Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy pośrednictwa sprzedaży mieszkania

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 23.08.2012

W styczniu 2011 roku zawarliśmy z agencją nieruchomości umowę pośrednictwa sprzedaży mieszkania – na wyłączność. Po prawie roku nic się nie działo – zero kontaktu z agencją, żadnych potencjalnych klientów. Zgłosiliśmy chęć rozwiązania umowy, odpowiedziano nam, że to nie jest możliwe. Ostatecznie jednak wysłaliśmy wypowiedzenie listem, a agencja ściągnęła baner z balkonu (zapłaciliśmy za to). Dwa tygodnie temu znaleźliśmy na własną rękę kupca, mieszkanie zostało sprzedane. Właśnie zgłosiła się do nas agencja, stwierdzając, że wypowiedzenie umowy pośrednictwa nigdy do nich nie dotarło (faktycznie – mają potwierdzenie zmiany adresu z poczty), zatem żądają wynagrodzenia z powodu sprzedaży nieruchomości. Czy to wszystko jest zgodne z prawem? Przecież wysłaliśmy wypowiedzenie, nikt nas nie informował o zmianie (nawet nie wiem, czy prawdziwej) siedziby firmy.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy oraz przesłanej dokumentacji w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że przede wszystkim przedmiotowa umowa pośrednictwa mogła być przez Państwa wypowiedziana, po drugie zaś sposób dokonania tego wypowiedzenia przez Państwa w świetle okoliczności sprawy uznać należy za właściwy i skuteczny.

 

W pierwszej kolejności sięgnąć należy do treści przepisu art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”.

 

Z kolei § 2 stanowi, że „jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem”.

 

Dodatkowo wskazać należy, że ta umowa pośrednictwa ma w rzeczywistości charakter umowy-zlecenia, w której Państwo jako zlecający powierzacie agencji jako przyjmującemu zlecenie przeprowadzenie określonych czynności.

 

Dlatego też sięgnąć należy do treści przepisu art. 746 § 1 Kodeksu cywilnego: „dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę”. Ponadto, stosownie do brzmienia § 3, „nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów”.

 

Jak zatem z powyższego wynika, wobec tego, że przedmiotowa umowa pośrednictwa nie zawiera żadnych szczegółowych postanowień w zakresie jej wypowiadania przez strony, zastosowanie znajdzie w tym przypadku właśnie powyższe regulacja Kodeksu cywilnego, a co za tym idzie, uznać należy, iż jak najbardziej byliście Państwo uprawnieni do wypowiedzenia tej umowy w formie pisemnej, co też uczyniliście.

 

Jeżeli chodzi zaś o skuteczność takiego wypowiedzenia w związku z nieodebraniem pisma przez agencję nieruchomości, to kwestia ta nie przekreśla możliwości uznania tego doręczenia za prawidłowe i wywołujące związane z nim skutki prawne.

 

Otóż, należyte określenie sposobu i adresu do doręczeń między stronami umowy oraz informowanie się stron w razie jakichkolwiek zmian w tym zakresie uznać należy za obowiązki umowne, nawet jeżeli nie zostały wprost zastrzeżone w umowie, a ich niedopełnienie nie może wywoływać negatywnych skutków dla strony przeciwnej.

 

Powyższe stanowisko znajduje swoje uzasadnienie w treści przepisu art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom”. Ponadto, stosownie do brzmienia § 2, „w taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel”.

 

Pomocniczo również należy posłużyć się przepisem art. 133 Kodeksu postępowania cywilnego, który choć nie ma bezpośredniego przełożenia na kwestie doręczeń przed sądowych, to z pewnością daje wyraz dążeniom ustawodawcy w zakresie ochrony strony stosunku prawnego przed niewłaściwym lub wręcz niedozwolonym uchylaniem się strony przeciwnej od odbioru kierowanej do niej korespondencji celem uniknięcia związanych z tym konsekwencji.

 

Jak bowiem stanowi § 2a tego artykułu „pisma procesowe dla przedsiębiorców i wspólników spółek handlowych, wpisanych do rejestru sądowego na podstawie odrębnych przepisów, doręcza się na adres podany w rejestrze, chyba że strona wskazała inny adres dla doręczeń. Jeżeli ostatni wpisany adres został wykreślony jako niezgodny z rzeczywistym stanem rzeczy i nie zgłoszono wniosku o wpis nowego adresu, adres wykreślony jest uważany za adres podany w rejestrze”.

 

Warto byłoby również zweryfikować to, czy agencja rzeczywiście swój adres zmieniła, czy też powstała sytuacja jest skutkiem działania jej pracowników lub też odpowiedzialność za nią ponosi poczta.

 

Jeżeli bowiem okazałoby się, że adres agencji, wbrew informacji z poczty, wciąż pozostaje ten sam, to zasadne byłoby przyjęcie, że mimo braku odbioru pisma zostało ono przez Państwa skutecznie doręczone.

 

W dalszej kolejności o skuteczności wypowiedzenia umowy pośrednictwa i przyjęcia tego do wiadomości przez agencję decyduje z pewnością zdjęcie banerów reklamowych i rozliczenie się Państwa ze związanych z tym kosztów na rzecz agencji. Przy czym w sytuacji, gdyby to rozliczenie i zdjęcie banerów miało miejsce jeszcze przed nawiązaniem przez Państwa kontaktu z kupcem i sfinalizowania transakcji, to okoliczność ta stawiałaby Państwa w jeszcze lepszym świetle.

 

W niniejszej sprawie jednak nie sposób przedstawić jednoznacznego i niepodważalnego rozwiązania zaistniałej sytuacji, gdyż, mając na uwadze ewentualny proces sądowy o zapłatę, wytoczony przez agencję nieruchomości, nie jest możliwe określenie, w jakiej treści zapadłoby w tym procesie orzeczenie sądu, jednakże, jak zostało to wskazane powyżej, wiele okoliczności przemawia na Państwa korzyść.

 

Na koniec tylko warto wskazać, że ewentualne wynagrodzenie agencji byłoby w ogóle uzasadnione jedynie w sytuacji przeprowadzenia przez Państwa transakcji sprzedaży nieruchomości w czasie trwania umowy pośrednictwa, co wynika z treści ust. 4 umowy. Jeżeli zatem do transakcji w tym czasie nie doszło (co nie wynika wprost z przedstawionego przez Pana opisu sprawy), to poza powyższymi argumentami dodatkową podstawą do odmowy spełnienia roszczeń agencji byłoby z pewnością właśnie to, że nie nastąpiła w tym czasie transakcja, a tylko taka sytuacja w ogóle mogłaby rodzić wobec Państwa jakiekolwiek roszczenia ze strony agencji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem + II =

»Podobne materiały

Pośrednictwo pracy a umowa z zagranicznym pracodawcą

Przez pośrednika pracy (wpisanego do rejestru jako agencja zatrudnienia) znalazłem pracę za granicą. Z pośrednikiem nie spisałem wymaganej umowy pośrednictwa, ale zapłaciłem za tłumaczenie dokumentów. Jakie są konsekwencje wobec polskiego pośrednika, jeśli pracodawca zagraniczny nie zagwarantuje mi

 

Odpowiedzialność agencji nieruchomości za sprawdzenie dokumentów

Wraz z mężem kupiliśmy mieszkanie, korzystając z usług biura pośrednictwa nieruchomościami. W umowie zapisano, że obowiązkiem biura jest skompletowanie i sprawdzenie wszystkich dokumentów. Po zapłaceniu prowizji i podpisaniu aktu notarialnego okazało się jednak, że pełnomocnictwo od drugiego właścic

 

Obowiązki pośrednika nieruchomości

Jakiś czas temu kupiłem mieszkanie. Pośrednik nieruchomości, z którego usług korzystałem, wprowadził mnie w błąd w kilku ważnych kwestiach: poinformował mnie, że transakcja będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, co okazało się nieprawdą; nie sprawdził stanu zadłużenia w spółdzielni

 

Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę zaległego czynszu

Mam zadłużenie za mieszkanie komunalne od ponad 5 lat płacę regularnie czynsz, lecz gmina przysłała mi pismo, informując mnie, że jeżeli nie spłacę zadłużenia wymówi mi umowę najmu w trybie art. 11 ust. 2 punkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku. Czy dług ten nie uległ przedawnieniu, a jeśli tak,

 

Zmiana miejsca zamieszkania a rozwiązanie umowy na usługę

Mam problem ze zmianą lokalizacji usługi, to znaczy przesyłania sygnału TV przez dostawcę. Musieliśmy zmienić adres zamieszkania i zgłosiliśmy to do operatora z prośbą o przeniesienie usługi pod nowy adres. Niestety odpowiedziano nam, że nie mają możliwości technicznych, aby tego dokonać i zapropono

 

Ważność umowy zabezpieczającej kredyt zawartej bez notariusza

Mój brat w celu uzyskania kredytu potrzebował zastawu, który ja mu dałem w postaci mego mieszkania. Na tą okoliczność spisaliśmy umowę cywilnoprawną, w której umówiliśmy się, że ja poręczam swym mieszkaniem pobrany kredyt brata, a na czas jego trwania brat przekazuje mi jako zastaw swój udział (1/4)

 

Wadliwa suknia ślubna, odstąpienie od umowy o dzieło

Zamówiłam 7 miesięcy temu wykonanie sukni ślubnej. Wpłaciłam zadatek w kwocie stanowiącej połowę jej ceny. W zamówieniu podałam datę ślubu. Ponieważ na 3 dni przed ślubem, mimo wielu przymiarek, suknia nie była wykończona i na dodatek posiadała szereg wad, zrezygnowałam z dopłaty i odbioru sukni. Cz

 

Niewykonanie instalacji mimo umowy i zapłaty

30 kwietnia podpisałem umowę na wykonanie instalacji fotowoltaicznej, 4 maja wykonałem przelew na wskazany w umowie numer konta, termin wykonania usługi w umowie jest nieskreślony na 45 dni roboczych, a dokładne wykonanie określa załącznik, w którym to widnieje termin 30 dni od wpłaty zaliczki (był

 

Jak przeprowadzić cesję uprawnień z zawartych umów na nowo powstały podmiot gospodarczy?

Jako firma jednoosobowa zamierzam podpisać 50 umów o współpracę z innymi biurami agencyjnymi. Te biura będą pośredniczyły przy obsłudze klientów i otrzymają za to ustalony w umowie procent od obrotu. Za rok planuję założyć osobną spółkę kapitałową (z o.o.) i chciałbym przenieść wszystkie umowy na no

 

Niedozwolony zapis w umowie najmu

Wynajmuję mieszkanie na zasadzie umowy okazjonalnej minimum na rok. Osoba zainteresowana chce zabezpieczyć się na wypadek utraty pracy. Czy mogę umieścić w umowie zapis, iż „umowa najmu staje się nieważna na skutek utraty pracy przez najemcę”?

 

Sprzedaż starego motocykla z wadą ukrytą

Trzy miesiące temu, jako osoba prywatna sprzedałem motocykl, który miał ponad 20 lat, z pełnym wyposażeniem i akcesoriami, za cenę 6400 zł (tanio). Motocykl był mocno wyeksploatowany i miał przejechane dużo kilometrów, o czym kupujący był poinformowany (bardzo rzetelnie opisałem sprzedawany pojazd).

 

Odstąpienie od umowy - uszkodzenie towaru przy zwrocie do sprzedawcy

Zakupiony na Allegro używany telefon okazał się wadliwy. Nie działały wszystkie funkcje. Po kontakcie telefonicznym i mailowym zdecydowaliśmy się na odesłanie telefonu. Sprzedawca zgodził się na zwrot pieniędzy po otrzymaniu paczki (Poczta Polska). Po kilku dniach napisał wiadomość, że karton był po

 

Obniżenie ceny zakupu auta po sprzedaży

Dwa tygodnie temu sprzedałem samochód na fakturę. Wczoraj kupujący zażądał obniżenia ceny zakupu auta tzn. chce zwrotu 1000 zł za dodatkową naprawę auta. Jak mam się zachować, jeśli chciałbym oddać ten tysiąc? Jaki dokument muszę podpisać?

 

Choroba psychiczna a ważność umowy kredytowej

Mój przyjaciel choruje na chorobę psychiczną. Narobił sobie kłopotów, gdyż będąc w stanie manii, dał się wykorzystać tancerce z klubu go-go, która wyłudziła od niego kredyt. Wypłacił pieniądze i po prostu w gotówce jej oddał. Spisane zostało przed notariuszem oświadczenie, że przyjaciel wybiera pien

 

Jak przekształcić lokal mieszkalny na użytkowy?

Chcę kupić lokal mieszkalny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – z zamiarem zaadaptowania go na sklep, a następnie go wynająć. Jak to powinienem załatwiać? Jeżeli na przykład zlecę to pośrednikowi, na co w umowie pośrednictwa powinienem zwrócić uwagę, aby nie wpaść w p

 

Pośrednictwo w zakupie towarów

Moje pytanie dotyczy pośrednictwa w zakupie towarów na zlecenie kupującego. Mam zamiar otworzyć działalność, która polegałaby na zbieraniu zamówień od klientów (w sposób bezpośredni) i hurtowym kupnie towarów. We wszystkich regulaminach firm, z którymi się spotkałem, jest jednak napisane, że realiza

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »