.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania na kredyt i ustanowienie hipoteki

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 21.09.2012

Jak wygląda akt notarialny w przypadku zakupu mieszkania na kredyt (50%)? Jak wygląda ustanowienie hipoteki w akcie? Czy bank wystawia formularz, czy umowa z bankiem jest brana pod uwagę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak zrozumiałem:

 

  • zakup nieruchomości ma być finansowany w połowie z kredytu,
  • potocznie nazywane jest to zakupem na hipotekę,
  • zabezpieczeniem kredytu ma być hipoteka na zakupionej nieruchomości.

 

Umowa zakupu nieruchomości jest całkowicie odmienna umową niż umowa kredytu na jej zakup.

 

Umowa zakupu zawierana jest z właścicielem nieruchomości. Umowa kredytu zawierana jest z bankiem, który z reguły nie jest właścicielem tej nieruchomości, na której zakup udziela kredytu.

 

Stąd też w praktyce umowa kredytowa sporządzana jest odrębnie od umowy zakupu. Umowa kredytowa zawierana jest w formie pisemnej – nie ma obowiązku zawierania jej w formie aktu notarialnego (zwiększyłoby to znacznie koszty kredytu wskutek opłat notarialnych).

 

Umowa zakupu nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

 

Powstanie hipoteki, znane również jako ustanowienie hipoteki, w Polsce odbywać może się na kilka sposobów.

 

Hipoteka powstaje dzięki czynności prawnej, a także na podstawie orzeczenia sądu. Hipoteka ma charakter konstytutywny, ponieważ jest ustanawiana dopiero w momencie wpisania do księgi wieczystej.

 

Dlatego też odróżnia się dwa typy hipoteki: przymusową oraz umowną.

 

Hipoteka przymusowa jest ustanawiana dzięki postanowieniu sądu, tytułowi wykonawczemu, postanowieniu prokuratury, braku ostatecznych decyzji administracyjnych i zarządzeniu zabezpieczenia. Tylko tak wpis wędruje do ksiąg wieczystych.

 

Hipoteki umowna ustanawiana jest przez stosowane oświadczenie posiadacza nieruchomości obciążonej.

 

Przy zakupie nieruchomości na kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym dochodzi do ustanowienia hipoteki umownej między bankiem a kredytobiorca. Kredytobiorca ustanawia ją, a bank się zgadza.

 

W umowie kredytowej będzie wskazane:

 

  • jako forma zabezpieczenia: ustanowienie hipoteki przez kupującego na swojej nieruchomości lub na nieruchomości, jaka jest kupowana,
  • oświadczenie kupującego, że ustanawia zabezpieczenie z tytułu spłaty kredytu na rzecz banku,
  • czas, w jakim od chwili dokonania zakupu kupujący ma złożyć wniosek o wpis hipoteki oraz przedłożyć dowód złożenia wniosku lub dowód dokonania jej wpisu przez sąd,
  • kwota, na jaką hipoteka ma być ustanowiona.

 

Kupujący składa do sądu wniosek o ustanowienie hipoteki, załączając umowę kredytową lub odrębną umowę o ustanowieniu zabezpieczenia do kredytu w formie hipoteki na danej nieruchomości. Umowa ta jest dowodem na umowne ustanowienie hipoteki.

 

Można, mając już zawarta umowę kredytową, kwestie wpisu hipoteki powierzyć notariuszowi.

 

Wtedy w umowie zakupu zawarte będzie stwierdzenie o ustanowieniu hipoteki przez kupującego na kupowanej nieruchomości, na czyją rzecz, w jakiej kwocie, na jakiej podstawie, z wnioskiem o jej wpisanie. Notariusz pobiera opłaty z tego tytułu i przesyła wniosek do sądu wraz z aktem notarialnym, kopią umowy kredytowej.

 

Do wpisania hipoteki brana jest sama umowa z bankiem.

 

Ustanowienie hipoteki nie musi wynikać z samej umowy kredytowej. Może być zawarta odrębna umowa w sprawie ustanowienia hipoteki.

 

Zdarza się, że bank dla celów sporządzenia zakupu nieruchomości wystawia odrębny dokument, ale i tak dla ustanowienia hipoteki istotna jest sama umowa oraz jej zapisy.

 

Przy zakupie na kredyt w zasadzie nie jest praktykowane w skazywanie w umowie zakupu (akt notarialny) zasad spłaty kredytu (rat, terminu itp.). Wskazywane jest, że część pieniędzy będzie z kredytu, w jakim banku, w jakim terminie ma nastąpić zapłata reszty ceny finansowanej kredytem. W praktyce może być wiele rozwiązań:

 

  • umowa wstępna kredytowa, umowa wstępna zakupu, umowa kredytowa, umowa zakupu, zapłata,
  • umowa wstępna zakupu, umowa kredytowa, umowa zakupu, zapłata,
  • umowa kredytowa, umowa zakupu, zapłata.

 

W związku z tym, ze hipoteka ustanowiona będzie już w umowie kredytowej, nie ma potrzeby powtarzania tego po raz drugi. W takiej sytuacji akt notarialny musiałaby być podpisana także przez bank. Dodatkowo notariusza pobrałby dodatkowe wynagrodzenie za ustanowienie hipoteki. Normalne stawki to:

 

„Maksymalna stawka wynosi od wartości:

 

1) do 3.000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł;

3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

6) powyżej 1.000.000 zł – 5.710 zł + 0,25 % od nadwyżki ponad 1.000.000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej «Monitor Polski» przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku”,

 

– a za hipotekę 1/4 tych stawek.

 

Skoro można hipotekę ustanowić zwykłą umową pisemna bez takich kosztów, nikt nie ustanawia jej w akcie notarialnym.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 + II =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl