.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uzyskanie służebności dojazdu do kamienicy

Autor: Eliza Rumowska • Opublikowane: 14.04.2010

Jestem właścicielem kamienicy w centrum miasta (ziemia jest użytkowaniem wieczystym). Do drogi publicznej jest około 10 metrów, które znajdują się w pasażu łączącym galerię handlową z drogą publiczną (własność prywatna). Właściciel zgadza się na nadanie służebności 2,5 metra szerokości drogi tylko na dojście. Czy można prawnie uzyskać szerszy pas i dojazd? Jaki jest koszt uzyskania służebności?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kodeks cywilny przewiduje możliwości sądownego ustanowienia służebności drogi koniecznej przy spełnieniu ustawowych przesłanek. W Pana przypadku jednak istotne będzie ustalenie, czy drogą konieczną jest służebność przechodu (wąski pas udostępniony dobrowolnie), czy też służebność przejazdu (pas szerszy od proponowanego) – w mojej ocenie zadecyduje przede wszystkim brak innej drogi przejazdowej (dla pojazdów mechanicznych) przy jednoczesnym stwierdzeniu konieczności dojazdu pojazdami mechanicznymi do wskazanej nieruchomości. Mając to na względzie, przeanalizuję przesłanki ustawowe ustanowienia drogi koniecznej udzielając ewentualnych wskazówek i wyjaśnień.

 

Przepisy Kodeksu cywilnego w tym względzie są następujące:

 

Art. 145. „[Służebność drogi koniecznej]

 

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

 

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

 

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

 

Legitymację czynną do żądania ustanowienia służebności ma więc także użytkownik wieczysty – potwierdza to jednolity pogląd w doktrynie i orzecznictwie, np. postanowienie Sądu Najwyższego z 15.10.2008 r., sygn. akt I CSK 135/08, Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Cywilna 2009/C/62/9/: „dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego (art. 145 § 1 KC)”.

 

Teraz przejdźmy do niezbędnych przesłanek, które będzie badał sąd przy ustanowieniu drogi koniecznej.

 

Brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej:

 

Droga konieczna powinna umożliwić dostęp do drogi publicznej lub ulic leżących w ciągu tej drogi – a więc drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, a także drogi wewnętrznej. Istotne jest faktyczne wykazanie przed sadem braku dostępu. Jak widać, Kodeks cywilny mówi nie tylko o nieruchomości, lecz też o budynkach. Budynki gospodarskie obejmują budynki mieszkalne i użytkowe związane z nieruchomością niemającą dostępu do nich. Zalicza się tu także inne obiekty budowlane, jak: instalacje przemysłowe, urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, zbiorniki wolnostojące, silosy itp.

 

Potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej:

 

Ustalenie, czy dostęp jest „odpowiedni”, zależy od konkretnego stanu faktycznego i jego oceny przez sąd, odbywa się pod kątem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Nieodpowiedniość dostępu do drogi publicznej może polegać także na tym, że nieruchomość – choć przylega do drogi publicznej – jest przez znaczną część roku nieprzejezdna lub przejazd jest utrudniony ze względu na jej zły stan techniczny (por. uchwała Sądu Najwyższego z 14.08.1985 r., sygn. akt III CZP 44/85, OSN 1986, Nr 7-8, poz. 106; zob. także postanowienie SN z 07.03.2007 r., sygn. akt II CSK 482/06, oraz postanowienie SN z 31.01.2007 r., sygn. akt II CSK 421/06). Wykazać należy najpierw, jaki brak nastąpił, a potem – jaki byłby odpowiedni dostęp ze względu na potrzeby nieruchomości – w Pana przypadku należy przytoczyć te fakty, które będą wskazywały na potrzebę „przejazdu”, a nie tylko „przechodu” drogi koniecznej. Według postanowienia Sądu Najwyższego z 08.05.2008, sygn. akt V CSK 570/07 („Monitor Prawniczy” 2008/11/563), „wytyczając drogę konieczną należy brać pod uwagę nie tylko dotychczasowy charakter nieruchomości, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, ale również uwzględnić jej przyszłe przeznaczenie”.

 

Uwzględnianie interesu społeczno-gospodarczego:

 

Kwestia uwzględniania „interesu społeczno-gospodarczego” w przeprowadzaniu (a nie – korzystaniu) drogi koniecznej jest obecna w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Wydaje się jednak, że Sąd Najwyższy ów interes społeczno-gospodarczy, któremu ustawodawca poświęcił w art. 145 Kodeksu cywilnego osobny § 3, upatruje w treściach pomieszczonych w § 2 tegoż artykułu. W postanowieniu z 13.02.1985 r. (sygn. akt III CRN 311/84) przyjęto, że przeprowadzenie drogi koniecznej może i musi nastąpić przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ustanowienie drogi koniecznej przez siedlisko uczestników postępowania jest w ogóle, a przynajmniej w zasadzie, wykluczone jako sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym nieruchomości mającej być taką służebnością obciążoną.

 

Z innych orzeczeń wynika wyraźnie, że uwzględnianie interesu społeczno-gospodarczego przy przeprowadzaniu drogi koniecznej sprowadza się do takiego wytyczania drogi, które eliminować będzie zarzewie konfliktów i przyszłe spory (zob. postanowienie SN z 21.03.1983 r., sygn. akt III CRN 14/83, OSP 1983, Nr 12, poz. 259; postanowienie SN z 13.02.1985 r., sygn. akt III CRN 311/84) – dość ważne w Pana przypadku jest to, by wybrać szerokość wystarczającą, a jednocześnie najmniej konfliktowa, może tu ewentualnie pomóc odpowiednio wysokie wynagrodzenie.

 

Uwzględnienie zasad współżycia społecznego przy analizie interesu społeczno-gospodarczego pojawiło się w postanowieniu SN z 11.03.1970 r. (sygn. akt III CRN 36/70, OSN 1970, Nr 11, poz. 207). Pouczające jest postanowienie SN z 13.07.1965 r. (sygn. akt II CR 120/65, OSNPG 1966, Nr 5-6, poz. 21) głoszące, że złożenie przez uczestników postępowania zgodnych wniosków w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej nie może samo przez się uzasadniać jej ustanowienia i stanowić wystarczającej podstawy orzeczenia sądu w tym przedmiocie.

 

Co do wpływu na powyższe wymogów budowlanych – Sąd Najwyższy wypowiedział się w postanowieniu z 14.02.2008 (sygn. akt II CSK 517/07) następująco „w postępowaniu w przedmiocie ustanowienia drogi koniecznej można rozważać zgodność przebiegu ustanawianej drogi z przepisami budowlanymi jedynie w ramach kryteriów: interesu społeczno-gospodarczego (art. 145 § 3 KC) i obciążenia gruntów sąsiednich (art. 145 § 2 zd. pierwsze KC), jednak nie można i nie powinno się traktować przepisów budowlanych jako bezwzględnej przeszkody do przeprowadzenia drogi koniecznej przez inną nieruchomość”.

 

Sąd przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne (art. 626 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego). O stanowieniu służebności drogi koniecznej sąd rozstrzyga w drodze postanowienia, które działa ex nunc (z łac. na przyszłość, a nie wstecz). Ma ono charakter konstytutywny.

 

Teraz, mam nadzieję, oceni Pan realnie, czy wymienione przesłanki łącznie zachodzą w Pana sytuacji, i jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej nie wyrazi zgody na zakres drogi koniecznej z przejazdem – wystąpi Pan do sądu.

 

Dodam jeszcze, że nie jestem w stanie podać kwoty uzyskania służebności, bo mogłaby okazać się nieadekwatna do sytuacji. Generalnie, gdy dochodzi polubownie do ustanowienia służebności, wynagrodzenie jest:

 

  • albo negocjowane i ustalane dowolnie przez zainteresowane strony,
  • albo zlecają one wycenę i określenie wynagrodzenia ekspertowi z zakresu nieruchomości.

 

Nawet przed sądem – jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia co do ceny – sędzia jako prawnik o tym nie decyduje bez opinii biegłego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 plus 2 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »