Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Usytuowanie budynku na działce

Autor: Ewa Szczepanik-Kurowska • Opublikowane: 11.12.2009

Artykuł omawia szczegółowe uregulowania dotyczące możliwości usytuowania budynku na działce budowlanej.



Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. odpowiednie usytuowanie na działce.

 

Usytuowanie budynków na działce reguluje przede wszystkim rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w skrócie „rozporządzenie”).

 

Zasadniczo inwestor może dowolnie sytuować budynki na działce, o ile zachowa odpowiednie odległości m.in. od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi oraz od drogi publicznej.

 

W myśl § 12 rozporządzenia odległość zabudowy od granicy działki budowlanej powinna wynosić co najmniej:

 

  1. 4 m – gdy ściana budynku od strony granicy posiada okna,
  2. 3 m – w przypadku ściany bez okien.

 

Okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy nie mogą znajdować się w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką, a okna w dachu lub w połaci dachowej muszą być oddalone od granicy sąsiedniej działki o min. 4 m.

 

Od opisanej wyżej zasady sytuowania budynków na działce ustawodawca przewiduje kilka wyjątków. Istnieje bowiem możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m, jeżeli:

 

  1. wynikać to będzie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a przylegająca ściana nie będzie posiadała otworów drzwiowych lub okiennych;

    bądź w przypadku zabudowy jednorodzinnej: 
  2.  

  3. działka ma szerokość mniejszą niż 16 m; lub
  4. budynek jednorodzinny przylegał będzie całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce lub tam projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

 

Rozbudowa budynku

 

Dopuszczalna jest rozbudowa budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary. W przypadku nadbudowy tak usytuowanego budynku możliwa jest ona o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.

 

Budynki gospodarcze

 

Możliwość sytuowania budynków gospodarczych również ograniczona jest przez obowiązek zachowania odpowiedniej odległości od granicy z działką sąsiednią. Podstawowa zasada sytuowania jest taka sama jak w przypadku budynków mieszkalnych, tj. należy zachować 3 m odległości od granicy, jeżeli ściana nie ma okien ani drzwi i 4 m, gdy posiada wymienione otwory.

 

Jednakże w przypadku budynków gospodarczych o małej kubaturze możliwe jest usytuowanie ich w mniejszej odległości.

 

Otóż budynek gospodarczy lub garaż o długości mniejszej niż 5,5 m, a wysokości mniejszej niż 3 m można wybudować bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. Ściana od strony granicy nie może mieć okien ani drzwi.

 

Dodatkowo ustawodawca przewiduje obostrzenie, wprowadzając zakaz sytuowania budynków gospodarczych i inwentarskich, z otworami okiennymi lub drzwiowymi od strony granicy, w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej (lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę).

 

Podziemne części budynku

 

Sytuowanie podziemnych części budynku, a także budowli spełniającej funkcje użytkowe budynku – znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu – następuje dowolnie. 

 

Oświetlenie pomieszczeń

 

Sytuując budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, należy zapewnić odpowiednie naturalne oświetlenie pomieszczeń (§ 13 rozporządzenia). Uznaje się, iż odpowiednie naturalne oświetlenie jest zapewnione, jeżeli:

 

  1. między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
    1. wysokość przesłaniania (wysokość tę mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części) – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
    2. 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m.

      Odległości powyższe mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.

     

  2. zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60 rozporządzenia.

 

Zgodnie z § 57 pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości. Stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie – co najmniej 1:12.

Z kolei § 60 wprowadza szczegółowe wymogi odnośnie nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej. Pomieszczenia takie powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8-16.

 

Natomiast pokoje mieszkalne w godzinach 7-17. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie tego wymagania co najmniej do jednego pokoju, przy czym w zabudowie śródmiejskiej uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

 

Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

 

 

Odległość od drogi publicznej

 

Usytuowanie budynku względem drogi publicznej określa art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. W myśl tego przepisu odległość budynku od drogi publicznej zależna jest od rodzaju drogi i wynosi w przypadku:

 

  1. autostrady:
    • w terenie zabudowy 30 m,
    • poza terenem zabudowy 50 m;
  2. drogi ekspresowej:
    • w terenie zabudowy 20 m,
    • poza terenem zabudowy 40 m;
  3. drogi krajowej:
    • w terenie zabudowy 10 m,
    • poza terenem zabudowy 25 m;
  4. drogi wojewódzkiej, powiatowej:
    • w terenie zabudowy 8 m,
    • poza terenem zabudowy 20 m;
  5. drogi gminnej:
    • w terenie zabudowy 6 m,
    • poza terenem 15 m.

 

Warto jednak podkreślić, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze wojewódzkiej, powiatowej, gminnej może nastąpić w odległości mniejszej, ale wyłącznie za zgodą zarządcy drogi.

 

Na koniec nadmienić jeszcze należy, iż usytuowanie budynków nie może naruszać przepisów przeciwpożarowych.


Stan prawny obowiązujący na dzień 11.12.2009


Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 - 9 =

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »