Mamy 10 452 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym? Opisz swój
problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opublikowane: 17.07.2007 | Zaktualizowane:

Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez osobę nieposiadającą licencji

Uchwała SN z dnia 17 lipca 2007 r. (sygn. akt III CZP 69/07)

Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.

 

Sąd Najwyższy w sprawach:

1) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Krystynie M. i Januszowi M. o zapłatę,

2) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Bogdanowi W., Mariannie W., Agnieszce W. i Urszuli W. o zapłatę,

3) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Andrzejowi W., Danucie W. i Przemysławowi W. o zapłatę,

4) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Edwardowi R. i Mariuszowi R. o zapłatę,

5) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Andrzejowi K. i Helenie K. o zapłatę,

6) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Hannie L., Franciszkowi L. i Danucie K. o zapłatę,

7) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Henrykowi K., Piotrowi K., Wioletcie K., Zofii K. i Jadwidze W. o zapłatę,

8) z powództwa Andrzeja B. przeciwko Czesławowi S., Joannie S., Małgorzacie S., Rafałowi S. i Teodozji S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 17 lipca 2007 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 3 kwietnia 2007 r.,

 

"1. Czy przed dniem 22 września 2004 roku tj. dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) dopuszczalnym było powierzenie zarządzania nieruchomościami niewchodzącymi do zasobów, o jakich mowa w art. 20 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 - dalej u.g.n.) osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości?

 

2. Czy w aktualnie obowiązującym stanie prawnym dopuszczalnym jest powierzenie zarządzania nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów, o jakich mowa w art. 20 u.g.n. osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości?

 

3. W razie negatywnej odpowiedzi na pytania 1. i 2. - czy umowa o zarządzanie nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art. 20 u.g.n., mocą której powierzono zarządzanie osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna?

 

4. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1. i jednocześnie negatywnej odpowiedzi na pytanie 2. - czy dopuszczalnym jest zarządzanie nieruchomościami wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art. 20 u.g.n. przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, w sytuacji gdy powierzenie zarządzania takiej osobie nastąpiło na podstawie umowy zawartej przed dniem 22 września 2004 r., tj. przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw?"

podjął uchwałę:

 

Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.

 

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne wynikło na tle następującego stanu faktycznego:

 

Powód wystąpił przeciwko pozwanym z żądaniem zapłaty oznaczonych kwot pieniężnych należnych z tytułu czynszu za zajmowanie lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu. Powód nie jest wynajmującym ani właścicielem budynków, w którym znajdują się przedmiotowe lokale. Umową zawartą w dniu 3.09.2002 roku właściciel budynków, w którym znajdują się lokale zajmowane przez pozwanych powierzył powodowi administrowanie zasobami mieszkalnymi w tych właśnie budynkach. Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 i 2 tej umowy wszelkie wpływy związane z najmem lokali są wpływami własnymi powoda, który ponosi też koszty dotyczące przedmiotu umowy. W chwili zawarcia umowy powód nie posiadał licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i nie posiada jej również obecnie.

 

Powód wykonując postanowienia umowy wielokrotnie dokonywał wypowiedzenia (podwyższenia) wysokości czynszu za najem lokali mieszkalnych. Pozwani kwestionując te zmiany płacili czynsz w dotychczasowej wysokości. Żądanie powoda obejmowało więc różnicę w kwotach między czynszem należnym a faktycznie przez pozwanych uiszczanym.

 

Sąd I instancji uznał żądanie powoda za usprawiedliwione co do zasady. W szczególności przyjął, że powód jako zarządca nieruchomości był uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu. Wskazał, że przepisy ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ani w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy z powodem o administrowanie zasobami mieszkalnymi, ani też w brzmieniu obecnie obowiązującym nie nakładają na właściciela nieruchomości innych niż skarbowe i samorządowe obowiązku zawierania umowy o zarząd nieruchomością wyłącznie z osobą posiadającą licencję zarządcy lub z przedsiębiorcą, który takie osoby zatrudnia.

 

Rozpoznając apelacje pozwanych Sąd Okręgowy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o treści sformułowanej w sentencji uchwały.

 

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1) Podejmując rozważania dotyczące przedstawionego zagadnienia prawnego należy wstępnie dokonać następujących zastrzeżeń:

 

Po pierwsze, przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne dotyczy wykładni art. 189 i 190 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Treść tych przepisów ulegała jednak zmianie. W szczególności pierwotna treść tych przepisów została zmieniona ustawą z dnia 7.01.2000 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (Dz. U. Nr 6, poz. 70), która weszła w życie z dniem 15.02.2000 roku.

 

Kolejnej zmiany dokonano ustawą z dnia 28.11.2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492), która weszła w życie z dniem 22.09.2004 roku i ten stan prawny obowiązuje obecnie. Umowa będąca przedmiotem oceny prawnej w niniejszej sprawie została zawarta w dniu 3.09.2002 r., czyli pod rządem art. 189 i 190 - ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7.01.2000 roku i ten stan prawny jest miarodajny dla oceny prawnej spornej umowy oraz rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego.

 

Po drugie, udzielenie odpowiedzi na zagadnienie prawne przedstawione w pkt 2 sentencji postanowienia nie jest niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy zawisłej przed Sądem Okręgowym. Wprawdzie ma rację Sąd Okręgowy, że również w aktualnym stanie prawnym istnieje wątpliwość, czy stroną umowy o zarządzanie nieruchomością niewchodzącą w skład zasobów musi być licencjonowany zarządca, to jednak rozstrzygnięcie w tym przedmiocie nie ma wpływu na rozpoznanie niniejszej sprawy przez Sąd Okręgowy.

 

Po trzecie, niezbędne jest sprecyzowanie pojęcia "powierzenie zarządzania nieruchomościami" użytego przez Sąd Okręgowy w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Rzecz w tym, że w zależności od tego, jakie znaczenie zostanie przypisane temu pojęciu, różnie może być oceniona sprawa dopuszczalności powierzenia zarządzania osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.

 

Sygnalizowane przez Sąd Okręgowy wątpliwości powstają bowiem tylko wówczas, gdy przez "powierzenie zarządzania nieruchomością" rozumie się umowę odpowiadającą swoją treścią umowie o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 w związku z ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli bowiem owo "powierzenie" następowałoby na podstawie innej umowy, to niezbędne byłoby dokonanie analizy prawnej tej konkretnej czynności prawnej i dopiero na tej podstawie rozstrzygnięcie o dopuszczalności powierzenia zarządzania osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.

 

Po czwarte, treść uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego, w którym przedstawiono zagadnienie prawne pozwala stwierdzić, że Sąd ten uznał, iż powierzenie zarządzania nastąpiło na podstawie umowy odpowiadającej swą treścią umowie o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. Weryfikacja tego założenia wymaga jednak rozstrzygnięcia kwestii, czy umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu wskazanych przepisów jest umową stypizowaną (nazwaną). Jest to niezbędne dlatego, że dopiero pozytywna odpowiedź w tym przedmiocie pozwoli rozważyć zagadnienie jakie są skutki umowy, której przedmiotem jest zarządzanie nieruchomością, która jednak nie spełnia wymagań stawianych tej umowie przez ustawę (art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n.).

 

2. Sporne jest zagadnienie, czy umowa o zarządzanie nieruchomością uregulowana art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. jest umową nazwaną. Mimo ogólnikowej regulacji tej umowy, można wskazać kilka argumentów przemawiających za udzieleniem odpowiedzi pozytywnej.

 

Po pierwsze, wprawdzie przedmiot umowy o zarządzanie nieruchomością nie został określony wprost, ale można o nim pośrednio wnosić z treści pojęcia "zarządzanie nieruchomością", które zostało zdefiniowane w art. 185 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem "zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość". Należy zauważyć, że z istoty swej zarządzanie nieruchomością wymaga podejmowania działań o różnym charakterze, zakresie i naturze prawnej, dlatego tej różnorodności odpowiada takie ogólne zarysowanie czynności, które składają się na zarządzanie nieruchomością.

 

Charakterystyczne dla tej umowy jest to, że o ile z reguły elementy przedmiotowo istotne dla danej czynności prawnej, stanowią pewne minimum niezbędne do przyjęcia, że doszło do zawarcia określonej umowy nazwanej, o tyle formuła umowy o zarządzanie nieruchomością jest bardzo szeroka, niejako obliczona na maksymalne, a nie minimalne określenie praw i obowiązków stron umowy. Na tym tle powstaje też problem oceny umowy, w którym strony przewidują odjęcie niektórych uprawnień i obowiązków z katalogu owych "wszelkich decyzji i czynności".

 

Powstaje pytanie, czy każde odjęcie praw i obowiązków należy traktować jako odejście od normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością. Takie skrajne stanowisko należy odrzucić, gdyż nie uwzględnia ono potrzeb praktyki wymagającej dopasowania praw i obowiązków zarządcy do rozmaitego charakteru i potrzeb nieruchomości. Należy także odrzucić przeciwne stanowisko, że zarządzaniem nieruchomością jest już wykonywanie względem nieruchomości choćby jednej czynności wywołującej skutki w sferze praw i obowiązków jej właściciela.

 

Po drugie, art. 185 ust. 3 u.g.n. rozstrzyga, że "zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością". Mimo że odstąpiono tu od przyjętej w kodeksie cywilnym koncepcji regulowania umów nazwanych przez wyraźne określenie obowiązków stron, to jednak także umowę o zarządzanie nieruchomością należy uznać za umowę nazwaną, gdyż jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy wynikających z "przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością".

 

Po trzecie, umowa jest sprecyzowana podmiotowo. Jedną stroną umowy jest - stosownie do art. 185 ust. 2 u.g.n. - zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 2 u.g.n. lub przedsiębiorca, o którym stanowi art. 184 ust. 3 u.g.n., drugą stroną: właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.

 

Po czwarte, o stypizowanym charakterze umowy o zarządzanie nieruchomością świadczy też treść art. 186 ust. 3 u.g.n. stanowiąc, że "w umowie o zarządzanie nieruchomością zarządca składa oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu" (chodzi o obowiązkowe ubezpieczenie OC).

 

Po piąte, ustawodawca określa formę umowy o zarządzanie nieruchomością - jako formę pisemną pod rygorem nieważności. Jeśli więc uwzględnić zastrzeżenie formy pisemnej z sankcją nieważności, to nie sposób twierdzić, że umowa o zarządzanie nieruchomością nie jest umową nazwaną.

Po szóste, nie bez znaczenia jest konsekwentne powoływanie w ustawie omawianej umowy jako "umowy o zarządzanie nieruchomością" bądź skrótowo "umowy o zarządzanie" (art. 185 ust. 2, 3 i 4, art. 185 ust. 5, art. 186 ust. 3 u.g.n.).

 

Reasumując stwierdzić należy, że umowa o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n., jest umową nazwaną. Zawarcie w formie pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością między podmiotami, o których mowa w art. 184 ust. 2 i 3 w związku z art. 185 ust. 2 u.g.n., powoduje skutki określone w art. 185 ust. 1 i 3 u.g.n.

 

3. Przechodząc do rozważenia istoty przedstawionego zagadnienia prawnego należy przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, czy właściciel nieruchomości jest zobowiązany zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością w tych przypadkach, w których bezpośrednio nie zarządza nieruchomością. Takie założenie przyjęli pozwani w niniejszej sprawie wywodząc jednocześnie, że żona powoda mogła zarządzanie nieruchomością powierzyć jedynie licencjonowanemu zarządcy.

 

Podejmując ten problem należy zauważyć, że art. 184 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu przewidywał zarządzanie nieruchomościami wyłącznie przez zarządców licencjonowanych, natomiast art. 232 u.g.n. stanowił, że "osoby, które w dniu wejścia w życie ustawy prowadziły na podstawie obowiązujących przed tym dniem przepisów działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami, mogą prowadzić tę działalność bez posiadania licencji zawodowych przez 2 lata od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy" - czyli do dnia 1 stycznia 2000 roku.

 

Zmianą ustawy, wprowadzoną z dniem 15 lutego 2000 roku, dokonano rozszerzenia katalogu zarządców nieruchomości, dodając - obok zarządców licencjonowanych - "osoby fizyczne prowadzące bez posiadania licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 232 ust. 3 ustawy" ograniczając możliwość wykonywania takiej działalności do 31 grudnia 2001 roku. W tym czasie, stosownie do art. 189 ust. 1 ustawy, nieruchomości będące przedmiotem własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (określane od 15 lutego 2000 roku mianem "nieruchomości stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy") mogły być zarządzane "wyłącznie" przez osoby posiadające licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami" (od 15 lutego 2000 roku - "wyłącznie przez zarządców licencjonowanych").

 

Zestawienie art. 184 i art. 189 u.g.n. prowadzi do wniosku, że słowo "wyłącznie" zmierzało w pierwszym rzędzie do wykluczenia zarządzania nieruchomościami publicznymi przez te osoby, które mogły wykonywać czynności zarządzania nieruchomościami, ale nie posiadały licencji (czyli przez zarządców "nielicencjonowanych" działających do 31 grudnia 2001 roku).

 

Powstaje pytanie, czy po wskazanej ostatnio dacie, kiedy przestało być możliwe zarządzanie nieruchomościami przez zarządców "nielicencjonowanych", ustawodawca przez niedopatrzenie nie zmienił treści art. 189 ustawy, czy też zachowując dotychczasowe brzmienie przepisów tego artykułu celowo założył, że będą one pełniły swą funkcję także w nowym otoczeniu prawnym, czyli po ustaniu możliwości działania zarządców "nielicencjonowanych".

 

Należy przyjąć, że skoro ustawodawca działa racjonalnie, to pozostawiając art. 189 ustawy w dotychczasowym brzmieniu chciał uzyskać określony cel, a mianowicie dalsze wywodzenie z przepisów normy, stosownie do której, jeśli zarząd nie jest wykonywany przez samego właściciela nieruchomości wchodzących w skład zasobów, musi być wykonywany przez zarządcę w rozumieniu art. 184 ust. 2 ustawy, czyli zarządcę licencjonowanego.

 

Skoro przepis art. 189 ust. 1 stanowi, że "nieruchomości stanowiące zasoby (...) mogą być zarządzane", to należy wnosić, że zarząd licencjonowanego zarządcy nie jest obowiązkowy, właściciel może bowiem sam gospodarować swą nieruchomością. Jeśli jednak właściciel decyduje się na powierzenie zarządu, musi on być sprawowany przez zarządcę licencjonowanego. Oznacza to, że zarządzanie nieruchomością należącą do zasobów (art. 20 ustawy) musi następować na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością i być wykonywane przez podmiot, o którego kwalifikacjach zawodowych świadczy uzyskanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.

 

Z powyższego wynika, że w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa, powiatów, województw i gmin czynności odpowiadające treści umowy o zarządzanie nieruchomością nie mogły być wykonywane na podstawie innej umowy (np. umowy zlecenia, umowy o wykonywanie czynności faktycznych, do których stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu - art. 750 k.c.) i przez osoby nieposiadające odpowiedniego przygotowania zawodowego, potwierdzonego licencją zawodową zarządcy nieruchomości.

 

4. Podejmując kolejne zagadnienie dotyczące wykładni art. 190 u.g.n. należy wskazać, że w swoim pierwotnym brzmieniu (do 15.02.2006 r.) przepis ten wyłączał stosowanie "przepisów niniejszego rozdziału" (czyli rozdziału "Zarządzanie nieruchomościami") do gospodarowania nieruchomościami przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa (obecnie Agencja Nieruchomości Rolnych), Wojskową Agencję Mieszkaniową i Agencję Mienia Wojskowego, a także do gospodarowania nieruchomościami przez właściwe organy lub bezpośrednio przez właścicieli nieruchomości".

 

Od 15 lutego 2000 roku wspomniane wyłączenie dotyczyło jedynie stosowania art. 189 ustawy. Powstała zatem ścisła więź między art. 189 i 190 ustawy, wynikająca z wyłączenia stosowania art. 189 w przypadku określonym w art. 190 ustawy. Do pierwotnej formuły o niestosowaniu przepisów rozdziału 3 ustawodawca powrócił zmianą ustawy, która weszła w życie z dniem 22 września 2004 roku.

 

Z uwagi na treść zagadnienia prawnego podstawowe znaczenie ma jednak ocena, jakie skutki wywołało wyłączenie stosowania art. 189 ustawy do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli, ponieważ w dacie zawarcia przez powoda umowy ze swą żoną art. 190 ustawy stanowił o wyłączeniu stosowania art. 189 ustawy, a nie przepisów całego rozdziału 3.

 

Rozważając problem wzajemnej relacji art. 190 i 189 u.g.n. należy zauważyć, że art. 189 u.g.n. reguluje kwestię zarządzania nieruchomościami należącymi do zasobów (art. 20 u.g.n.). W związku z tym, także interpretacja art. 190 ustawy, wyłączającego stosowanie art. 189 u.g.n. powinna być dokonywana z uwzględnieniem tego ograniczenia podmiotowego. Powinno się więc uwzględnić, że pojęcie "właściciel nieruchomości" w rozumieniu art. 190 u.g.n. określa właściciela nieruchomości wchodzącej w skład zasobów, czyli Skarbu Państwa, gminy, powiatu i województwa.

 

Wnioskowanie a contrario mogłoby więc w tym wypadku rozstrzygnąć wyłącznie o sytuacji prawnej wskazanej wyżej kategorii właścicieli i prowadzić do wniosku, że te podmioty publicznoprawne mogą albo bezpośrednio zarządzać nieruchomością albo zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą lub przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n.

 

Jeśli więc nie byłoby podstaw do tego, aby stosownie do brzmienia art. 190 wyłączyć działanie art. 189 ustawy, ponieważ właściciel nie zarządzałby swą nieruchomością bezpośrednio, to nadal zastosowanie znajdowałyby przepisy art. 189, co zgodnie z treścią tej regulacji oznaczałoby jedynie tyle, że zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów (art. 20 ustawy) mogłoby być wykonywane wyłącznie przez zarządców w rozumieniu art. 184 ust. 2 ustawy (czyli "zarządców licencjonowanych").

 

Brak byłoby natomiast podstaw do twierdzenia, że wnioskowanie a contrario do art. 190 u.g.n. jest równoznaczne z narzuceniem każdemu właścicielowi (także właścicielom nieruchomości niestanowiących zasobów) konieczności powierzenia zarządzania nieruchomością zarządcy, o którym mowa w art. 184 ust. 2 ustawy. Artykuł 190 u.g.n. wprowadza wyłączenia w stosowaniu art. 189 ustawy, wobec czego powinien mieścić się w zakresie działania art. 189 ustawy, zawężonego do zarządzania nieruchomościami wchodzącymi do zasobów.

 

Wnioskowaniem a contrario z regulacji wprowadzającej wyjątek (art. 190 ustawy) nie można bowiem doprowadzać do kreowania zasady szerszej niż zakres stosowania regulacji podstawowej (art. 189 ustawy). W okolicznościach niniejszej sprawy wnioskowanie z przeciwieństwa nie pozwalałoby zatem wyprowadzić wniosku, że jeśli żona powoda nie chciała lub nie mogła bezpośrednio zarządzać swą nieruchomością, była zobligowana do zawarcia umowy z zarządcą nieruchomości.

 

Z powyższego wynika, że art. 190 u.g.n. dotyczy jedynie nieruchomości stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy. Do zarządzania innymi nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych tych nieruchomości nie znajdują więc zastosowania przepisy o zarządzaniu wyłącznie przez zarządców licencjonowanych albo przez przedsiębiorców zatrudniających takich zarządców do wykonywania czynności zarządzania (art. 184 ust. 3 u.g.n.).

 

Wynikałoby z tego, że wskazana w art. 189 ust. 1 u.g.n. "wyłączność" zarządzania nieruchomością przez zarządców licencjonowanych dotyczy tylko sytuacji, w których właściciel nieruchomości należącej do zasobu (art. 20 u.g.n.) nie wykonuje bezpośrednio zarządzania nieruchomościami. Jak wcześniej wspomniano, z punktu widzenia właścicieli tych nieruchomości istniałyby zatem dwa możliwe przypadki zarządzania nieruchomościami: albo bezpośrednie zarządzanie wykonywane przez właściciela, albo zarządzanie przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości, wyłonionego na podstawie przetargu publicznego.

 

Taka wykładnia wydaje się odpowiadać założeniu, że zarządzanie nieruchomościami publicznymi musi być wykonywane w sposób fachowy, ze szczególną starannością (art. 186 ust. 1 u.g.n.) i z odpowiednim zabezpieczeniem podmiotu, korzystającego z usług zarządcy nieruchomości, uzyskiwanym dzięki obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządcy (art. 186 ust. 3 u.g.n.).

 

Nadto warto wskazać na inne argumenty, które przemawiają przeciwko poglądowi, że określenie z art. 190 u.g.n. "bezpośrednio przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości" dotyczą także właścicieli nieruchomości innych, niż publiczne, a w konsekwencji - że także ci pozostali właściciele poddani są konieczności wyboru między dwoma jedynie możliwymi formami zarządzania nieruchomościami: bezpośrednio albo przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości.

 

Po pierwsze, takie rozwiązanie sprawy zarządu nieruchomością nadmiernie ograniczałoby właściciela nieruchomości w podejmowaniu czynności względem przedmiotu swojej własności. Zakres uprawnień właściciela jest określony w art. 140 k.c. i w braku jednoznacznego, wyraźnego ograniczenia nie może być zawężany przez narzucenie właścicielowi sposobu gospodarowania swą rzeczą innego niż wybrany przez właściciela.

 

Gdyby przyjąć, że art. 190 u.g.n. narzuca właścicielowi nieruchomości innych, niż publiczne konieczność zawarcia umowy o zarządzaniu nieruchomością z licencjonowanym zarządcą, to uzasadnione byłoby pytanie o konstytucyjność tego przepisu.

 

Po drugie gdyby art. 190 u.g.n. miał dotyczyć także nieruchomości "prywatnych", to trzeba byłoby przyjąć, że w razie niewykonywania zarządzania nieruchomością bezpośrednio przez właściciela stosuje się art. 189 ustawy - co pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią tego artykułu. Znajduje on bowiem zastosowanie do "nieruchomości stanowiących zasoby" (art. 20 ustawy), tymczasem nieruchomości prywatne oczywiście nie należą do zasobów nieruchomości w ujęciu art. 20 ustawy, więc art. 189 ustawy w ogóle nie może mieć do nich zastosowania.

 

Nadto jeśli przyjąć, że jednak znajduje on zastosowanie, stawiając wymaganie zarządzania wyłącznie przez zarządców licencjonowanych, trzeba byłoby konsekwentnie stwierdzić, że zgodnie z treścią art. 189 ust. 2 ustawy zarządca powinien być wyłoniony z zachowaniem przepisów o zamówieniach publicznych. Takie rozwiązanie naruszałoby podmiotowy i przedmiotowy zakres działania tych przepisów, które mają na celu wprowadzenie szczególnych zasad w wydatkowaniu środków publicznych, a nie prywatnych.

 

Po trzecie, stosownie do treści art. 1 ust. 1 pkt 1, ustawa określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. W kwestii gospodarowania nieruchomościami ogranicza więc podmiotowo sferę swojego oddziaływania do nieruchomości będących własnością ww. podmiotów publicznoprawnych.

 

W punkcie 8 tego samego przepisu wskazano, że ustawa określa zasady "działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami" (art. 1 ust. 1 pkt 8 ustawy). Sprawa zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność innych podmiotów nie jest więc wprost przedmiotem regulacji art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie może być bowiem objęta pojęciem "gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego".

 

Kwestia zarządzania nieruchomościami podmiotów niepublicznoprawnych jest objęta działaniem ustawy jedynie pośrednio, w związku z unormowaniem "działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami". Skoro więc w art. 190 ustawy mowa o zarządzaniu nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, a sfera ta dotyczy "gospodarowania nieruchomościami" (pkt 1), nie zaś "działalności zawodowej (...)" (pkt 8), można twierdzić, że art. 190 ustawy odnosi się do właścicieli nieruchomości, stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy, a nie do innych podmiotów prawa.

 

Podsumowując te rozważania stwierdzić należy, że art. 190 u.g.n. wprowadzał (w dacie zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 ustawy, co oznacza, że dotyczył on nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę - w razie gdy czynności tych nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości.

 

Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).

 

Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy.

 

Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 ustawy. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy, a z drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.

 

Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po strome zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie "podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość" (art. 185 ust. 1 ustawy), daje podstawę do działania zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne ("chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej") ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej strony umowy "obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowania się zasadami etyki zawodowej", wykonywania czynności zarządzania ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art. 186 ust. 1 ustawy) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej zarządcy, o której mowa w art. 188 ustawy.

 

5. Przechodząc do oceny skutków prawnych zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością przez podmiot, który nie posiadał licencji zawodowej zarządcy nieruchomości stwierdzić należy, że dla potrzeb rozstrzygnięcia sprawy zawisłej przed Sądem Okręgowym wystarczające byłoby przyjęcie stanowiska, że zawarcie takiej umowy nie było prawnie skuteczne w tym sensie, że nie wywołało skutków określonych w art. 187 in. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Powstaje jednak pytanie - sformułowane przez Sąd Okręgowy w pkt 3 sentencji postanowienia - czy w takim wypadku umowa o zarządzaniu nieruchomością jest nieważna. Nieważność czynności prawnej zachodzi wówczas, gdy wskazana jest wprost w przepisie (np. art. 387 § 1 k.c.) bądź wynika z naruszenia przepisu o charakterze ius cogens (art. 58 § 1 k.c.). Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w odniesieniu do umowy o zarządzaniu nieruchomością. Artykuł 185 u.g.n. przewiduje wprawdzie rygor nieważności, ale wiąże go z niezachowaniem formy pisemnej. Artykuł 189 i 190 u.g.n. - jak to wyżej wykazano - nie znajdują zastosowania do właściciela nieruchomości nienależącej do zasobów. Nie sposób więc mówić o naruszeniu tych przepisów.

 

Za przyjęciem bezwzględnej nieważności umowy może jednak przemawiać fakt, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano sankcję karną za prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. W czasie zawarcia spornej umowy obowiązywał art. 198 u.g.n. stosownie do którego "kto prowadzi działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez uprawnień lub w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami bez licencji, podlega grzywnie do 5.000 zł."

 

Od dnia 22 września 2004 roku w zakresie istotnym dla zarządzania nieruchomościami art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy uzyskał brzmienie: "Kto prowadzi: (...) bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1 - podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny".

 

Natomiast stosownie do treści art. 198 ust. 2 ustawy, "tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 1, osobie nieposiadającej odpowiednio uprawnień lub licencji zawodowych wymienionych w ust. 1". Nastąpiło zatem sprecyzowanie (przez ścisłe odwołanie się do treści art. 185 ust. 1 ustawy), jakie czynności osoby nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości powodują odpowiedzialność karną.

 

Wprawdzie podstawy do stosowania sankcji karnoprawnych nie powinny w każdym przypadku rzutować na cywilnoprawną ocenę zdarzeń prawnych, jednak wydaje się, że skoro przepisy ustawy przewidują sankcję za samo prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie można przyjąć, że ważna jest umowa o zarządzanie nieruchomością.

 

Odpowiedzialność karna przewidywana jest tu bez względu na to, czy zarządzanie nieruchomością następuje w związku z zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością. Jeśli jednak doszło do zawarcia umowy (co będzie tu zapewne regułą), które samo w sobie może świadczyć o podjęciu wykonywania działalności zawodowej w rozumieniu art. 198 ustawy, powinno się przyjąć, że umowa jest dotknięta nieważnością bezwzględną.

 

W ramach dążenia do uzyskania systemowej spójności trzeba bowiem założyć, iż ustawodawca w sposób przemyślany zsynchronizował środki ochrony prawnokarnej z cywilnoprawnymi instrumentami kształtowania profesjonalnej obsługi w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu zdefiniowanym w art. 185 ust. 1 ustawy. Sankcji prawnokarnej powinno zatem towarzyszyć przyjęcie, że umowa, stanowiąca zwykle element wykonywania owej zabronionej działalności, jest także dotknięta sankcją cywilnoprawną w postaci bezwzględnej nieważności.

 

Systemowa spójność jest tu wymagana tym bardziej, że przepisy cywilnoprawne i karnoprawne zamieszczone są w tej samej ustawie i powinny tworzyć zborny system dopuszczalności wykonywania zarządzania nieruchomością przez licencjonowanych zarządców oraz konsekwencji naruszenia wymagań stawianych w tym zakresie przepisami ustawy.

 

Trudno zaś mówić o spójności systemu, jeśli cała działalność osoby nieposiadającej licencji, w świetle przepisów prawa karnego byłaby zagrożona karą, a jednocześnie zawarcie umowy, stanowiącej element owej zabronionej działalności (mało prawdopodobne jest bowiem prowadzenie takiej działalności bez umowy), prawo cywilne nie opatrywałoby najdalej idącą sankcją wadliwości czynności prawnej. Inne stanowisko byłoby wewnętrznie sprzeczne.

 

W świetle powyższego należy zaprezentować zapatrywanie, że naruszenie przepisów ustawy, określających normatywny typ umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 1 i 2 ustawy w zw. z art. 184 ustawy) w tej części, w której stawiają one wymaganie wykonywania czynności zarządzania nieruchomością przez licencjonowanego zarządcę, powoduje bezwzględną nieważność tej czynności prawnej. Sama nieskuteczność tej czynności prawnej, wywodzona z podmiotowego "niedopasowania" tej czynności do normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością nie współgra z prawnokarnymi konsekwencjami zawarcia umowy przez osobę nieposiadającą licencji zarządcy nieruchomości.

 

Podsumowując należy stwierdzić, że po dniu 31.12.2001 roku (z tą datą ustała możliwość zarządzania nieruchomościami przez osoby nieposiadające licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami) nie było dopuszczalne zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.

 

Dotyczyło to zarówno sytuacji, gdy zgodnie z art. 189 u.g.n. istniał taki obowiązek w odniesieniu do właścicieli nieruchomości należących do zasobu, jak i wówczas, gdy właściciel nieruchomości nienależącej do zasobu nie mając wprawdzie obowiązku zawarcia takiej umowy, chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością z osobą nieposiadającą licencji zawodowej w tym przedmiocie powodowało jej bezwzględną nieważność. Pogląd ten zachował aktualność także na tle obecnie obowiązującego stanu prawnego tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 28.11.2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492).

 

Z tych względów podjęto uchwałę o treści, jak w sentencji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

wersja do druku

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym? Opisz swój
problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

 

»Najczęściej czytane artykuły w dziale
»Najnowsze artykuły w dziale
»Najczęściej czytane pytania w dziale
»Najnowsze pytania w dziale

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »