.
Mamy 13 359 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wypowiedzenie umowy pośrednictwa sprzedaży mieszkania

W styczniu 2011 roku zawarliśmy z agencją nieruchomości umowę pośrednictwa sprzedaży mieszkania – na wyłączność. Po prawie roku nic się nie działo – zero kontaktu z agencją, żadnych potencjalnych klientów. Zgłosiliśmy chęć rozwiązania umowy, odpowiedziano nam, że to nie jest możliwe. Ostatecznie jednak wysłaliśmy wypowiedzenie listem, a agencja ściągnęła baner z balkonu (zapłaciliśmy za to). Dwa tygodnie temu znaleźliśmy na własną rękę kupca, mieszkanie zostało sprzedane. Właśnie zgłosiła się do nas agencja, stwierdzając, że wypowiedzenie umowy pośrednictwa nigdy do nich nie dotarło (faktycznie – mają potwierdzenie zmiany adresu z poczty), zatem żądają wynagrodzenia z powodu sprzedaży nieruchomości. Czy to wszystko jest zgodne z prawem? Przecież wysłaliśmy wypowiedzenie, nikt nas nie informował o zmianie (nawet nie wiem, czy prawdziwej) siedziby firmy.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy oraz przesłanej dokumentacji w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że przede wszystkim przedmiotowa umowa pośrednictwa mogła być przez Państwa wypowiedziana, po drugie zaś sposób dokonania tego wypowiedzenia przez Państwa w świetle okoliczności sprawy uznać należy za właściwy i skuteczny.

 

W pierwszej kolejności sięgnąć należy do treści przepisu art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”.

 

Z kolei § 2 stanowi, że „jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem”.

 

Dodatkowo wskazać należy, że ta umowa pośrednictwa ma w rzeczywistości charakter umowy-zlecenia, w której Państwo jako zlecający powierzacie agencji jako przyjmującemu zlecenie przeprowadzenie określonych czynności.

 

Dlatego też sięgnąć należy do treści przepisu art. 746 § 1 Kodeksu cywilnego: „dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę”. Ponadto, stosownie do brzmienia § 3, „nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów”.

 

Jak zatem z powyższego wynika, wobec tego, że przedmiotowa umowa pośrednictwa nie zawiera żadnych szczegółowych postanowień w zakresie jej wypowiadania przez strony, zastosowanie znajdzie w tym przypadku właśnie powyższe regulacja Kodeksu cywilnego, a co za tym idzie, uznać należy, iż jak najbardziej byliście Państwo uprawnieni do wypowiedzenia tej umowy w formie pisemnej, co też uczyniliście.

 

Jeżeli chodzi zaś o skuteczność takiego wypowiedzenia w związku z nieodebraniem pisma przez agencję nieruchomości, to kwestia ta nie przekreśla możliwości uznania tego doręczenia za prawidłowe i wywołujące związane z nim skutki prawne.

 

Otóż, należyte określenie sposobu i adresu do doręczeń między stronami umowy oraz informowanie się stron w razie jakichkolwiek zmian w tym zakresie uznać należy za obowiązki umowne, nawet jeżeli nie zostały wprost zastrzeżone w umowie, a ich niedopełnienie nie może wywoływać negatywnych skutków dla strony przeciwnej.

 

Powyższe stanowisko znajduje swoje uzasadnienie w treści przepisu art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom”. Ponadto, stosownie do brzmienia § 2, „w taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel”.

 

Pomocniczo również należy posłużyć się przepisem art. 133 Kodeksu postępowania cywilnego, który choć nie ma bezpośredniego przełożenia na kwestie doręczeń przed sądowych, to z pewnością daje wyraz dążeniom ustawodawcy w zakresie ochrony strony stosunku prawnego przed niewłaściwym lub wręcz niedozwolonym uchylaniem się strony przeciwnej od odbioru kierowanej do niej korespondencji celem uniknięcia związanych z tym konsekwencji.

 

Jak bowiem stanowi § 2a tego artykułu „pisma procesowe dla przedsiębiorców i wspólników spółek handlowych, wpisanych do rejestru sądowego na podstawie odrębnych przepisów, doręcza się na adres podany w rejestrze, chyba że strona wskazała inny adres dla doręczeń. Jeżeli ostatni wpisany adres został wykreślony jako niezgodny z rzeczywistym stanem rzeczy i nie zgłoszono wniosku o wpis nowego adresu, adres wykreślony jest uważany za adres podany w rejestrze”.

 

Warto byłoby również zweryfikować to, czy agencja rzeczywiście swój adres zmieniła, czy też powstała sytuacja jest skutkiem działania jej pracowników lub też odpowiedzialność za nią ponosi poczta.

 

Jeżeli bowiem okazałoby się, że adres agencji, wbrew informacji z poczty, wciąż pozostaje ten sam, to zasadne byłoby przyjęcie, że mimo braku odbioru pisma zostało ono przez Państwa skutecznie doręczone.

 

W dalszej kolejności o skuteczności wypowiedzenia umowy pośrednictwa i przyjęcia tego do wiadomości przez agencję decyduje z pewnością zdjęcie banerów reklamowych i rozliczenie się Państwa ze związanych z tym kosztów na rzecz agencji. Przy czym w sytuacji, gdyby to rozliczenie i zdjęcie banerów miało miejsce jeszcze przed nawiązaniem przez Państwa kontaktu z kupcem i sfinalizowania transakcji, to okoliczność ta stawiałaby Państwa w jeszcze lepszym świetle.

 

W niniejszej sprawie jednak nie sposób przedstawić jednoznacznego i niepodważalnego rozwiązania zaistniałej sytuacji, gdyż, mając na uwadze ewentualny proces sądowy o zapłatę, wytoczony przez agencję nieruchomości, nie jest możliwe określenie, w jakiej treści zapadłoby w tym procesie orzeczenie sądu, jednakże, jak zostało to wskazane powyżej, wiele okoliczności przemawia na Państwa korzyść.

 

Na koniec tylko warto wskazać, że ewentualne wynagrodzenie agencji byłoby w ogóle uzasadnione jedynie w sytuacji przeprowadzenia przez Państwa transakcji sprzedaży nieruchomości w czasie trwania umowy pośrednictwa, co wynika z treści ust. 4 umowy. Jeżeli zatem do transakcji w tym czasie nie doszło (co nie wynika wprost z przedstawionego przez Pana opisu sprawy), to poza powyższymi argumentami dodatkową podstawą do odmowy spełnienia roszczeń agencji byłoby z pewnością właśnie to, że nie nastąpiła w tym czasie transakcja, a tylko taka sytuacja w ogóle mogłaby rodzić wobec Państwa jakiekolwiek roszczenia ze strony agencji.

Masz problem prawny? Opisz swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II - VII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl