Mamy 11 826 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa rezerwacyjna mieszkania

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 30.11.2016

Mam pytanie związane z zakupem nowego mieszkania w budynku, który od miesiąca jest w trakcie budowy. Jestem po podpisaniu umowy rezerwacyjnej. W ciągu 60 dni mam podpisać umowę deweloperską. Będę potem wpłacać w transzach należną kwotę. Czy przed podpisaniem umowy deweloperskiej mogę jeszcze negocjować cenę? Przyznam, że idąc na podpisanie umowy rezerwacyjnej, nie byłam przygotowana do negocjacji. Deweloper opuścił mi cenę o 2 tysiące – ze 177 tys. zł na 175 tys. zł, co daje 3658 zł za metr i taka cena widnieje we wstępnym prospekcie informacyjnym. Co mogłoby być z mojej strony argumentem, żeby uzyskać większą obniżkę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa rezerwacyjna mieszkania

Fot. Fotolia

Na wstępie wskażę, że umowa rezerwacyjna może mieć różną treść. Nie jest to umowa regulowana ustawą, zatem strony mają znaczną swobodę w jej formułowaniu (ograniczoną przepisami ustawy co do wszystkich rodzajów zobowiązań, zasadami współżycia społecznego i zwyczajem, por. art. 353(1) Kodeksu cywilnego – dalej „K.c.”).

 

Co do zasady, jeśli jest to „czysta” umowa rezerwacyjna, deweloper zobowiązuje się w niej do rezerwacji dla Pani mieszkania w określonym czasie za zapłatą przez Panią opłaty rezerwacyjnej. W takiej umowie nie zobowiązuje się Pani zatem do kupna mieszkania w określonej cenie. Po upływie terminu rezerwacji, jeśli nie będzie chciała się Pani wiązać dalszym węzłem umownym, opłata rezerwacyjna przepadnie, a deweloper będzie mógł sprzedać mieszkanie komuś innemu. Przy takiej umowie może Pani negocjować cenę mieszkania, którą strony określą w umowie deweloperskiej (nawet jeśli określono ją w umowie rezerwacyjnej, ale Pani nie zobowiązała się wyraźnie w umowie do kupna mieszkania w takiej właśnie cenie). Argumentem będzie przede wszystkim to, że w razie niewynegocjowania korzystnej ceny, zrezygnuje Pani z zakupu. Oczywiście argumentami, których zawsze można używać, jest spadek cen mieszkań, wzrost podaży, znalezienie tańszego mieszkania o lepszych standardach itd.

 

Zazwyczaj jednak zawierana jest umowa rezerwacyjna, w której strony już zobowiązują się do zawarcia kolejnej umowy, najczęściej umowy deweloperskiej. Ponieważ tak dokładnie opisuje Pani warunki tej drugiej umowy, domyślam się, że zostały określone właśnie w umowie rezerwacyjnej. Jeśli w umowie rezerwacyjnej zobowiązała się Pani do zawarcia umowy deweloperskiej, tak naprawdę zawarła Pani umowę przedwstępną, zobowiązując się nie tylko do zawarcia kolejnej umowy, ale do zawarcia tej kolejnej umowy na warunkach już opisanych. W takim przypadku nie będzie Pani miała argumentów przy negocjowaniu ceny (choć tak naprawdę tylko teoretycznie z powodów przytoczonych poniżej). Zgodnie z art. 390 K.c.:

 

„Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (tj. tu: określono w niej wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej i zawarto ją w formie aktu notarialnego – przyp.aut.) w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”

 

Jeśli zawarła Pani umowę rezerwacyjną w zwykłej formie pisemnej, nie zaś w formie aktu notarialnego, deweloper nie będzie mógł przed sądem dochodzić zawarcia umowy deweloperskiej, a w przypadku uchylania się Pani od zawarcia tej ostatniej, będzie mógł tylko żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (chyba że w umowie inaczej określono zakres odszkodowania). „Oznacza to, że uprawniony może domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś takich, które wiązałyby się z wykonaniem tej ostatniej [por. wyr. SN z 5.6.2007 r., I PK 356/06, OSN 2008, Nr 13-14, poz. 193: Niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej (...) może powodować odpowiedzialność za szkodę, która wyraża się w skutkach niezawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś w jej niezrealizowaniu]. W szczególności wchodzą tutaj w grę wszelkie koszty, wydatki, zbędne nakłady poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i z przygotowaniem do jej wykonania (np. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej, koszty podróży w celu jej zawarcia, koszt uzyskania zezwolenia potrzebnego dla zawarcia umowy przyrzeczonej; zob. też wyr. SA w Łodzi z 18.2.2013 r., I ACA 1206/12, Legalis). W grę wchodzą także nakłady i wydatki poczynione w nadziei, że umowa przyrzeczona zostanie wykonana (tak M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, 2013, s. 912; A. Olejniczak, w: Kidyba, Komentarz KC 2010, III, s. 262; odmiennie P. Ostapa, Ujemny interes; tak też wyr. SN z 20.3.2002 r., V CKN 948/00, OSP 2003, Nr 1, poz. 6; z 15.10.2009 r., I CSK 84/09, OSN 2010, Nr 4, poz. 60)” (tak: Popiołek, Komentarz do art. 395 k. c., red. Pietrzykowski, Legalis).

 

W praktyce zapewne uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej będzie dla Pani skutkowało tylko przepadkiem opłaty rezerwacyjnej. Wobec tego, ryzykując taki obrót spraw, wciąż może Pani negocjować obniżenie ceny, stojąc na stanowisku, iż w przeciwnym razie nie zawrze Pani umowy deweloperskiej.

 

Niestety trudno wskazać inne argumenty, które powodowałyby, że deweloper przystanie na obniżenie ceny.

 

Jeśli jednak umowa rezerwacyjna była zawarta w formie aktu notarialnego i określała wszystkie istotne postanowienia umowy deweloperskiej, w razie uchylania się Pani od zawarcia tej ostatniej, deweloper może uzyskać orzeczenie sądu, zastępujące Pani oświadczenie woli o zawarciu umowy (por. art. 64 K.c.) i skutecznie w ten sposób doprowadzić do zawarcia umowy deweloperskiej. W takim przypadku nie ma Pani już żadnej karty przetargowej.

 

Tu trzeba jednak nadmienić, że ze względu na zasadę swobody umów oczywiście obydwie strony w każdym momencie mogą zgodzić się na zmianę ceny, nawet już po zawarciu umowy deweloperskiej. Wymagane jest tylko wspólne porozumienie stron co do tej kwestii.

 

Możliwe, że znalazłyby się jeszcze inne argumenty, którymi mogłaby się Pani posłużyć w negocjacjach, ale tu potrzebna by była analiza umowy rezerwacyjnej. Taka analiza byłaby także niezbędna dla oceny, który z wyżej przedstawionych przypadków zachodzi w niniejszej sprawie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 - 7 =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki