Utrata wartości nieruchomości w sąsiedztwie planowanej autostrady

Skutki uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 71; zwanej dalej „ustawą”. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 36 tej ustawy:

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części. (…).”

Odszkodowanie, wykup nieruchomości lub zamiana

W pierwszym z powołanych przypadków właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma w stosunku do gminy roszczenie o odszkodowanie lub wykup nieruchomości. Gmina zobowiązana jest zaspokoić wybrane przez uprawnionego roszczenie. Jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości wybierze odszkodowanie, może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł. W drugim przypadku natomiast gmina ma obowiązek wykupu nieruchomości w całości lub części. Roszczenia te mają charakter cywilnoprawny i realizowane są przez stosowne umowy, w przewidzianej dla nieruchomości formie szczególnej aktu notarialnego.

Gdy w grę wchodzi brak możliwości korzystania z nieruchomości, gmina może zaoferować właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) korzystanie z nieruchomości zamiennej. Ustawodawca uzależnia jednak ten sposób zaspokojenia roszczenia od możliwości i woli gminy. Warunkiem realizacji roszczenia w przypadku nieruchomości zamiennej jest przyjęcie przez uprawnionego oferty gminy. Roszczenia z tytułu braku możliwości lub ograniczenia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób stają się wymagalne z datą wejścia w życie uchwalonego planu.

Operat szacunkowy dla określenia wartości nieruchomości po zmianie MPZP

Wysokość ewentualnej szkody należałoby ustalić na podstawie operatu szacunkowego. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i oceny, czy faktycznie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia danej nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego wartość dowodową operatu szacunkowego. To zaś oznacza, iż organy administracji, dokonując oceny wartości dowodowej operatu, mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści.