Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości przez sp. z o.o.

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 17.11.2009

Sp. z o.o. posiada nieruchomość. Spółka postawiła halę na działce i jeszcze jej nie dokończyła. Na działce znajduje się też budynek mieszkalny. Spółka go remontowała przez lata i oczywiście eksploatowała, odliczając VAT od remontów. Od nakładów na budowę hali też odliczano VAT. W obecnej sytuacji zrobiono podział bez wyjścia ze współwłasności – oddzielono działkę z halą od budynku mieszkalnego. Jak należy odprowadzić VAT od sprzedaży – od całej nieruchomości czy ewentualnie od ich części?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Ustawodawca zwalnia również od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Należy pamiętać, że warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

 

Co równie ważne, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, tzn. grunt jest opodatkowany taką samą stawką jak budynek.

 

Konstrukcję opodatkowania sprzedaży udziałów przedstawia w piśmie z dnia 21 lipca 2008 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (sygnatura: IPPP1-443-982/08-2/IZ). W piśmie tym przeczytać można:

 

„Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

 

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

 

W art. 2 pkt 6 ustawy zawarto definicję towaru, przez który rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

 

Z cytowanego wyżej brzmienia definicji towaru wynika, iż sformułowanie „ich części” odnosi się do budynków oraz budowli. Wobec powyższego na podstawie ww. przepisu art. 2 pkt 6 ww. ustawy towarem jest również część budynku, budowli.

 

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

 

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

 

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia od nabywcy. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu – ust. 5 powołanego artykułu.

 

Biorąc pod uwagę treść złożonego wniosku oraz obowiązujące przepisy, należy uznać za prawidłowe stanowisko Podatnika, iż sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości traktowana jest jako dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

 

Zatem sprzedaż udziałów w nieruchomości należy traktować jak dostawę towarów i w zależności od rodzaju nieruchomości zwolnienie może być zastosowane (bądź nie).

 

Zgodnie z ustawą podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Oświadczenie musi zawierać również:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

 

Co do meritum, dostawa udziału w nieruchomości, na której posadowiona jest hala, nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1, pkt 10 – dostawa ta bowiem dokonywana byłaby w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (o ile dobrze zrozumiałem stan faktyczny, hala jest niedokończona).

 

Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Dostawa udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym może moim zdaniem korzystać ze zwolnienia, jeżeli sprzedaż nie jest pierwszym zasiedleniem, a od pierwszego zasiedlenia minęły więcej niż 2 lata. Jeżeli warunki te nie są spełnione, to aby korzystać ze zwolnienia, muszą zostać spełnione poniższe warunki:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Niestety nowe regulacje, obowiązujące od 1 stycznia 2009 r., są kontrowersyjne i praktyka ich stosowania na terenie kraju nie jest jednolita. W związku z powyższym organy podatkowe mogą inaczej zakwalifikować omawianą sprzedaż, dlatego bezpiecznym rozwiązaniem dla podatnika byłoby wystąpienie do ministra finansów na druku ORD-IN, aby uzyskać indywidualną interpretację.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus V =

»Podobne materiały

Nabywca mieszkania należącego do spółdzielni mieszkaniowej

Jestem nabywcą mieszkania należącego do spółdzielni mieszkaniowej. Lokal został wydzielony z biur spółdzielni, w budynku z 1970 r. Według spółdzielni jest ona zwolniona z VAT, co rodzi konieczność uiszczenia PCC przez nabywcę mieszkania – czyli przeze mnie. Czy faktycznie spółdzielni

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »