.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ustanowienie zarządu przymusowego

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 29.05.2015

Moje pytanie dotyczy ewentualnego ustanowienia przez sąd zarządu przymusowego w małej wspólnocie, albo jakiegoś innego wyjścia z tej sytuacji. Otóż moja mama mieszka w budynku, gdzie wyodrębnione są trzy lokale mieszkalne. Problem polega na tym, że ich właściciele w ogóle nie są zainteresowani ponoszeniem kosztów użytkowania części wspólnych według posiadanych udziałów. Kategorycznie odmówili utworzenia i dokonywania wpłat na fundusz remontowy jak i na fundusz bieżący. Mając na względzie fakt, że mama posiada 22% udziałów w części wspólnej oraz to, że jest w podeszłym wieku, nie ma możliwości sama wykonać czynności związanych z utrzymaniem w należytym stanie części wspólnej nieruchomości. Od kilkunastu lat nie wykonano żadnego przeglądu budynku, co stwarza znaczne niebezpieczeństwo dla mieszkańców. Co można zrobić w tej sytuacji?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266; dalej jako u.w.l.), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Będą to przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. 195-209 K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (art. 606-608 oraz art. 611-616 K.p.c.).

 

Każdy z członków wspólnoty jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie (art. 200 K.c.). W zasadzie każdą konkretną sprawą może zajmować się, tzn. „pilotować ją”, inny właściciel nieruchomości. Małe wspólnoty, zarządzane zgodnie z ustawą, nie mają bowiem swoich organów.

 

W praktyce zdarzać się będzie, że faktycznie zarząd będzie sprawować tylko jeden z właścicieli, a reszta pozostanie bierna. Może on wówczas żądać wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy (art. 205 K.c.). Pozostałym członkom wspólnoty służy w takim wypadku roszczenie o złożenie rachunku z zarządu (art. 208 K.c.).

 

Ze względu na wagę podejmowanych czynności różne będzie do ich wykonania umocowanie. Rozróżnia się trzy rodzaje czynności: zwykłego zarządu, przekraczające zwykły zarząd i osobną kategorię – czynności zachowawcze.

 

Do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd ustawa wymaga zgody wszystkich właścicieli. Może się oczywiście zdarzyć, że nie będzie to możliwe. Wówczas współwłaściciele, którzy posiadają większość udziałów, mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd orzeknie mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

 

Czynności zwykłego zarządu podejmuje większość. Uzyskiwanie zgody większości (czynności zwykłego zarządu), czy wszystkich właścicieli (czynności przekraczające zwykły zarząd) może w praktyce okazać się trudne. Są takie sprawy, które nie mogą czekać i działać należy natychmiast. Ponieważ wspólnoty małe nie wybierają zarządu wprowadzono dodatkową kategorię – czynności zachowawcze, które wykonywać może każdy ze współwłaścicieli samodzielnie. Działanie takie nie musi być poprzedzone poszukiwaniem akceptacji innych członków wspólnoty.

 

Ta kategoria nie uzupełnia pojęć – czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Dotyczy sytuacji wyjątkowych. Sama czynność zawsze będzie się mieścić w pojęciu czynności zwykłego zarządu, albo przekraczającej zwykły zarząd, ale ze względu na sytuację może zostać podjęta w trybie nadzwyczajnym. Należy wyraźnie podkreślić, że nawet to, co mieści się w pojęciu czynności przekraczającej zwykły zarząd, może być uznane za czynność zachowawczą.

 

Uzyskiwanie zgody większości (czynności zwykłego zarządu we współwłasności), czy wszystkich właścicieli (czynności przekraczające zwykły zarząd we współwłasności) może w praktyce okazać się trudne. Są takie sprawy, które nie mogą czekać i działać należy natychmiast. Działanie takie nie musi być poprzedzone poszukiwaniem akceptacji odpowiednich osób, czy organów.

 

Czynnościami zachowawczymi są wszelkie czynności zmierzające do zachowania prawa lub zagrażające jego umniejszeniu, zarówno w sensie prawnym, jak i fizycznym. Rozumieć je należy jako działania awaryjne, choć niekoniecznie w sytuacjach nagłych. Współwłaściciel nie może skutecznie wykonywać czynności zachowawczych, jeżeli sprzeciwiają się temu inni współwłaściciele. W takim wypadku powinien żądać upoważnienia sądowego do jej dokonania.

 

Charakterystyczną cechą wykonywania tych czynności jest podejmowanie ich w imieniu własnym, ale w interesie wszystkich.

 

Pojęcie czynności zachowawczych dopuszczono w przypadku współwłasności i w małych wspólnotach mieszkaniowych. Generalnie sprawami, które wymagają nagłego działania we wspólnotach dużych powinien zajmować się zarząd. Podobnie można by uznać, że jeśli wspólnota mała zawarła umowę o zarządzanie z profesjonalistą, to właściciele powinni powstrzymywać się od wykonywania czynności zachowawczych.

 

Zgodnie z art. 203. K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość”.

 

Zarząd ten wyjątkowo wykonuje zarządca powołany przez współwłaścicieli lub przez sąd. Jeżeli natomiast kwestii tej nie reguluje ani porozumienie współwłaścicieli, ani postanowienie sądu – co zresztą jest w praktyce regułą – zarząd rzeczą wspólną mają obowiązek (stosownie do art. 83 § 1 prawa rzeczowego; art. 200 K.c.) – i oczywiście prawo – wykonywać wszyscy współwłaściciele. Jeżeli wbrew temu obowiązkowi niektórzy z nich tego nie czynią, rzeczą wspólną zarządzają pozostali współwłaściciele lub – jak to się niejednokrotnie zdarza – tylko jeden z nich. Ten ustawowy, bo wynikający wprost z ustawy zarząd wszystkich współwłaścicieli lub jednego albo niektórych spośród nich jest, jeżeli chodzi o jego istotę, takim samym zarządem jak zarząd wykonywany na podstawie umowy współwłaścicieli (zarząd umowny) lub na podstawie decyzji sądu (zarząd sądowy). Umowa współwłaścicieli lub odpowiednie postanowienie sądu, wyznaczające zarządcę spośród współwłaścicieli lub nawet osób trzecich, ma przede wszystkim takie znaczenie, że współwłaściciele do zarządu tą drogą nie powołani są od tego zarządu wyłączeni.

 

Jak widać, czynności zachowawcze można podejmować samodzielnie. W pozostałych sytuacjach, jeśli sytuacja się nie zmieni, zapewne przyda się zarząd przymusowy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII plus 8 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »