Zakup mieszkania na kredyt i ustanowienie hipoteki

Jak zrozumiałem:

• zakup nieruchomości ma być finansowany w połowie z kredytu,
• potocznie nazywane jest to zakupem na hipotekę,
• zabezpieczeniem kredytu ma być hipoteka na zakupionej nieruchomości.

Umowa zakupu nieruchomości jest całkowicie odmienna umową niż umowa kredytu na jej zakup.

Umowa zakupu zawierana jest z właścicielem nieruchomości. Umowa kredytu zawierana jest z bankiem, który z reguły nie jest właścicielem tej nieruchomości, na której zakup udziela kredytu.

Stąd też w praktyce umowa kredytowa sporządzana jest odrębnie od umowy zakupu. Umowa kredytowa zawierana jest w formie pisemnej – nie ma obowiązku zawierania jej w formie aktu notarialnego (zwiększyłoby to znacznie koszty kredytu wskutek opłat notarialnych).

Umowa zakupu nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Powstanie hipoteki, znane również jako ustanowienie hipoteki, w Polsce odbywać może się na kilka sposobów.

Hipoteka powstaje dzięki czynności prawnej, a także na podstawie orzeczenia sądu. Hipoteka ma charakter konstytutywny, ponieważ jest ustanawiana dopiero w momencie wpisania do księgi wieczystej.

Dlatego też odróżnia się dwa typy hipoteki: przymusową oraz umowną.

Hipoteka przymusowa jest ustanawiana dzięki postanowieniu sądu, tytułowi wykonawczemu, postanowieniu prokuratury, braku ostatecznych decyzji administracyjnych i zarządzeniu zabezpieczenia. Tylko tak wpis wędruje do ksiąg wieczystych.

Hipoteki umowna ustanawiana jest przez stosowane oświadczenie posiadacza nieruchomości obciążonej.

Przy zakupie nieruchomości na kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym dochodzi do ustanowienia hipoteki umownej między bankiem a kredytobiorca. Kredytobiorca ustanawia ją, a bank się zgadza.

W umowie kredytowej będzie wskazane:

• jako forma zabezpieczenia: ustanowienie hipoteki przez kupującego na swojej nieruchomości lub na nieruchomości, jaka jest kupowana,
• oświadczenie kupującego, że ustanawia zabezpieczenie z tytułu spłaty kredytu na rzecz banku,
• czas, w jakim od chwili dokonania zakupu kupujący ma złożyć wniosek o wpis hipoteki oraz przedłożyć dowód złożenia wniosku lub dowód dokonania jej wpisu przez sąd,
• kwota, na jaką hipoteka ma być ustanowiona.

Kupujący składa do sądu wniosek o ustanowienie hipoteki, załączając umowę kredytową lub odrębną umowę o ustanowieniu zabezpieczenia do kredytu w formie hipoteki na danej nieruchomości. Umowa ta jest dowodem na umowne ustanowienie hipoteki.

Można, mając już zawarta umowę kredytową, kwestie wpisu hipoteki powierzyć notariuszowi.

Wtedy w umowie zakupu zawarte będzie stwierdzenie o ustanowieniu hipoteki przez kupującego na kupowanej nieruchomości, na czyją rzecz, w jakiej kwocie, na jakiej podstawie, z wnioskiem o jej wpisanie. Notariusz pobiera opłaty z tego tytułu i przesyła wniosek do sądu wraz z aktem notarialnym, kopią umowy kredytowej.

Do wpisania hipoteki brana jest sama umowa z bankiem.

Ustanowienie hipoteki nie musi wynikać z samej umowy kredytowej. Może być zawarta odrębna umowa w sprawie ustanowienia hipoteki.

Zdarza się, że bank dla celów sporządzenia zakupu nieruchomości wystawia odrębny dokument, ale i tak dla ustanowienia hipoteki istotna jest sama umowa oraz jej zapisy.

Przy zakupie na kredyt w zasadzie nie jest praktykowane w skazywanie w umowie zakupu (akt notarialny) zasad spłaty kredytu (rat, terminu itp.). Wskazywane jest, że część pieniędzy będzie z kredytu, w jakim banku, w jakim terminie ma nastąpić zapłata reszty ceny finansowanej kredytem. W praktyce może być wiele rozwiązań:

• umowa wstępna kredytowa, umowa wstępna zakupu, umowa kredytowa, umowa zakupu, zapłata,
• umowa wstępna zakupu, umowa kredytowa, umowa zakupu, zapłata,
• umowa kredytowa, umowa zakupu, zapłata.

W związku z tym, ze hipoteka ustanowiona będzie już w umowie kredytowej, nie ma potrzeby powtarzania tego po raz drugi. W takiej sytuacji akt notarialny musiałaby być podpisana także przez bank. Dodatkowo notariusza pobrałby dodatkowe wynagrodzenie za ustanowienie hipoteki. Normalne stawki to:

„Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1) do 3.000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł;

3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

6) powyżej 1.000.000 zł – 5.710 zł + 0,25 % od nadwyżki ponad 1.000.000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej «Monitor Polski» przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku”,

– a za hipotekę 1/4 tych stawek.

Skoro można hipotekę ustanowić zwykłą umową pisemna bez takich kosztów, nikt nie ustanawia jej w akcie notarialnym.