Użyczenie mieszkania w celu udostępnienia uchodźcom z Ukrainy

Cechy umowy użyczenia

Jak rozumiem, chce Pani zawrzeć umowę z Polakiem (nie z uchodźcami), a ten zaś następnie chce je przeznaczyć dla ww. uchodźców. Od owego Polaka chce Pani wyłącznie pokrycia czynszu najmu i opłat za media, bez żadnych narzutów i zysków na Pani rzecz, tj. tak, by wyjść na przysłowiowe zero. Taka konstrukcja spełnia zatem cechy umowy użyczenia.

Użyczenie jest uregulowane w Kodeksie cywilnym (K.c.) w artykułach od 710 do 719. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. A zatem musi Pani po pierwsze określić w tytule, że jest to umowa użyczenia, wskazać, na jaki okres jest zawarta, oraz że jest bezpłatna, bowiem biorący do użyczenia ma zwrócić wyłącznie czynsz, który uiszcza Pani i opłaty za media zgodnie z rachunkami od dostawców mediów.

Oddanie użyczonego mieszkania osobom trzecim

Art. 712 § 2 K.c. wskazuje, że bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. A zatem, jeśli ów Polak ma mieć prawo dalszego użyczenia, czy nawet najmu tego mieszkania uchodźcom, musi Pani to wyraźnie dopuścić umową. Co więcej, by nie dopuścić sytuacji, że najmuje on mieszkanie komuś innemu i nie wspiera uchodźców, może Pani wprost w umowie wskazać, komu może on użyczyć czy nająć mieszkanie poprzez wskazanie ich imion, nazwisk, nr pesel czy dowodu osobistego. Dalej zaś dodać, że użyczenie czy najęcie mieszkania innym osobom bez Pani pisemnej zgody stanowi rażące naruszenie umowy i upoważnia Panią do jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym. Trzeba jednak wyraźnie zastrzec, że w takim przypadku biorący do użyczenia jest zobowiązany zawrzeć w umowie z osobami, którym lokal udostępnia, tożsame zapisy, tj. że ilekroć Pani rozwiązuje umowę, to ten Polak rozwiązuje umową z „uchodźcami”. Problem jednak tkwi w tym, że jeśli on zawrze z nimi umowę najmu lokalu mieszkalnego, to bez zapewnienia im lokalu zastępczego eksmisja i tak nie będzie możliwa. Zatem ten zapis w praktyce i tak byłby ,,martwy”, ale być może zniechęci biorącego do użyczenia do kombinowania z mieszkaniem i najmowania go innym osobom niż wskazane w umowie, jaka połączy go z Panią.

Koszty utrzymania rzeczy użyczonej

Co do kwestii podatkowej, zgodnie z art. 713 K.c.: „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Zgodnie z wyrokiem SA z 9 kwietnia 2013 r., IACa 35/13: „Artykuł 713 K.c. stanowi, iż biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie nie pogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Za takie uważa się przykładowo koszty konserwacji, bieżących remontów czy drobnych napraw”.

Wspomniane koszty to zatem np. opłata za wywóz odpadów komunalnych, wodę, gaz, prąd itp. Z powyższego wynika zatem, że np. wydatki związane z ubezpieczeniem nieruchomości oraz podatkami (np. od nieruchomości) nie obciążają biorącego rzecz do używania. Są to bowiem koszty stałe, związane z samym faktem istnienia rzeczy i niezależne od stosunku prawnego łączącego strony (tak w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 1166/12). Gdyby bowiem te obciążenia przerzucić na biorącego rzecz do używania, umowa użyczenia traciłaby swój darmowy charakter – opłaty te stanowiłyby w istocie ekwiwalent za oddanie rzeczy do używania. Nie może zatem Pani w umowie wprowadzić czynszu, ale np. wyraźnie wskazać, że mowa o opatach za media od dostawców (wymienić te media) i opłatach do wspólnoty z tytułu należnego wspólnocie (względnie spółdzielni – nie wiem jaki jest status mieszkania) czynszu w stałej wysokości XX zł, która wynika z (i wskazać np. „z umowy sprzedaży”, „z regulaminu”) i dodać, że użyczający dla siebie nie pobiera żadnego czynszu. Wówczas po Pani stronie nie powstanie zysk. Nieodpłatne użyczenie rzeczy nie skutkuje powstaniem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na to czy rzecz użyczona jest członkowi rodziny, czy osobie trzeciej. Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 6 kwietnia 2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.183.2018.2.MPŁ:

Podatek dochodowy a umowa użyczenia

 „Natomiast na biorącym do używania będzie spoczywał obowiązek podatkowy. Co do zasady bowiem opodatkowane podatkiem dochodowym są wartości nieodpłatnych świadczeń z tytułu nieodpłatnego użyczenia lokalu, jeżeli biorący udział w użyczeniu nie są zaliczani do osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej (najbliższa rodzina).”

A zatem, skoro biorący lokal do używania jest dla Pani osobą obcą w świetle prawa (niespokrewnioną), to uzyska on z tytułu zawarcia owej umowy nieodpłatne świadczenie. Wartość powstałego w ten sposób przychodu będzie on musiał opodatkować. Wysokość przychodów z tytułu nieodpłatnych świadczeń należy w takim przypadku ustalić zgodnie z art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powołany przepis wskazuje m.in., że jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnianie lokalu lub budynku, wartość takiego nieodpłatnego świadczenia ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lokalu lub budynku. A zatem należałoby ustalić, ile bierze się za czynsz najmu od takich mieszkań w okolicy i będzie to punktem wyjścia do opodatkowania mieszkania.