.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Umowa wynajmu lokalu

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 27.12.2012

Małżeństwo z dorosłym synem wynajmuje lokal gospodarczy. Obecnie to syn płaci za lokal, robi to regularnie, z niczym nie mamy problemów. Tymczasem małżeństwo wynajmuje też ode mnie drugi lokal, za który nie płaci od kilku miesięcy. Czy mogę wypowiedzieć pierwszą umowę wynajmu lokalu, by zmusić najemców do wniesienia zaległych opłat za drugą nieruchomość?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety, nie widzę możliwości wypowiedzenia umowy wynajmu lokalu tylko dlatego, aby „wywrzeć presję” na najemcach w związku z ich zaległościami w mieszkaniu.

 

Jak wynika z zapisów umowy wynajmu lokalu jej przedmiotem jest pomieszczenie gospodarcze. Mają tu zatem przepisy Kodeksu cywilnego odnośnie najmu lokali (tu przepisy nie rozróżniają, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy). Umowa jest umową na czas określony, co ma bardzo istotne znaczenie. Kwestię możliwości wypowiedzenia takich umów reguluje art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

 

U Państwa w umowie wyraźnie wskazane są dwa przypadki, w jakich można umowę wypowiedzieć, i wypowiedzenie jej lub rozwiązanie z innych przyczyn będzie przez sąd uznane za bezskuteczne. Już sam zapis punktu 4 umowy należy uznać za sprzeczny z prawem, bowiem wbrew art. 673§ 3 dopuszcza ogólną możliwość wypowiedzenia najmu. Dopiero zapisy dalszej części tego postanowienia, tj. te, które odnoszą się do wynajmującego, mogą mieć zastosowanie w tej sprawie. Musiałby zatem Pan wykazać, że najemcy (a przecież chłopak, o którym mowa, stał się współnajemcą lokalu) naruszają zasady współżycia. Abstrahując, że to stwierdzenie jest bardzo nieostre i sąd mógłby mieć wątpliwości przy ewentualnej ocenie, czy takie zdarzenie miało miejsce, to udowodnienie takiego stanu wymagałoby ustalenia, że na przykład w lokalu tym odbywają się libacje, awantury, że mieszkanie utrzymywane jest w niehigienicznym stanie (smród, nadmierne wyziewy). Należałoby mieć udokumentowane zgłoszenia do odpowiednich służb, ewentualnych świadków.

 

Trudno też dopuścić możliwość zmiany warunków. Skoro mamy umowęwynajmu lokalu na czas określony, to cechuje ją pewna trwałość tego stosunku i nie powinien on być zmieniany poza sytuacjami zgodnego działania stron lub na podstawie zapisów umowy. W Państwa umowie wskazano, kiedy i o ile można podnosić czynsz. W takiej sytuacji nie ma Pan już dowolności w swoim działaniu.

 

Co więcej, mam wątpliwości co do stosowania w przypadku tej umowy wynajmu lokalu przepisów Kodeksu cywilnego. Wprawdzie w umowie mowa jest o pomieszczeniu gospodarczym, jednak z samej funkcji i opisu wynika, że pomieszczenie to ma spełniać funkcję mieszkalną. Do wynajmu lokali mieszkalnych, dla wynajmującego głównie, zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, gdzie warunki wypowiedzenia umowy i jej warunków są jeszcze bardziej zaostrzone. Według niej lokalem jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Artykuł 11 tej ustawy reguluje rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego w następujący sposób:

 

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

 

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku”.

 

Natomiast sprawę zmiany warunków umowy reguluje art. 8a ustawy. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ust. 4a dotyczy sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Ust. 4e dotyczy podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

 

Według przedstawionych przez Pana informacji, nie ma możliwości podjęcia działań, o które Pan pyta, o ile nie uzasadni Pan ich zgonie z przedstawionymi wyżej przepisami.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII + 4 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl