Umowa przedwstępna

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to umowa, poprzez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – w skrócie K.c. – ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.) – tzw. umowy przyrzeczonej.

Każda umowa przedwstępna powinna określać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co warunkuje realizację skutków prawnych umowy przedwstępnej. Oznacza to, że dla skuteczności umowy przedwstępnej należy w niej zamieścić co najmniej minimalną treść umowy, która ma być w przyszłości zawarta. Przykładowo, jeśli umową właściwą (przyrzeczoną) ma być sprzedaż rzeczy, to w umowie przedwstępnej określić należy co najmniej rodzaj umowy, jej przedmiot i cenę rzeczy lub podstawę do jej ustalenia (przykładowo przy sprzedaży samochodu można odwołać się do konkretnych cen giełdowych danego modelu obowiązujących w dniu wydania pojazdu).

Czy termin w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona musi znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Termin – w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona – nie jest elementem, który koniecznie musi znaleźć się w umowie przedwstępnej, choć dobrze jest, jeżeli zostanie on jednak jasno tam sprecyzowany. Może zostać określony poprzez podanie daty kalendarzowej, ale dopuszczalne jest również inne określenie, które jest na tyle precyzyjne, że pozwala ustalić, kiedy ten termin nadejdzie (np. „na wiosnę przyszłego roku” itd.).

Jeśli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie określony w umowie przedwstępnej, to umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia tej umowy (już w samej umowie przedwstępnej warto wyraźnie wskazać, która ze stron jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej). Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez tę z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Co bardzo istotne, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia, chyba że w umowie przedwstępnej określono termin dłuższy.

Treść umowy przedwstępnej

Do umowy przedwstępnej strony mogą wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści (np. zapisy dotyczące kar umownych, ponadto czasami spotyka się w tego typu umowach obowiązek przeniesienia posiadania przedmiotu umowy przyrzeczonej).

Istota praktycznej przydatności instytucji prawnej umowy przedwstępnej wynika z regulacji skutków jej zawarcia.

Zgodnie z art. 390 § 1 K.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą przy tym w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (w tym podnieść jego wysokość).

Uchylanie się strony od zawarcia umowy przyrzeczonej

Co więcej, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia a równocześnie umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (przykładowo: przy sprzedaży nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest to forma aktu notarialnego, a przy sprzedaży udziałów w spółce z o.o. – forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi), strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, nawet wbrew woli drugiej strony (która po zawarciu umowy przedwstępnej mogła się rozmyślić). W razie uwzględnienia powództwa, sąd wyda bowiem w takim przypadku wyrok zastępujący oświadczenie woli osoby obowiązanej do jego złożenia, co przykładowo notariuszowi daje podstawę do sporządzenia w razie potrzeby aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości, bez udziału właściciela.

Pamiętać należy o tym, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem krótkiego terminu rocznego, licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli zaś sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W opisanym wyżej kształcie umowa przedwstępna może zostać wykorzystana jako instrument zabezpieczenia własnych uprawnień (wierzytelności) oraz wzmocnienia łączących strony więzi wynikających z powołanego do życia stosunku prawnego.

Poprzedni materiał

Następny materiał