Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży jest bardzo przydatnym typem umowy. Zatwierdzenie jej u notariusza da nam poczucie bezpieczeństwa. Warto zawrzeć umowę przedwstępną kupna-sprzedaży – zwłaszcza nieruchomości. Poczytaj o tym w naszym serwisie.

… Jeśli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie określony w umowie przedwstępnej, to umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia tej umowy (już w samej umowie przedwstępnej warto wyraźnie wskazać, która ze stron jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej). Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez tę z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Co bardzo istotne, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia, chyba że w umowie przedwstępnej określono termin dłuższy.

Do umowy przedwstępnej strony mogą wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści (np. zapisy dotyczące kar umownych, ponadto czasami spotyka się w tego typu umowach obowiązek przeniesienia posiadania przedmiotu umowy przyrzeczonej).

Istota praktycznej przydatności instytucji prawnej umowy przedwstępnej wynika z regulacji skutków jej zawarcia.

Zgodnie z art. 390 § 1 K.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą przy tym w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (w tym podnieść jego wysokość). …   Przeczytaj pełną treść

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Izabela Nowacka-Marzeion

Opisz swój problem prawny... Zapytaj prawnika »

»Wybrane opinie klientów

wszystkie

… Roszczenie o zwrot zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej przedawnia się w ogólnym terminie 10 lat, a jeśli związane jest z umową zawartą w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej – w terminie 3 lat.

Z treści postawionego pytania nie wynika, aby umowa przedwstępna została zawarta w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, stąd roszczenie o zapłatę zadatku ulegnie przedawnieniu z upływem terminu 10-letniego.

Roczny termin przedawnienia dotyczy tylko i wyłącznie roszczenia o naprawienie szkody, wynikającej z niezawarcia umowy przedwstępnej oraz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, określonych w art. 390 § 1 i § 2 K.c. Ewentualne inne roszczenia, takie jak o zapłatę kary umownej czy zwrot zadatku, ulegają przedawnieniu ogólnemu (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 04.12.1973 r., sygn. akt OSNCP 1974, poz. 194).

Muszę jednak dodać, iż Sąd Najwyższy wyraził również inny pogląd. W uzasadnieniu uchwały z dnia 08.03.2007 r., sygn. akt III CZP 3/07, za roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej uznaje się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczenia o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej.

Moim zdaniem pogląd powyższy jest nieprawidłowy, gdyż roszczenie o zapłatę zadatku nie wynika de facto z umowy przedwstępnej, bo dla skuteczności jego dochodzenia od umowy należy najpierw odstąpić. …   Przeczytaj pełną treść

… Praktyka uznaje kastrację lub sterylizację zwierząt za dopuszczalną, niemniej wyłączna decyzja w tej materii powinna być pozostawiona właścicielowi. W mojej opinii zapis w umowie, który zobowiązuje kupującego do wykastrowania kota lub sterylizacji kotki – jest sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 3531). Zgodnie zaś z art. 58 § 2 K.c. czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna, a jeśli nieważnością dotknięta jest tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana (art. 58 § 3 K.c.). Nieważność zapisu § 4 ust. 10 nie wpływa więc na ważność całej umowy kupna-sprzedaży.

Natomiast znacznie bardziej skomplikowana jest druga kwestia – czy w sytuacji, kiedy istotą umowy sprzedaży jest przeniesienie własności kota na kupującego, to jak odnieść się do postanowień umownych, które tak daleko ograniczają prawa kupującego. Problem jest znany, bo takie zapisy są przez hodowców powszechnie stosowane (chodzi o to, aby zachowali oni monopol na handel rasowymi kotami). Czy w przypadku gdy tak naprawdę Pan może – jak to ktoś napisał swego czasu – jedynie kota „przytulić i pogłaskać” i w zasadzie nic więcej, to czy w ogóle mamy tutaj do czynienia z umową kupna-sprzedaży? De facto nie dochodzi tutaj do przeniesienia własności, Pan nie ma bowiem praktycznie jakichkolwiek uprawnień właścicielskich. Taka umowa kupna-sprzedaży ma w istocie bardziej cechy umowy o korzystanie ze zwierzęcia (zbliżonej do umowy najmu lub dzierżawy). Sama nazwa umowy nie jest tutaj decydująca, ponieważ falsa demonstratio non nocet – wadliwe nazwanie umowy nie szkodzi. Oznacza to, iż strony mogą nazwać umowę, która faktycznie jest najmem „umową kupna-sprzedaży” i jeśli z całokształtu okoliczności wynika, że umowa ma cechy umowy najmu, a nie sprzedaży, to właśnie tak należy ją kwalifikować. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 K.c.). …   Przeczytaj pełną treść

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Treści powiązane