.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wadliwa umowa z gminą i utrudnianie wykupu mieszkania

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 24.03.2015

Od lat 80. wynajmuję strych, który własnoręcznie z mężem zaadaptowaliśmy na mieszkanie. Zdaniem gminy musimy rozwiązać umowę najmu, która jest wadliwa. Podpisałam ją bowiem wyłącznie z gminą, a nie z pozostałymi współwłaścicielami części wspólnych budynku (strychu) – wówczas wykupione były tylko dwa mieszkania. Mi bardzo zależy na wykupieniu strychu, przecież wada w umowie nie jest z mojej winy. Co mogę zrobić w tej sprawie? A może mogłabym przejąć mieszkanie przez zasiedzenie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprawa nie jest tak łatwa do sklasyfikowania. Wszystko zależy od kolejności czynności. Jeśli strych był wyodrębniony w czasie, gdy kamienica była własnością gminy/Skarbu Państwa, sprawa jest oczywista. W momencie wyodrębniania lokali były przenoszone tylko te części wspólne, które nie służyły do wyłącznego korzystania przez lokatora.

 

Gorzej sprawa przedstawia się, jeśli adaptacja strychu nastąpiła w momencie, gdy już mieliśmy do czynienia ze współwłasnością (czyli przynajmniej jeden lokal był wykupiony, wyodrębniony).

 

Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która służy wszystkim lokatorom.

 

Jeśli strych nie był wówczas zaadoptowany, znaczy, że stanowił część wspólną Skarbu Państwa i tego, kto wykupił lokale w tym czasie.

 

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest: wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (tj. piwnica, strych, komórka, garaż) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkalnych.

 

Udział w nieruchomości wspólnej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu i nie można żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Udziały w nieruchomości wspólnej nie są jednak równe. Ich wielkość zależy od wielkości zajmowanych lokali.

 

Wyodrębnienie z nieruchomości choćby jednego lokalu równoznaczne jest z utratą przez nią jednolitego charakteru, bowiem wówczas powstaje odrębna nieruchomość lokalowa oraz tzw. nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali  nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

 

Nieruchomość wspólna jest zawsze przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (i ewentualnie dotychczasowego właściciela nieruchomości – szerzej zobacz niżej). Sytuacja jest bardziej skomplikowana co do nieruchomości, w których wyodrębniono jedynie część lokali, ponieważ właściciel ma do niewyodrębnionych lokali takie same uprawnienia jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych (art. 4 ust. 1).

 

Przez części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się, co znalazło m.in. wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (sygn. akt I CKN 903/97; OSNC 1999 r., nr 6, poz. 116), te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych (wyrok z 21 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 751/2000; Biuletyn Sądu Najwyższego 2002 r., nr 6, poz. 17).

 

Jeśli chodzi o umowę najmu, zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego „do zarządu zwykłego rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość współwłaścicieli określa się na podstawie wielkości udziałów”.

 

Z powyższego wynika, iż współwłaściciel, którego udział wynosi 1/2, nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu (za taką co do zasady przyjmuje się czynność polegającą na wynajmowaniu lokali w nieruchomości wspólnej). W związku z tym umowa najmu zawarta przez osobę nieuprawnioną (współwłaściciela w 1/2 części nieruchomości) jest nieważna. Na podstawie art. 209 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”.

 

O czynnościach zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd w zakresie zarządu lokalem mówi Kodeks cywilny oraz ustawa o własności lokali.

 

Ocena i prawidłowa kwalifikacja określonego działania wymaga każdorazowego uwzględnienia okoliczności konkretnego stanu faktycznego. „Do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Z kolei w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu” (System prawa prywatnego, tom 3, Prawo rzeczowe, red. T. Dybowski, Warszawa 2003, s. 442).

 

Tak więc ta sama czynność, w zależności od okoliczności, może przekraczać zwykły zarząd, jak również pozostać w ramach tejże czynności.

 

Należy zacząć od tego, jaki udział w częściach wspólnych miała wówczas gmina. Jeśli tylko 1 lokal należał do gminy i nie posiadała większości – umowa faktycznie dotknięta jest wadą.

 

Od rozstrzygnięcia kwestii, czy dana czynność będzie czynnością zwykłego zarządu, czy też ramy zwykłego zarządu przekroczy, będzie zależeć sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Zgodnie z ustawą cywilną do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości właścicieli (art. 201 Kodeksu cywilnego).

 

Reasumując:

 

  • jeśli w momencie adaptacji i podpisania umowy gmina była mniejszościowym współwłaścicielem – umowa jest nieważna,
  • jeśli w momencie adaptacji i podpisania umowy najmu gmina była wyłącznym właścicielem – umowa jest ważna i możliwy jest wykup,
  • jeśli w momencie adaptacji i podpisania umowy najmu gmina miała większość udziałów – umowa jest ważna, ale wykup nie jest możliwy – bowiem lokal stanowi współwłasność wszystkich; aby go przejąć należałoby wyodrębnić lokal i spłacić pozostałych współwłaścicieli.

 

Zasiedzenie nie będzie możliwe, bo była Pani posiadaczem zależnym – na podstawie umowy najmu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć - 5 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »