warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części było opróżnienie lokalu. Był to warunek prawny zawieszający (conditio iuris), którego spełnienie powodowało powstanie roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego (jego części). W okolicznościach niniejszej sprawy jest bezsporne, że spełnienie warunku nastąpiło już po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonanej w 2007 r. Przed tą nowelizacją nie doszło zatem do powstania rozważanego stosunku prawnego. Powstał on dopiero później, ponieważ, według art. 11 ust. 2⁴ SpMieszkU w obecnie obowiązującym brzmieniu, warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 2¹, jest również, tak jak poprzednio, opróżnienie lokalu”.

Mając powyższe na uwadze oraz opierając się na przyjętym przez Sąd Najwyższy stanowisku, stwierdzić należy, że obliczenie wartości należnego w Pani sprawie wkładu mieszkaniowego do zwrotu powinno nastąpić już na nowych zasadach, tj. w oparciu o wartość rynkową lokalu, przy czym wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.