Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa przedwstępna zamiany mieszkań sporządzona u notariusza podstawą dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 09.03.2010

Spłaciłem zadłużenie na mieszkaniu spółdzielczym (20 tys. zł) pewnej kobiety, która w zamian notarialnie zobowiązała się, że zamieni się ze mną na mieszkania. Ponieważ mieszkała z nią córka i była tam zameldowana, chciałem żeby i ona złożyła zobowiązanie u notariusza. Chodziło mi o to, żeby córka dobrowolnie się wymeldowała, kiedy transakcja dojdzie do skutku, a gdyby jej mama wcześniej zmarła – ona dokończyła zamiany. Notariusz powiedział, że nie trzeba pisać, iż córka ma wykonać wolę rodzica, ponieważ jako spadkobierczyni automatycznie przejmuje zobowiązanie. Dwa miesiące temu owa kobieta zmarła. Odbyła się sprawa spadkowa i córka została spadkobierczynią, a dwa tygodnie temu członkiem spółdzielni, więc nic nie stoi na przeszkodzie, by dokonać zamiany. Obawiam się jednak, że dziewczyna chce się z tego wymigać. W związku z tym mam pytanie: czy może zobowiązania tego nie wykonać? Nadmienię, że notariusz twierdził, iż na podstawie wystawionego dokumentu mogę dochodzić praw w sądzie. Na wszelki wypadek chciałby jednak poznać Państwa stanowisko, czy aby nie czekają mnie jakieś niespodzianki. Jeśli ta dziewczyna nie zechce dobrowolnie dokonać zamiany i będę musiał wystąpić na drogę sądową, kto wówczas poniesie koszty procesu i jak długo taka sprawa może się ciągnąć?

Łukasz Poczyński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Z opisanych w pytaniu okoliczności sprawy wnioskuję, że między Panem a zmarłą niedawno kobietą doszło do zawarcia w formie notarialnej przedwstępnej umowy zamiany mieszkań.

 

Z samej swej istoty umowa przedwstępna ma doprowadzić do zawarcia w przyszłości umowy definitywnej, a zatem podstawowym roszczeniem dochodzonym w sądzie będzie żądanie zawarcia tej umowy. W praktyce zdarza się, że kontrahent z rozmaitych przyczyn zmienia zdanie i uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez uchylanie się od zawarcia umowy, będące przesłanką dochodzenia m.in. roszczenia o jej zawarcie, należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej, powinno więc być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem (wyrok Sądu Najwyższego z 19.12.2005 r., sygn. akt III CK 344/05).

 

Wskutek zawarcia umowy przedwstępnej powstają po stronie wierzyciela dwa roszczenia: o zawarcie umowy (skutek silniejszy umowy przedwstępnej) i o naprawienie szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (skutek słabszy umowy przedwstępnej). Skutek słabszy występuje zawsze, natomiast dla uzyskania skutku silniejszego umowa przedwstępna musi czynić zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy. W wypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie gwarantującej skutek silniejszy, uprawniony może dochodzić zawarcia umowy na drodze sądowej, występując z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Z racji tej, iż w Pana sprawie umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego (a więc w formie przewidzianej do umowy definitywnej, czyli umowy zamiany), będziemy tu mieli do czynienia ze skutkiem silniejszym umowy przedwstępnej, tzn. będzie Pan mógł dochodzić jej wykonania na drodze sądowej.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Chociaż w doktrynie przeważa pogląd o niezbywalności wierzytelności z umowy przedwstępnej w drodze czynności prawnej, odmiennie kształtuje się sytuacja przy spadkobraniu. W tej kwestii dominuje w doktrynie pogląd dopuszczający dziedziczenie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej z wyjątkiem sytuacji, gdy stroną umowy przyrzeczonej mógłby być wyłącznie spadkodawca. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia, gdy wykonanie umowy przyrzeczonej zależy od osobistych przymiotów spadkodawcy, np. została zawarta umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej o dzieło autorskie (napisanie książki, namalowanie obrazu itp.).

 

W innych przypadkach spadkobierca wstępuje w sytuację prawną zmarłego. Zajmuje więc jego dotychczasowe miejsce jako uprawnionego i zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Wobec drugiej strony umowy spadkobierca legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez sąd. O wydanie takiego postanowienia występuje spadkobierca, natomiast w braku jego aktywności może wystąpić o nie także wierzyciel, wykazując swój interes prawny.

 

Stwierdzenie nabycia spadku nie może nastąpić przed upływem sześciu miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy, chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenie o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku. Przed upływem tego terminu wierzyciel, działający wbrew woli dłużnika zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie uzyska więc postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Śmierć strony umowy przedwstępnej może tym samym spowodować nieplanowane opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej.

 

Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został wyznaczony w umowie przedwstępnej, stronie uprawnionej do zawarcia umowy przysługuje prawo wyznaczenia odpowiedniego terminu. W wypadku gdy uprawnione są obie strony, wiąże termin wyznaczony wcześniej. Jeśli termin nie został wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie można żądać jej zawarcia.

 

Jeśli w Pana sprawie termin zawarcia umowy definitywnej (umowy zamiany) nie został określony w umowie przedwstępnej, to sugeruję wyznaczyć drugiej stronie termin do jej zawarcia.

 

W przypadku, gdyby spadkobierca nadal bezpodstawnie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy zamiany), sprawę trzeba będzie skierować do sądu.

