.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa przedwstępna kupna mieszkania od PKP

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 19.08.2014

Rodzice mieszkają w zadłużonym mieszkaniu PKP. Ojciec złożył wniosek o wykup lokalu. Spisano tzw. protokół uzgodnień (jak rozumiem – umowę przedwstępną). Chcę pożyczyć tacie pieniądze na spłatę długów i wykup mieszkania. Obawiam się jednak, że PKP może wycofać się z decyzji sprzedaży nieruchomości. Czy załączona umowa daje PKP takie prawo?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Na wstępie zauważę, że zbycie i nabycie nieruchomości lub udziałów w nich wymaga w Polsce zachowania szczególnej formy takiej umowy, a mianowicie – zawarcia jej w formie aktu notarialnego.

 

Dopiero umowa zawarta w formie aktu notarialnego przenosi prawo własności na nabywcę.

 

Jak dotychczas:

 

  • Pana rodzice złożyli wniosek o wykup mieszkania,
  • PKP wyraziło na to zgodę,
  • podpisany został protokół uzgodnień,
  • wiadomo: kto, komu i co ma sprzedać oraz za jaką cenę,
  • nie wskazano w protokole konkretnej daty zawarcia umowy zbycia, a określono to w sposób opisowy,
  • w protokole mowa jest o tym, że zawarta zostanie umowa w formie aktu notarialnego,
  • dokument nosi nazwę „protokół uzgodnień”, a nie „umowa przedwstępna”,
  • protokół ma zwykłą formę pisemną.

 

Według Kodeksu cywilnego:

 

„Art. 389. § 1.Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

 

§ 2.Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

 

Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

 

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

 

Jak wynika z art. 390 „gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (a więc zawarta jest w formie aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.

 

Gdyby protokół uzgodnień zawarty był w formie aktu notarialnego, dawałby prawo do żądania zawarcia umowy zbycia.

 

A ponieważ sporządzony jest w zwykłej formie pisemnej – to w razie niepodejścia PKP do umowy daje prawo do żądania odszkodowania od PKP.

 

Protokół można byłoby potraktować jako umowę, ale nie daje ona Pana rodzicom takich uprawnień jak normalna umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego.

 

Po spłacie zadłużenia i wpłacie ceny nieruchomości po preferencyjnych warunkach, PKP powinno sprzedać mieszkanie w oparciu poczynione uzgodnienia. Nie można jednak wykluczyć, że PKP zmieni zdanie co do zbycia mieszkania.

 

Jednakże istnieje szczególna regulacja prawna. Według ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”:

 

„Art. 44. 1. PKP SA dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych w drodze umowy, na wniosek osoby, o której mowa w art. 42”.

 

Przepis ten bywa rozumiany jako obowiązek PKP do zbycia mieszkania, o ile osoba uprawniona zgłosi wniosek w tym zakresie. Jednakże przy braku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego żądanie zawarcia umowy zbycia mieszkania w takiej sytuacji, jak Pan opisuje, może zostać ocenione negatywnie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden - I =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »