Umowa przedwstępna kupna mieszkania

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego¹ umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia innej, oznaczonej umowy. W przypadku umowy przedwstępnej kupna mieszkania umową przyrzeczoną będzie umowa sprzedaży tego mieszkania. Konsekwencje zawarcia umowy przedwstępnej mogą być różne w zależności od tego, w jakiej formie została ona zawarta oraz jaka jest jej treść.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania, aby była skuteczna, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oczywiście nie należy zapominać o zapisaniu w jej treści innych koniecznych elementów. W umowie przedwstępnej należy więc co najmniej:

1. wskazać strony umowy;
2. określić datę i miejsce jej zawarcia;
3. dokładnie określić, co będzie przedmiotem umowy przyrzeczonej, w szczególności wskazać miejsce położenia mieszkania z dokładnym adresem, jego powierzchnię wraz z określeniem liczby i przeznaczenia pomieszczeń, numer księgi wieczystej;
4. ustalić cenę, jaka będzie zapłacona za mieszkanie;
5. określić termin, w jakim zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania.

Ponadto warto w umowie przedwstępnej zawrzeć postanowienia, w których:

1. sprzedający oświadczy, że jest właścicielem mieszkania oraz że nie jest ono obciążone prawami osób trzecich, np. objęte hipoteką;
2. sprzedający oświadczy, czy mieszkanie jest objęte małżeńską wspólnością majątkową;
3. strony określą ewentualne kary umowne za niewykonanie umowy;
4. w przypadku zapłaty części ceny w postaci zadatku lub zaliczki – sprzedawca oświadczy, że przyjął przedpłatę.

Forma zawarcia umowy przedwstępnej kupna mieszkania i jej skutki

Kodeks cywilny nie określa wymogów co do formy, w jakiej powinna być zawarta umowa przedwstępna. Teoretycznie może być ona więc zawarta nawet w formie ustnej. Jednak z uwagi na trudności w udowodnieniu istnienia oraz treści tak zawartej umowy, umowa przedwstępna kupna mieszkania przybiera najczęściej formę pisemną lub formę aktu notarialnego. Wybór formy umowy niesie ze sobą określone skutki, w szczególności związane z niewykonaniem umowy, czyli niezawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W przypadku gdy umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, odmowa zawarcia umowy sprzedaży mieszkania przez jedną ze stron może skutkować jedynie tym, że druga strona ma prawo żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie może przybrać postać zapłaty kary umownej, jeżeli została ona określona w umowie.

Jeżeli umowę przedwstępną strony zawarły w formie aktu notarialnego, konsekwencje mogą być o wiele dalej idące. Z uwagi na to, że akt notarialny jest formą wymaganą dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości, w takim przypadku, zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, każda ze stron może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży mieszkania przed sądem (chociaż można się oczywiście ograniczyć do żądania odszkodowawczego).

Zadatek i zaliczka

Jeszcze jedną kwestią, którą należy omówić, jest zapłata części ceny za przyrzeczone mieszkanie już w chwili podpisania umowy przedwstępnej. Przedpłata może przybrać postać zadatku lub zaliczki i w zależności od tego, jak została ona nazwana w umowie, może odnieść różny skutek. Zgodnie bowiem z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego przedpłata wprost określona w umowie jako „zadatek” ma funkcję odszkodowawczą. W przypadku niezawarcia umowy sprzedaży mieszkania z winy kupującego sprzedawca może zadatek zatrzymać. Natomiast w przypadku gdy to sprzedawca uchyla się od sprzedaży mieszkania, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Znaczenie zapłaty „zaliczki” nie jest uregulowane przepisami, dlatego w przypadku gdy do zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie, sprzedający powinien zwrócić zaliczkę kupującemu. Strony mogą jednak dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonanej umowy na zasadach ogólnych.

___________________________

¹ Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.).

Stan prawny obowiązujący na dzień 30.08.2013