 

W celu wymuszenia zawarcia umowy przedwstępnej o silniejszym skutku należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo w trybie art. 64 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Z kolei przepis art.1047 K.p.c. jest dopełnieniem art. 64 K.c. i wskazuje, że jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w art. 1047 § 1 K.p.c. powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności.

 

Należy tu zwrócić uwagę na uchwałę z 7 stycznia 1967 r. (sygn. akt III CZP 32/66), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 K.c. oraz art. 1047 K.p.c.). Jeśli zatem sąd wydaje wyrok uwzględniający żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to takie orzeczenie samo w sobie zawiera już definitywną umowę i nie potrzeba przedsiębrać w tym celu żadnych dodatkowych kroków. W szczególności nie ma konieczności zawierania umowy w formie aktu notarialnego. Wyrok sądu odgrywa w tym zakresie niejako podwójną rolę. Z jednej strony jest tytułem egzekucyjnym i może stanowić podstawę egzekucji (po nadaniu klauzuli wykonalności), np. co do kosztów procesu, a z drugiej strony zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony, stanowiące niezbędny element umowy przyrzeczonej.

 

Do pozwu należy dołączyć oryginał lub poświadczony notarialnie (z wyjątkiem oczywiście aktu notarialnego) odpis umowy przedwstępnej.

 

Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Wstępnie koszty te ponosi powód – strona wnosząca pozew. Na koszty te składają się między innymi opłata od pozwu oraz ewentualnie wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego.

 

Musi Pan bowiem wiedzieć, że decydując się na wniesienie do sądu pozwu o wykonanie przedwstępnej umowy zamiany jest Pan zobowiązany wnieść opłatę sądową od tego pozwu. Wysokość opłaty jest uzależniona od wartości przedmiotu sporu i wynosi zasadniczo 5% tej wartości (tzw. opłata stosunkowa).

 

Wartość przedmiotu sporu stanowi w tym wypadku wartość mieszkania i od tej wartości trzeba obliczyć owo wskazane 5%, zaokrąglając w górę do pełnego złotego.

 

Chcę jednak dodać, że może się Pan ubiegać o zwolnienie z ponoszenia kosztów sądowych – w całości lub części. W tym celu należy złożyć wniosek do sądu, który będzie rozpatrywał sprawę, o zwolnienie od kosztów sądowych wraz z wypełnionym oświadczeniem o stanie rodzinnym, majątkowym, dochodach i źródłach utrzymania. Formularz takiego oświadczenia dostępny jest w sądzie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stwierdzające stan materialny np. zaświadczenie o zarobkach, odcinek wypłaty renty (aktualny).

 

Reasumując trzeba stwierdzić, że jeśli wygra Pan sprawę, to strona przegrywająca będzie zobowiązana na Pana żądanie zwrócić koszty procesu, a więc przede wszystkim wniesioną przez Pana opłatę od pozwu.

 

Natomiast co się tyczy długości postępowania sądowego, to niestety nie potrafię udzielić Panu odpowiedzi na to pytanie, ponieważ zależy to od bardzo wielu czynników np. obłożenia danego sądu sprawami. Wiele zależy też od zawiłości sprawy, a także od zachowania drugiej strony procesu.

 

Orientacyjnie mogę powiedzieć, że to może trwać kilka miesięcy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć - jeden =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Zamiana nieruchomości

Planujemy zamianę nieruchomości. Rozważamy dwa warianty: umowa zamiany lub dwie darowizny. Pierwsza nieruchomość to dom jednorodzinny, jego właścicielem jest małżeństwo. Zakupiony częściowo na kredyt (jego wartość 100 tys. zł). Druga nieruchomość to mieszkanie w kamienicy – jego właścicielem są rodzice jednego z małżonków. Wartość domu to ok. 450 tys. zł, mieszkania – 250 tys. zł. Chcemy dokonać przeniesienia bez spłaty. Czy bank zgodzi się na zmianę hipoteki? Czy możliwa jest darowizna, w której jeden z małżonków darowuje cześć swojej nieruchomości drugiemu, a drugi darowuje całość swoim rodzicom? Czy taki zabieg pozwoli uniknąć kosztów związanych z darowizną? Jakie będą całościowe koszty (notarialne itp.) związane z rozważanymi przez nas rozwiązaniami? Dodam, że obie nieruchomości są własnościowe.

Umowa przedwstępna na zakup domu

Zawarłem umowę przedwstępną na zakup domu. Sprzedający prowadzi jednoosobową działalność. Wpłaciłem 10 tys. zł zadatku. Umówiliśmy się na podpisanie końcowej umowy, ale notariusz odnalazł w księdze wieczystej wpisany zakaz zbywania i obciążania nieruchomości. Sprzedający twierdzi, że sprawy rozwodowe są w toku i to dlatego. Jego zdaniem za jakieś 2 miesiące zakaz zostanie zniesiony. Jeśli faktycznie tak będzie, to chcę zakupić dom. Zrezygnuję, gdy okaże się, że sprawa przeciąga się w czasie. Jak mogę zabezpieczyć swoje interesy?

Koszty zamiany mieszkań

Chcemy zamienić mieszkania: moje i córki (kawalerka) z sąsiadką, która ma duże, 3-pokoje mieszkanie. Wszystkie strony zgadzają się na zamianę mieszkań (tzn. dwóch mniejszych na to większe) bez dopłat. Jakie koszty należy ponieść przy takiej umowie? Jakie dokumenty są konieczne? Chciałbym zapisać nowe mieszkanie córce i wnukowi – jak najlepiej to zrobić?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »