Umowa z rodzicami – sprzedaż mieszkania

Jest rozwiązanie, które pozwoli uniknąć i podatku od pożyczki, i zachowku. Będzie nim każda odpłatna umowa.

Może Pan kupić od rodziców mieszkanie, określając kwotę wcześniej wpłaconą (pożyczoną) rodzicom jako zaliczkę na poczet ceny zakupu. Dopłacając rodzicom obecną kwotę, oni przeniosą na Pana własność mieszkania. W umowie można także rozłożyć pozostałą część kwoty do spłaty na raty odpowiadające czynszowi.

Rodzice mogą na Pana przenieść własność mieszkania poprzez umowę dożywocia.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej, lub też zbywcy i osobie bliskiej dożywotnie utrzymanie.

Umowa dożywocia dotycząca konkretnej nieruchomości musi być zawarta, pod rygorem nieważności, w formie aktu notarialnego, i to niezależnie od tego, czy – zgodnie z zamiarem i wolą stron – ma ona wywrzeć skutki wyłącznie w sferze stosunków zobowiązaniowych, czy też spowodować bezpośrednio przeniesienie własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego), które to rozwiązanie jest powszechnie stosowane.

Zgodnie z art. 910 § 1 K.c. „przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia”.

Przeniesienie własności nieruchomości (udziału we współwłasności, użytkowania wieczystego) na podstawie umowy dożywocia następuje zawsze z równoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia. Strony umowy nie mogą postanowić w tym zakresie inaczej.

W ten sposób rodzice przeniosą na Pana własność nieruchomości za 100 tys. zł, które Pan im zapłacił, a pozostała część będzie stanowiła dla nich zabezpieczenie – bowiem w razie potrzeby, choroby będzie Pan zobowiązany do pomocy finansowej rodzicom.

Oczywiście może Pan przy umowie zakupu ustanowić na ich rzecz służebność mieszkania – aby byli spokojni o dożycie w tymże lokalu.

Służebność osobista wymaga jednak tzw. bezpłatności używania lokalu, trudno więc będzie pogodzić służebność (zobowiązującą Pana do ponoszenia kosztów mieszkania) do płacenia pozostałej kwoty wynikającej z umowy sprzedaży lokalu.

Może Pan jednak zawrzeć z nimi umowę najmu lokalu, a pozostałą do spłaty kwotę przeznaczyć na czynsz. Problem pojawi się jednak, jeśli rodzice umrą wcześniej, nim wyczerpie się kwota rozliczeń. Wówczas spadkobiercy mogą się o nią upominać.

Może Pan w takim razie dojść z rodzicami do porozumienia, iż sprzedają Panu to mieszkanie, potwierdzając odbiór całej gotówki – i jednocześnie ustanawiając na ich rzecz służebność mieszkania.

Doradzam Panu te dwie umowy z jednego ważnego powodu. Darowizna na Pana rzecz będzie się wiązała w przyszłości z roszczeniami o zachowek.

Zgodnie z art. 991 § 1 K.c. „zstępnym [np. dzieciom], małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału, (zachowek)”. Zgodnie z § 2 tego przepisu „jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

Na poczet zachowku nie dolicza się darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięcioma laty na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1 K.c.). Oznacza to, że podlegają zaliczeniu darowizny uczynione na rzecz spadkobierców lub uprawnionych do zachowku bez względu na datę ich dokonania.

Umowa o dożywocie ze względu na zakres regulacji oraz cel, jakiemu ma służyć, nie może być z punktu widzenia zachowku traktowana tak jak umowa darowizny w rozumieniu przepisu art. 888 § 1 K.c., a tylko takie darowizny doliczane są do spadku przy obliczaniu zachowku w myśl przepisu art. 993 K.c.

Odpłatne umowy uchronią więc Pana przed zapłatą zachowku, a Pańskim rodzicom dadzą względne poczucie bezpieczeństwa.

Jeśli potraktuje wpłacone rodzicom pieniądze Pan jako pożyczkę (i ją zgłosi), to konieczne będzie odprowadzenie podatku. Jeśli zamiast pożyczki potraktuje Pan te kwoty jako zaliczkę na mieszkanie – nie będzie trzeba płacić podatku.