Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wadliwa umowa z gminą i utrudnianie wykupu mieszkania

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 24.03.2015

Od lat 80. wynajmuję strych, który własnoręcznie z mężem zaadaptowaliśmy na mieszkanie. Zdaniem gminy musimy rozwiązać umowę najmu, która jest wadliwa. Podpisałam ją bowiem wyłącznie z gminą, a nie z pozostałymi współwłaścicielami części wspólnych budynku (strychu) – wówczas wykupione były tylko dwa mieszkania. Mi bardzo zależy na wykupieniu strychu, przecież wada w umowie nie jest z mojej winy. Co mogę zrobić w tej sprawie? A może mogłabym przejąć mieszkanie przez zasiedzenie?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Sprawa nie jest tak łatwa do sklasyfikowania. Wszystko zależy od kolejności czynności. Jeśli strych był wyodrębniony w czasie, gdy kamienica była własnością gminy/Skarbu Państwa, sprawa jest oczywista. W momencie wyodrębniania lokali były przenoszone tylko te części wspólne, które nie służyły do wyłącznego korzystania przez lokatora.

 

Gorzej sprawa przedstawia się, jeśli adaptacja strychu nastąpiła w momencie, gdy już mieliśmy do czynienia ze współwłasnością (czyli przynajmniej jeden lokal był wykupiony, wyodrębniony).

 

Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która służy wszystkim lokatorom.

 

Jeśli strych nie był wówczas zaadoptowany, znaczy, że stanowił część wspólną Skarbu Państwa i tego, kto wykupił lokale w tym czasie.

 

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest: wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (tj. piwnica, strych, komórka, garaż) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkalnych.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Udział w nieruchomości wspólnej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu i nie można żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Udziały w nieruchomości wspólnej nie są jednak równe. Ich wielkość zależy od wielkości zajmowanych lokali.

 

Wyodrębnienie z nieruchomości choćby jednego lokalu równoznaczne jest z utratą przez nią jednolitego charakteru, bowiem wówczas powstaje odrębna nieruchomość lokalowa oraz tzw. nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali  nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

 

Nieruchomość wspólna jest zawsze przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (i ewentualnie dotychczasowego właściciela nieruchomości – szerzej zobacz niżej). Sytuacja jest bardziej skomplikowana co do nieruchomości, w których wyodrębniono jedynie część lokali, ponieważ właściciel ma do niewyodrębnionych lokali takie same uprawnienia jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych (art. 4 ust. 1).

 

Przez części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się, co znalazło m.in. wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (sygn. akt I CKN 903/97; OSNC 1999 r., nr 6, poz. 116), te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych (wyrok z 21 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 751/2000; Biuletyn Sądu Najwyższego 2002 r., nr 6, poz. 17).

 

Jeśli chodzi o umowę najmu, zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego „do zarządu zwykłego rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość współwłaścicieli określa się na podstawie wielkości udziałów”.

 

Z powyższego wynika, iż współwłaściciel, którego udział wynosi 1/2, nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu (za taką co do zasady przyjmuje się czynność polegającą na wynajmowaniu lokali w nieruchomości wspólnej). W związku z tym umowa najmu zawarta przez osobę nieuprawnioną (współwłaściciela w 1/2 części nieruchomości) jest nieważna. Na podstawie art. 209 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”.

 

O czynnościach zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd w zakresie zarządu lokalem mówi Kodeks cywilny oraz ustawa o własności lokali.

 

Ocena i prawidłowa kwalifikacja określonego działania wymaga każdorazowego uwzględnienia okoliczności konkretnego stanu faktycznego. „Do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Z kolei w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu” (System prawa prywatnego, tom 3, Prawo rzeczowe, red. T. Dybowski, Warszawa 2003, s. 442).

 

Tak więc ta sama czynność, w zależności od okoliczności, może przekraczać zwykły zarząd, jak również pozostać w ramach tejże czynności.

 

Należy zacząć od tego, jaki udział w częściach wspólnych miała wówczas gmina. Jeśli tylko 1 lokal należał do gminy i nie posiadała większości – umowa faktycznie dotknięta jest wadą.

 

Od rozstrzygnięcia kwestii, czy dana czynność będzie czynnością zwykłego zarządu, czy też ramy zwykłego zarządu przekroczy, będzie zależeć sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Zgodnie z ustawą cywilną do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości właścicieli (art. 201 Kodeksu cywilnego).

 

Reasumując:

 

  • jeśli w momencie adaptacji i podpisania umowy gmina była mniejszościowym współwłaścicielem – umowa jest nieważna,
  • jeśli w momencie adaptacji i podpisania umowy najmu gmina była wyłącznym właścicielem – umowa jest ważna i możliwy jest wykup,
  • jeśli w momencie adaptacji i podpisania umowy najmu gmina miała większość udziałów – umowa jest ważna, ale wykup nie jest możliwy – bowiem lokal stanowi współwłasność wszystkich; aby go przejąć należałoby wyodrębnić lokal i spłacić pozostałych współwłaścicieli.

 

Zasiedzenie nie będzie możliwe, bo była Pani posiadaczem zależnym – na podstawie umowy najmu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 - 6 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Kredyt hipoteczny – dofinansowanie ze strony państwa

Zaciągnąłem z żoną kredyt (w złotówkach) na budowę domu. Na obecną chwilę wydałem połowę kredytu. Powierzchnia domu nie przekracza 120 m 2 . Czy mogę ubiegać się o dofinansowanie do tego rodzaju kredytu, a jeśli tak – to gdzie załatwia się wszystkie formalności?

Prawa właściciela kamienicy względem uciążliwego lokatora

Jestem właścicielem kamienicy, w której wynajmuję mieszkania. Pewien lokator od jakiegoś czasu nadużywa alkoholu, przez co stał się bardzo uciążliwy dla pozostałych mieszkańców (hałasuje, awanturuje się itp.). Zdarza mu się nawet wzywać policję i wymyślać bezpodstawne zarzuty wobec sąsiadów. Czy mogę podjąć jakieś kroki prawne w stosunku do tej osoby? Chciałbym po prostu bronić swoich interesów, dbając o pozostałych lokatorów i porządek w budynku.

Cesja partycypacji i zmiana najemcy mieszkania w budynku TBS

Jak zgodnie z prawem mogę przepisać prawa do partycypacji w TBS osobie spoza rodziny? Umowa podpisana była w 2004 roku. Jak rozwiązać problem kaucji (12 x miesięczny czynsz) wpłaconej do TBS i ewentualnego odstępnego? Jaki wpływ na partycypację ma „wartość odtworzeniowa” lokalu i jak jest naliczana?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »