.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Uprawnienie do wykupu mieszkania z bonifikatą

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 18.03.2014

Moja mama była najemcą mieszkania zakładowego; pracowała w przedsiębiorstwie, które było jego właścicielem, przez ponad 20 lat. Mieszkałem tam razem z nią od 1990 r. Kiedy zmarła, podpisałem umowę najmu tego lokalu na czas nieokreślony (było to w 2005 r.). W tej chwili właściciel nieruchomości chce ją zbyć (na podstawie ustawy o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa – Dz. U z 2001 r. Nr 4, poz. 24). Czy jestem uprawniony do wykupu mieszkania z bonifikatą, która wynika ze stażu pracy mojej mamy, czy przysługuje mi jedynie zniżka za lata zamieszkania? Czy bonifikata dotyczy tylko mieszkania, czy także gruntu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wspomniana przez Pana ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.) przyznaje osobom uprawnionym, tzn. pracownikom i byłym pracownikom będących najemcami oraz osobom bliskim, pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego. Naruszenie tego pierwszeństwa pociąga za sobą nieważność dokonanej czynności.

 

Zgodnie z art. 2 pkt 2 przedmiotowej ustawy przez osobę uprawnioną do wykupu mieszkania należy rozumieć:

 

  1. najemcę, zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale; za osobę uprawnioną uznaje się także pracownika zbywcy albo poprzednika prawnego zbywcy, z którym przed dniem 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy;
  2. stale zamieszkałych z najemcą w chwili jego śmierci, małżonka, zstępnego, wstępnego, rodzeństwo, osobę go przysposabiającą albo przez niego przysposobioną oraz osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie domowym.

 

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 3 omawianej ustawy mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

 

Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku.

 

W stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami na zasadach preferencyjnych.

 

Zgodnie z art. 5 tego aktu prawnego o przeznaczeniu na sprzedaż mieszkań zbywca zawiadamia na piśmie osoby uprawnione, wyznaczając trzymiesięczny termin do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia lokalu mieszkalnego, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej.

 

Wykazy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż są wywieszane w siedzibach jednostek organizacyjnych zbywcy prowadzących ich sprzedaż, na okres nie krótszy niż trzy miesiące.

 

W razie niezłożenia oświadczenia w terminie, o którym mowa w ust. 1, stosuje się przepisy dotyczące przekazania mieszkań, określone w ustawie z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe.

 

Ustawa o zasadach zbywania mieszkań w art. 6 (w brzmieniu obowiązującym od 6 października 2001 r.) stanowi, że:

 

„1) sprzedaży mieszkania dokonuje się po cenie ustalonej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie pomniejszonej o:

a) 6% za każdy rok pracy u zbywcy lub jego poprzednika prawnego,

b) 3% za każdy rok najmu tego mieszkania, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania;

2) do okresu pracy, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z przedsiębiorstw po dniu 1 sierpnia 1990 r.;

3) na wniosek osoby, o której mowa w art. 2 pkt 2 lit. b, uwzględnia się, zamiast zaliczonego jej okresu najmu, okres pracy lub najmu pracownika lub byłego pracownika u zbywcy lub u jego poprzednika prawnego, jeżeli jest korzystniejszy;

4) jeśli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej), cena nabycia mieszkania ustalana jest na 5% jego wartości”.

 

Jak wynika z powyższego, Pan jako osoba bliska (zstępny) pracownika, który posiada umowę najmu, ma prawo zawnioskować, aby obliczając bonifikatę przy wykupie mieszkania, zamiast umowy najmu zaliczono Panu okres pracy Pańskiej mamy.

 

Występuje w ustawie jeszcze art. 10 stanowiący, że mieszkanie stanowiące własność Skarbu Państwa, będące w trwałym zarządzie jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, może być zbyte osobie uprawnionej na jej wniosek po cenie pomniejszonej stosownie do art. 6. Jednak powyższe uprawnienie wygasa, jeśli wniosek o nabycie nie zostanie złożony organowi reprezentującemu Skarb Państwa do dnia 31 grudnia 2008 r.

 

Art. 10 ustawy o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa stanowi odrębną procedurę zbycia nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, osobie uprawnionej i na jej wniosek. Ustawa ta reguluje również w art. 4 i art. 5 sposób sprzedaży mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, a więc niejako procedurę zbycia lokali mieszkalnych z inicjatywy danej jednostki organizacyjnej Skarbu Państwa. Dwie wspomniane ścieżki sprzedaży budynków mieszkalnych nie są zatem tożsame i funkcjonują niezależnie od siebie. Występujący u ustawie dualizm jest całkowicie zrozumiały, ponieważ art. 10 przyznaje osobie uprawnionej prawo do zainicjowania procesu, który w efekcie ma doprowadzić do wygaśnięcia trwałego zarządu i sprzedaży jej mieszkania. Przepis ten jest przepisem szczególnym, a jego stosowanie jest ograniczone czasowo, gdyż wniosek musiał być złożony do dnia 31 grudnia 2008 r.

 

Do końca 2008 r. to Pan miał więc inicjatywę przy wykupie mieszkania, obecnie taką inicjatywę ma właściciel lokalu.

 

Reasumując: ma Pan prawo wykupić lokal, korzystając z bonifikaty wypracowanej przez Pańską mamę.  

 

Co do pytania, czy bonifikata dotyczy jedynie mieszkania, czy także gruntu, mogę podać jedynie zasadę, gdyż nie wiem, jak do tej sprawy podejdzie zbywca. Generalnie ustawa o zbywaniu mieszkań przewiduje, że zbycie mieszkania dokonuje się na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

 

Zgodnie z art. 68 ust. 1a tej ustawy w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

 

Teoretycznie sprawa powinna być jasna. Jeżeli następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego, bonifikata obejmuje cenę lokalu, a w skład ceny lokalu wchodzi cena mieszkania oraz cena gruntu. Tym bardziej że, jak wskazuje zdanie 2, w skład ceny lokalu mogą wchodzić różne składniki.

 

Poszczególne gminy różnie podchodzą do tego zagadnienia, jednak większość z nich stosuje jednakowy upust dla wszystkiego (na lokal grunt). Inne podejście powoduje, że cena mieszkania i cena gruntu mają inną bonifikatę, co stanowi naruszenie wskazanego przez przepisu – art. 68 ust. 1a. Dlatego sprzedaż lokalu obejmuje udział w nieruchomości gruntowej, na której stoi budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal. Przyjęcie odmiennych zasad jest moim zdaniem łamaniem prawa.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII - osiem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl